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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民三终字第00160号 上诉人（原审原告）：姚清杰。 委托代理人：王海强。 委托代理人：董晓生，西藏宏伟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张艳伟。 委托代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。 上诉姚清杰与上诉人张艳伟为房屋租赁合同纠纷一案，姚清杰于2013年7月26日向邓州市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令张艳伟赔偿各项损失50000元。原审法院于2013年10月21日作出（2013）邓法民初字第1620号民事判决。姚清杰和张艳伟均不服，向本院提起上诉，本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。姚清杰的委托代理人王海强、董晓生，张艳伟及其委托代理人周小伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年7月21日，姚清杰（甲方）与张艳伟（乙方）签订租房合同。该合同约定的主要内容有：1、租期三年，每年租金12000元；2、乙方第一年付当年租金12000元，第二年支付第二年、第三年两年租金合计24000元整；3、乙方只许装修，但不得改变房屋结构，房屋到期后，该装修不得擅自破坏，留于甲方（姚清杰提交的合同上修改后为甲，张艳伟提交的合同未修改，显示留于“乙”方），仅限于装修；4、未征得甲方书面同意，乙方（姚清杰提交的合同未修改，该位置为“乙”字，张艳伟提交的合同修改后为“甲”字）不得转让他人。姚清杰对以上修改部分解释为：签字时，姚清杰发现合同（即张艳伟提交的租房合同）第三条中的第二个“乙”字应为“甲”，姚清杰将两份合同中的“乙”均改为“甲”，但因疏忽将其中一份合同改在了第四条即张艳伟提供的合同。张艳伟租房后，对房屋的水路、电路进行了安装，墙面刷乳胶漆、地面铺地砖、包门等。房屋租赁期限届满前，双方为继续租赁协商不成。2013年7月21日，姚清杰发现张艳伟所租赁房屋的装修被砸毁，随即报警并打电话让张艳伟交房，张艳伟未到现场。邓州市公安局前进派出所当即出警查看了现场。2013年7月26日，姚清杰诉至原审法院，要求张艳伟赔偿各项损失50000元。诉讼中，经原审法院委托，邓州市价格认证中心于2013年8月27日对案涉房屋装修部分的损失作出（邓）价认字（2013）第7号价格评估结论书。该结论书认定，东都花园S513及S514门面房装修损失费用的价格为50850元。 原审法院认为：双方争议的焦点为：一、双方所签订的租房合同第三条约定房屋租赁到期后，房屋装修的归属；二、张艳伟是否应当赔偿姚清杰的损失，如何赔偿。下面对上述法律问题作一评析。一、双方所签订的租房合同第三条约定房屋租赁到期后，房屋装修的归属。诉讼中，双方各向原审法院提交一份租房合同，不同的是姚清杰所提交的租房合同中第三条中的“留于甲方”中“甲”是涂改过的，而张艳伟提交的租房合同中的第三条的“留于乙方”，没有涂改，但在第四条中的“甲方不得转让他人”中的“甲”是涂改过的。由此，姚清杰依据自己所持的租房合同认为第三条关于租赁期满装修归属的约定应为“留于甲方”即姚清杰方，但张艳伟依据自己所持的租房合同认为应为“留于乙方”即张艳伟方。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思……”结合本案，双方各执一份合同，每份合同中均有一个“甲”字是改过的，改动者本意显然是这两份合同的条款是一致的，但按照张艳伟方提交的合同，第四条为“未征得甲方书面同意，甲方不得转让他人”，很显然解释不通；即便依该合同，第三条为“乙方只许装修，但不得改变房屋结构，房屋到期后，该装修不得擅自破坏，留于乙方（仅限于装修）”，房屋租赁到期后，房屋应由作为姚清杰的出租方即甲方收回，装修如果留于作为张艳伟的乙方，双方应就房屋装修如何处理再作约定，而本案双方并未就此作特别约定。纵观姚清杰所提交合同的全部条款，第三条中“甲”字涂改，符合双方订立合同时的真实意思，且符合本地的交易习惯，对第四条的解释也能符合常理。再者，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”该解释实际上对租赁房屋装饰装修物的归属作了明确的界定，即无特别约定的装饰装修物所有权应归出租方，结合本案应为出租方即姚清杰所有。