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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2012）南民二终字第01018号 上诉人（原审原告）方城县拐河镇合作商店。 负责人张某甲，任经理职务。 被上诉人（原审被告）杜海军，男。 被上诉人（原审被告）朱月娥，女。 上诉人方城县拐河镇合作商店与被上诉人杜海军、朱月娥为房屋买卖合同纠纷一案，不服方城县人民法院（2002）方民初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人拐河镇合作商店的负责人张建忠到庭参加了诉讼。被上诉人杜海军、朱月娥经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，拐河镇合作商店经济性质是集体企业，拐河镇合作商店所有的座落在拐河镇礼堂对面门面房三间，后套房一间院落一处，在1990年3月办理了集体《房屋所有权证》。1995年4月拐河镇合作商店的负责人由朱德山更换为朱月娥。朱月娥在任拐河镇合作商店经理期间，为归还贷款和发放退休人员的工资，1998年3月申请报主管单位拐河镇供销合作社同意，并经方城县房地产价格事务所进行评估后（评估价为9143元），将座落在拐河镇礼堂对面门面房三间，后套房一间，院落一处，以1.5万元卖给被告杜海军。双方同中人史廷院、贾胜利、秦国安于1998年5月30日签订了买卖文约。该买卖协议的内容为：“卖房文约，立卖房文约人拐河镇商店（拐河镇合作商店印章）负责人朱德山，朱月娥，因急需还贷，特将瓦房三间院落一处全部卖给杜海军永占为业。此院坐落拐河供销社商场西南端，东西宽九点五米，南北长十七米，共计面积为一百六拾一点五平方米，议价壹万伍仟元整，当面交清，不欠分厘，东至（至）吴姓，西止（至）周姓，南止（至）兽医站管过道中，北止（至）广场。此文约于一九九八年五月三十日立，立约人：拐河商店，卖方：朱德山、朱月娥（指印），方城县拐河镇合作商店印章，买方：杜海军（指印），中人：史廷院（指印），贾胜利（指印），秦国安（指印）”。被告杜海军买该房后，于1999年4月7日办理了（1999）拐字第0033号《村镇房屋所有权证》，支付买卖房屋交易费300元，并管理使用该房屋。1999年10月18日拐河镇合作商店的负责人由朱月娥更换为张某甲。1999年12月15日，原告向方城县房地产管理所提出申请，要求1998年5月30日房地产买卖关系无效。方城县房地产管理所于2000年1月31日作出方房罚字（2000）第1号处罚决定：“宣布朱月娥、朱德山与杜海军的房地产买卖关系无效，并对朱德山、朱月娥各处以700元的罚款”。杜海军对该处罚决定不服，向方城县人民政府申请复议，方城县人民政府于2001年5月15日作出方政复（2001）0096号行政复议决定，以方城县房地产管理所超越职权，撤销了方城县房地产管理所作出的方房罚字（2000）第1号行政处罚决定。2001年6月5日，原告又向方城县房地产管理局提出申请，要求宣布该房地产买卖关系无效。方城县房地产管理局于2001年12月30日作出方房罚宇（2001）第23号处罚决定：“宣布双方买卖无效，对朱德山、朱月娥进行700元处罚”。2001年7月15日被告杜海军将原办的方拐字第0033号《房屋所有权证》更换为拐河字第410830050号《房屋所有权证》。2002年12月29日方城县房地产管理局公告该《房屋所有权证》无效。原告于2002年10月18向方城法院提起民事诉讼，被告杜海军、朱月娥经公告传唤未到庭。本案因待行政诉讼的审结，裁定中止本案诉讼。2003年3月31日，原告向方城县人民政府提出申请，要求撤销（1999）拐字第0033号《村镇房屋所有权证》，方城县人民政府于2003年4月17日作出方政处（2003）005号行政处理决定，撤销了该（1999）拐字第0033号《村镇房屋所有权证》，并于2003年4月29日向杜海军公告送达了方政处（2003）005号行政处理决定书。