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河南省桐柏县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）桐民商初字第00081号 原告（反诉被告）李臣，男，1985年11月1日生。 委托代理人孙小帅，河南震世律师事务所律师。 被告（反诉原告）任克轮，男，1963年7月28日生。 委托代理人雷大理，河南朝野律师事务所律师。 原告李臣诉被告任克轮房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月28日诉至本院，本院受理后由本院审判员杨珊独任审判，并分别于2014年10月30日和2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告李臣及其委托代理人孙小帅、被告任克轮及其委托代理人雷大理均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李臣诉称，2010年3月份被告在安棚镇新街中段建设商铺一处，由于原告打算在安棚经营服装生意，双方于2010年3月27日自愿达成协议签订商铺出租协议，被告把自己建设中的房屋租赁给原告经营服装，合同约定租期从2010年6月8日到2015年6月7日止，年租金5.5万元，租赁期内租金不得随意调整，房租每年交付一次，双方不得私自毁约，否则按年租金的双倍赔偿损失。2014年5月份，被告通知原告已将房屋出租与他人，房屋不再出租给原告。被告的单方毁约，致使原告无法正常经营，给原告造成了巨大损失。要求被告赔偿原告110000元。 原告为支持其诉讼请求向法庭提交的证据是：1、铺面租赁协议书一份；2、收款收据及转账凭证、原告的营业执照，证实协议是2010年3月27日签订，而双方约定的是原告开业后开始计算，2010年6月8日先支付定金，后收房租，以上证据证明支付租金的日期；3、2014年6月22日及7月15日被告的妻子及儿子在原告处（经营超市）要求清场的照片及录音、录像，证实在2014年6月份，被告已将房子出租的违约事实；4、证人杜某、李某到庭作证，证实被告违约的事实。 被告辩称，2014年7月初，李臣就与被告协商解除租赁合同，被告也同意了解除合同，李臣还与新的承租人柯某某协商管理费、卫生费、电费和摄像头（监控）转让事宜，并且已经收取了柯某某给付的转让款3500元，这些足以证明原、被告之间的房屋租赁合同已正式解除。被告并未在双方房屋租赁合同解除之前另出租给他人，李臣搬出门面房将上述财产转让给柯某某之后，于2014年7月28日被告与柯某某签订租赁合同，该行为并未违反合同约定，依法不应当承担违约责任，李臣要求双倍赔偿违约金11万元是缺乏事实根据和法律依据的。任克轮与李臣在2010年3月27日签订的《铺面出租协议书》已经生效，协议书上没有约定起止时间，因此租期应当从协议书签订之日开始计算租期，2014年度的租期应当从2014年3月26日开始计算，截止李臣搬出门面房的时间为2014年7月16日，2014年度其实际承租期为差10天不足四个月，按四个月来计算租金，金额为4583／月×4个月=18332元，现在李臣给付5000元，仍然拖欠应付租金13332元。依据《合同法》第九十三条、第九十八条等规定，当事人协商一致可以解除合同。合同的权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力，李臣在租赁合同解除后拖欠被告的租金13332元理应及时给付。故提出反诉请求，请求判令李臣给付拖欠原告任克轮租金13332元。 被告为支持其辩解向法庭提交的证据是：1、铺面出租协议书一份；2、中国农业银行金穗借记卡明细对账单，户名任某某（系被告的儿子）；3、2014年7月15日转让条一份；4、李臣与柯某某清算电费对账单；5、任克轮与柯某某签订的门面租赁合同；6、证人柯某某到庭作证。用于证明租赁合同履行、解除、结算的事实。 本院经审理查明，2010年3月27日，原、被告签订了《铺面出租协议书》。约定：由原告租赁被告位于安棚镇安棚街的房屋经营服装，租期5年，年租金5.5万元，租赁期内租金不得随意调整，房租每年交付一次，双方不得私自毁约，否则按年租金的双倍赔偿损失。该协议没有明确约定租赁合同的起始时间及每年交付租金的具体日期。2010年3月27日，被告收到原告租房定金10000元，并向原告出具了“今收到李臣租房订金壹万元整”的“凭据”。合同签订后双方均按合同约定履行。2014年6月份，被告以自己的实际行为向原告表明要求解除房屋租赁合同，原告便开始处理商品。2014年7月9日，原告向被告支付了拖欠的房租5000元。2014年7月15日，原告收取新租赁被告房屋的商户柯某某3500元转让款，将租赁房屋的电费、卫生费及摄像头等物品转让给柯某某。2014年7月16日，原告向被告交付了房屋钥匙。2014年7月28日，被告与柯某某签订了《门面租赁合同》，由柯某某继续租赁被告的房屋。 本院认为，2010年3月27日，原、被告签订的《铺面出租协议书》是双方意思的真实表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应自觉履行各自的合同义务。被告在合同履行过程中向原告提出了解除合同的要求，原告并对拖欠的房租进行了结算，对在租赁期间添附的设施及相关费用进行了处理，转让给了新的承租人，原告以自己的实际行动表明同意解除租赁合同。因此，对原告以被告违约为由要求被告支付违约金110000元的请求，本院不予支持。原告在搬离租赁房屋前向被告支付了拖欠的租金，原告向被告交付租赁房屋钥匙时被告并未对房屋租金提出异议，足以说明双方对租金已进行了结算。因此，对被告要求原告支付房租13332元的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告李臣要求被告任克轮赔偿损失110000元的诉讼请求； 驳回被告任克轮要求原告支付租金13332元的反诉请求。 案件受理费2500元，减半收取1250元，反诉费50元，共计1300元，原告李臣负担1250元，被告任克轮负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审判员 杨 珊 二〇一四年十二月四日 书记员 邓卫东 |
