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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民三终字第00148号 上诉人（原审被告）：张同晓。 委托代理人：周源，河南龙城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢文侠。 委托代理人：赵华峰，西峡县城关法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘喜焕。 委托代理人：贾黎，西峡县148法律服务所律师。 上诉人张同晓与被上诉人谢文侠、刘喜焕为房屋租赁合同纠纷一案，谢文侠于2013年8月28日向西峡县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令刘喜焕支付所欠房租41529.6元，交还所租赁房屋并恢复原状。诉讼中，刘喜焕向原审法院申请追加张同晓作为本案共同被告参加诉讼，要求由张同晓承担支付房租的责任。原审法院于2014年1月20日作出（2013）西城民初字第384号民事判决。张同晓不服，向本院提起上诉，本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。张同晓及其委托代理人周源，谢文侠的委托代理人赵华峰，刘喜焕及其委托代理人贾黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：谢文侠在西峡县建设路新天地开发的步行街有门面房一间49.44平方米，张同晓在该处也有门面房二间共255平方米，二处房子是相连的。2010年5月27日张同晓将该处二间门面房租给刘喜焕开办门市，租期五年，第一年租金21.69万元，双方签订了租赁合同，租赁期限自2010年8月2日至2015年8月20日。2010年6月30日刘喜焕也将谢文侠的门面房49.44平方米租下，租赁期限三年，自2010年8月1日至2013年8月1日，第一年租金为35596.8元，以后每年递增5元／平方米，双方也签订了房屋租赁合同。刘喜焕将谢文侠、张同晓的房屋租下后经装修开办雪中飞、康博羽绒服门市。在租赁期间，刘喜焕给谢文侠交了2010年8月1日至2012年8月1日的房租。2012年3月3日，张同晓要使用自己租给刘喜焕的房屋，与刘喜焕又签订了门店转让协议，协议内容：“甲方刘喜焕，乙方张同晓。经甲、乙双方协商，甲方将建设路步行街雪中飞、康博两间门面255平方米加上49.44平方米转让给乙方，特制订如下协议：1.转让装修等费用合计23万元，包括空调顶灯、门等装修。2.本年度剩余房租时间2012年3月1日至2012年8月20日房租合计13万元。3.乙方共计支付甲方36万元，乙方先向甲方付定金2万元，剩余34万元，必须在2012年3月6日之前全部交清。同时，甲方将门店钥匙交给乙方，原租房合同作废。4.谢文侠房子49.44平方米转给乙方后，甲方不承担任何责任，由乙方自行和谢文侠协商解决。5.本协议一式二份，双方签字生效，如果任何一方违约，赔偿另一方违约所造成的损失。”双方签名并按了指印。该转让协议签订后，刘喜焕即打电话给谢文侠告知谢文侠的房屋转给张同晓，谢文侠表示同意。2012年9月初，因张同晓只使用自己的255平方米房屋，未使用谢文侠的49.44平方米房屋，告知刘喜焕并将该房屋钥匙交给刘喜焕，刘喜焕不同意接收，为此，刘喜焕和张同晓发生纠纷，导致谢文侠的房屋2012年8月1日至2013年8月1日的房租没人交纳。谢文侠诉至原审法院。在诉讼过程中，谢文侠将自己49.44平方米房屋收回。 原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。谢文侠与刘喜焕在协商一致的情况下所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，依法成立合法有效。刘喜焕在和谢文侠租房合同未到期情况下，与张同晓签订了《门店转让协议》，将自己租赁谢文侠的房屋一同转给张同晓使用。