经原告方城县拐河镇合作商店申请，方城县房地产管理局于2000年9月24日将该房产给拐河镇合作商店颁发了拐西字第420号《房屋所有权证》。2005年农历4月19日朱德山去世。2007年9月24日方工商处字（2007）第730号行政处罚决定书，作出对方城县拐河镇合作商店未按规定参加年检，吊销工商营业执照。现拐河镇合作商店未从事经营。2009年4月7日原告以收款收据凭证上公章与拐河合作商店98年、99年工商年检报告书的公章不一致申请鉴定，2009年6月10日南阳溯源法医临床司法鉴定所作出（2009）文检字第23号印文检验鉴定书。结论是：《收款凭证》上公章印文与1998年、1999年度工商《年检报告书》上的公章印文不是同一枚印章所按。《收款凭证》上公章印文与张某甲提供的公章印文及1999年度工商《年检报告书》上的公章印文不是同一枚印章所按。张某甲提供的公章印文与1999年度工商《年检报告书》上的公章印文是同一枚印章。2010年3月原审法院委托南阳溯源法医鉴定所对“1998年5月30日、9月1日卖房文约上的印文，同期《收款凭证》上的印文，1997年度年检报告上的印文，1999年10月8日《企业申请变更登记注册》上的印文是否为同一印章印文”进行鉴定。2010年3月18日该司法鉴定所作出（2010）文检字第8号印文检验鉴定书。结论是：1998年5月30日及1998年9月1日《收款凭证》上“方城县拐河镇合作商店”印文是同一枚印章印文。1997年度《年检报告书》上及1999年10月18日《企业申请变更登记注册书上》“方城县拐河镇合作商店”印文是同一枚印章印文。 原审认为，拐河镇合作商店的原负责人朱月娥在任职期间，为归还贷款和发放退休人员的工资，报经主管单位拐河镇供销合作社同意后，经方城县房地产估价事务所评估，于1998年5月30日合作商店与被告杜海军签订的房屋买卖合同，意思表示真实，双方已履行了合同规定的义务，且被告已实际占有管理使用，故该卖房文约为有效合同。关于“卖房文约”和“收款收据”上的公章是否真假问题，因为朱月娥在处分拐河合作商店财产时系该商店的负责人，故其处分财产的行为系职务行为。故原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决：一、原告方城县拐河镇合作商店与被告杜海军1998年5月30日签订的卖房（协议）文约有效。二、驳回原告方城县拐河镇合作商店的其他诉讼请求。案件受理费100元，其它费用200元，勘验费150元，鉴定费1350元，由原告方城县拐河镇合作商店负担。公告费460元由被告朱月娥负担。 方城县拐河镇合作商店上诉称，一、原审判决存在严重错误，裁判理由没有事实和法律根据且明显违法，有意偏袒被上诉人。其理由是：1、原审判决认定“朱月娥在任职期间，为归还贷款和发放退休人员的工资”，这种认定完全是一审法院的主观臆断，没有任何证据，朱月娥既没有报账，也没有这方面的任何支出凭证。2、关于判决认定“报主管单位拐河镇供销合作社同意”的问题。上诉人提供的当时拐河供销合作社的法人代表李付德1999年6月7日的证明，证实朱月娥根本没有向供销社提出过申请。朱月娥在接受一审法院的询问时承认没有给供销社说过。朱月娥接受房地产管理机关的询问时没有提及“1998年3月20日的卖房申请”一事。更为重要的是，该申请上加盖的印章与朱月娥交出的印章及工商部门备案的印章明显不一致，并被法院调取的鉴定所证明。朱月娥为了损害集体利益，为了掩盖其恶意串通、侵吞集体财产的目的，弄虚作假，骗取批准。3、关于原审判决认定经过评估问题。被上诉人提供了房地产评估部门于“1998年3月20日的评估”情况，不能证明就是为了卖房而评估。被上诉人同日提出卖房申请，同日就作出了评估，若上级不予批准，评估何用。4、关于判决认定意思表示真实问题。1998年，杜海军和朱月娥正在婚姻关系存续期间，朱月娥为自己丈夫谋取利益，实际上是为自己谋取利益，朱月娥与其父亲朱德山为侵吞集体财产，恶意串通，谈何意思表示真实。5、关于判决认定“双方已履行了合同规定的义务”问题。杜海军、朱月娥夫妻谋取了集体的房屋是事实，但并不是已经履行了合同的义务，因为，杜海军没有向上诉人缴纳买房款。加盖假印章的收据不能证明其已经向上诉人缴纳。