故原审法院认为，双方所签订的租房合同第三条约定房屋租赁到期后，房屋装修应归姚清杰所有。二、张艳伟是否应赔偿姚清杰的房屋装修损失，如何赔偿。诉讼中，尽管张艳伟否认姚清杰房屋装修被砸毁系其所为，但根据姚清杰方所提交的证据，对张艳伟砸毁姚清杰房屋装修的事实应予认定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方在租房合同期限届满时，应就继续租赁等事宜再行协商，在未协商一致的情况下，双方应按租房合同的约定来履行各自的义务，张艳伟将租赁房屋的装修砸毁，明显违反租赁合同中“房屋到期后，该装修不得擅自破坏，留于甲方（仅限于装修）”的约定，故张艳伟应赔偿租赁姚清杰的房屋装修损失。但张艳伟所砸毁装修中的部分物品（门面招牌、门面柱子、玻璃门、墙面造型、地台、灯箱）系张艳伟可自行带走或者处理的物品，该部分物品（估价为18380元）应予扣除，不应由张艳伟赔偿。故张艳伟应赔偿姚清杰装修部分损失32470元。综上所述，姚清杰所诉、张艳伟所辩，理由均部分正当，原审法院院均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及第一百二十五条之规定，判决如下：被告张艳伟于判决生效后十日内赔偿原告姚清杰经济损失32470元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，鉴定费1500元，共计2550元，由被告张艳伟负担。 姚清杰上诉称：门面招牌等六种物均为不可拆除的装饰装修物，应当适用动产附合不动产的添附原则，由出租人取得该装饰装修物的所有权，原审判决将上述已经形成附合的附合物判定为可自行带走或者处理的物品，将该部分装修物价值在赔偿中予以扣除错误。 张艳伟上诉称：1、原审判决认定双方合同到期后，房屋装修归姚清杰所有错误。姚清杰所提供合同中第三条“乙方只许装修，但不得改变房屋结构，房屋到期后，不得擅自破坏留于甲方（仅限装修）”，其中“留于甲方”系姚清杰自行修改的，张艳伟所提供的合同上明确是“留于乙方”。根据合同约定，装修物应归张艳伟所有。2、邓州市价格认证中心并不具备司法鉴定资格，张艳伟装修总费用实际支出为33000元，且经过三年使用，其残值远低于33000元，价格认证中心的评估结论书不能作为证据使用。 姚清杰辩称：张艳伟的上诉没有事实和法律依据，租赁合同中的改动是双方共同进行的，都是出于本意的改动。价格认定是由法院委托作出的，是具有效力的。 张艳伟辩称：答辩意见同上诉意见。 根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并经征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、对双方租赁合同中装修物到期后归属的约定应如何认定；2、原审判决根据邓州市价格认证中心的评估结论对装修价值进行认定是否适当，对本案装修损失价值应当如何认定，门面招牌等损失价值是否应当扣除。 二审中，各方均未提交新的证据。 本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。 本院认为：双方租赁合同第三条对房屋租赁到期后装修物的归属进行了约定。姚清杰所提供合同该条约定“留于甲方”，即留于姚清杰方，该处“甲”系在原“乙”字上修改来的；而张艳伟所提供合同该条该处约定为“留于乙方”，并未修改，但该合同第四条中有一个“乙”字修改成了“甲”。姚清杰解释称，双方签订合同后，发现第三条约定“留于乙方”书写错误，而后双方共同将合同该处“乙”修改为“甲”，但在修改张艳伟所持合同时错误修改在第四条的“乙”处，张艳伟对此予以否定，双方对合同约定装修物归属说法不一。通过对双方合同第三、四条约定的文意及常理理解分析，姚清杰的上述解释更符合交易常理和条款约定本意，而作相反解释则与合同文意和通常理解不符，故应认定双方约定合同到期后装修物归出租人姚清杰所有为双方合同的真实意思表示。张艳伟在合同期限届满时，擅自破坏房屋的装修，其行为构成违约，姚清杰主张张艳伟对所损坏装修进行赔偿应当予以支持。对所损坏的装修价值已经邓州市价格认证中心予以评估明确，相应评估也在邓州市价格认证中心的资质范围之内，原审判决依照该评估结论对损坏装修价值予以认定并无不当。原审判决在认定装修的门面招牌等为张艳伟可自行带走或者处理的物品基础上，将该部分装修物价值在赔偿中予以扣除也无不当。姚清杰和张艳伟的上诉不能成立。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1350元，由姚清杰负担300元，张艳伟负担1050元。 本判决为终审判决。 审判长 李晓峰 审判员 孙小刚 审判员 陈德林 二〇一四年四月二十九日 书记员 朱景龙 |