协议签订后，刘喜焕打电话通知了出租人谢文侠，谢文侠亦表示同意，根据《合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”张同晓和刘喜焕签订“门店转让协议”第四条规定“谢文侠房子转让张同晓后，刘喜焕不承担任何责任，由张同晓自行和谢文侠协商解决。”2012年9月初，因张同晓不再使用谢文侠的49.44平方米房屋，并将房屋钥匙交给刘喜焕，刘喜焕不同意接收，依合同约定谢文侠房屋占有使用权仍由张同晓掌握。对此，张同晓承担全部责任，其辩称不承担责任的理由不能成立，原审法院不予支持。谢文侠诉求合法，原审法院予以支持。刘喜焕辩称由张同晓承担谢文侠的一年房租损失理由成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告张同晓于判决生效后十日内交付给原告谢文侠房屋租赁费41529.6元。二、被告刘喜焕不承担责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元，由被告张同晓负担。 张同晓上诉称：1、原审中当事人均没有提出追加张同晓参加诉讼的申请，原审法院依职权追加张同晓为当事人，违反民事诉讼法的规定；2、谢文侠与刘喜焕之间的租赁合同是一个法律关系，刘喜焕与张同晓之间的转租协议为另一法律关系，原审判决将两个法律关系混为一谈，不符合合同的相对性，判决张同晓按照谢文侠与刘喜焕之间的合同承担支付租金的责任缺乏依据；3、刘喜焕将49.44平方米的房屋转租给张同晓的时间为2012年3月1日至2012年8月20日，张同晓已将此时间段的房租全部支付完毕，不存在拖欠房租的情况。张同晓在房屋租赁到期后明确表示不再续租，已经将租赁房屋实际交付给了出租人刘喜焕，本案租金应当由刘喜焕向谢文侠支付；4、原审判决内容与所适用法律规定不符，适用法律不当。 谢文侠辩称：刘喜焕在转让门店时与谢文侠联系过，谢文侠也同意转让，只要交房租就行；谢文侠向张同晓和刘喜焕主张权利，谁应支付由法院判决。请求驳回上诉，维持原判。 刘喜焕辩称：谢文侠与刘喜焕的租赁关系依法成立，刘喜焕与张同晓的转让关系也依法成立，三方对房屋租赁有共同的权利和义务，原审追加张同晓参加诉讼合法合理。房屋转让后，张同晓与谢文侠之间形成真正意义上的租赁关系，谢文侠也认可转租关系，张同晓应当作为承租人承担租赁费用。张同晓单方擅自中止租赁关系，交回钥匙和发邮件的行为未得到刘喜焕的认可，不能免除其交纳房租的义务。 根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并经征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、原审追加张同晓为本案被告程序是否适当；2、谢文侠所主张的租金应当由谁承担支付责任；3、原审适用法律是否正确。 二审中，各方均未提交新的证据。 本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。 本院认为：谢文侠与刘喜焕所签订《房屋租赁协议》，由刘喜焕承租谢文侠49.44平方米的门面房屋，后刘喜焕与张同晓签订的《门店转让协议》，在征得谢文侠同意的情况下，将对谢文侠房屋的租赁同时转让给张同晓，并在《门店转让协议》第四条中约定“谢文侠房子转让张同晓后，刘喜焕不承担任何责任，由张同晓自行和谢文侠协商解决。”谢文侠为房屋租金支付问题提起诉讼，原审根据刘喜焕的请求追加张同晓作为当事人参加诉讼并无不当。张同晓在接受谢文侠房屋租赁的转让后，决定不再使用谢文侠的房屋，但未依照约定与谢文侠进行协商处理，而是在刘喜焕明确表示不同意的情况下，向刘喜焕交付房屋，造成刘喜焕拒绝接收房屋，谢文侠房屋2012年8月1日至2013年8月1日的租金无法收回，张同晓的行为构成违约，依法应承担相应的民事责任。刘喜焕主张由张同晓承担谢文侠的一年房租损失，原审判决予以支持并无不当。张同晓的上诉理由不能成立。 综上，原审判决认定事实清楚。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费838元，由张同晓负担。 本判决为终审判决。 审判长 李晓峰 审判员 孙小刚 审判员 陈德林 二〇一四年五月五日 书记员 朱景龙 |