6、关于判决认定“实际占有管理使用”问题。众所周知，贪污、侵占了国家、集体财产的人，大都“实际占有”了，最终都受到了法律的制裁。自已的侵占，当然不能作为合法取得财产的理由。7、关于判决认定“朱月娥是职务行为”问题。所谓“职务行为”，应当是正确的履行组织赋予的权力，应当为其所在的部门谋取正当利益。本案，未经职工大会同意，骗取上级“批准”，擅自转移、变卖集体财产归自己，根本不是“职务行为”，而是利用职务之便为自己谋取不当利益的违法、违纪行为。二、一审判决处理结果错误。1、众所周知，房地产管理机关，是国家法律赋予的管理房地产的权力机关，行政权力机关生效的法律文书应当得到法院的认可。2001年12月30日，方城县房地产管理局经过调查取证，依法认定朱德山、朱月娥擅自处分集体财产，是违法、错误的行为，作出了方罚字（2001）第23号处罚决定：“宣布双方买卖行为无效，对朱德山、朱月娥进行700元的处罚”。该行政法律文书现在还在生效，充分证明朱德山、朱月娥的卖房行为是违法的，一审法院不顾行政机关已经认定的违法行为，又将其认定为合法行为，进而判上诉人败诉，判决结果明显错误。2、上诉人所使用的土地，是国家划拨的土地，进行房地产买卖时，不但应经过主管部门批准，而且更应当经人民政府批准。被上诉人违反国家法律、法规的强制性规定，擅自买卖公有房屋归自己的近亲属，其买卖行为应确认无效。因此，原审判决认为“该合同不违反法律、法规的强制性规定，”并认定其有效，判决结果明显错误。3、买卖文约上加盖的印章经鉴定根本不是上诉人单位的印章，朱月娥用刻制的假公章“卖掉”集体的财物给自己，系无效的合同。4、朱月娥、杜海军夫妻所侵占的公房，申请人还持有2000年9月24日人民政府房地产管理部门颁发的房权证，一审法院硬是本末倒置的判决认定1998年5月30日的“卖房文约”有效，判决结果明显错误。请求改判。 杜海军、朱月娥未到庭未答辩。 二审期间方城县拐河镇合作商店提交该单位职工张某甲、宋某某、张某乙、王某甲、李某某、余某某、闫某某、王某乙的证言各一份证实朱月娥卖房没有召开职工代表大会，系偷卖的。 本院经审理另查明，朱月娥在1998年没有召开职工代表大会，将本案争议房产出卖给其丈夫杜海军。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，拐河镇合作商店原负责人朱月娥在1998年将本案争议的房产卖给杜海军。杜海军于1999年4月7日为争议的房产办理了（1999）拐字第0033号《村镇房屋所有权证》，2001年7月15日杜海军将该证更换为拐河字第410830050号《房屋所有权证》，后上述两证因违法分别被有关行政机关撤销或公告无效。现方城县拐河镇合作商店持有方城县房地产管理局2000年9月24日为其颁发的本案争议房产拐西字第420号《房屋所有权证》。拐河镇合作商店系集体企业，实行民主管理，由职工代表大会决定经营管理的重大事项，拐河镇合作商店原负责人朱月娥未召开职工代表大会，擅自处分集体所有的不动产，将本案争议的房产卖给其丈夫杜海军，且收款收据的公章与工商年检报告的公章不符，杜海军受让本案争议不动产不符合善意取得的条件。拐河镇合作商店与杜海军1998年5月30日签订的卖方文约（协议）违反了法律规定，应认定为无效。当事人因合同无效产生的损失另行处理。上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审认定部分事实不清，适用法律错误，应予改判。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）（三）项之规定，判决如下： 一、撤销方城县人民法院（2002）方民初字第363号民事判决。 二、拐河镇合作商店与杜海军1998年5月30日签订的卖方文约（协议）无效。 一审案件受理费、鉴定费、公告费等共计2260元，由杜海军、朱月娥负担。二审案件受理费100元，由杜海军、朱月娥负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹庆文 审判员 王 勇 审判员 张继强 二〇一四年十二月十五日 书记员 高 璐 |
