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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民三终字第00186号 上诉人（原审原告）：何汉文。 委托代理人：刘清阳，河南三贤律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：罗显华。 委托代理人：寇军荣，河南雷鸣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：华道斌。 委托代理人：李传文，邓州市司法局148法律服务所工作人员。 上诉人何汉文、罗显华与被上诉人华道斌为建设用地使用权转让纠纷一案，何汉文于2013年3月25日向河南省邓州市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令依法确认何汉文、华道斌双方签订的土地转让协议有效，并要求华道斌履行合同义务。原审法院于2013年12月19日作出（2013）邓法民二初字第114号民事判决。何汉文、罗显华不服，向本院提起上诉，本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭，并于2014年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人何汉文的委托代理人刘清阳，上诉人罗显华及其委托代理人寇军荣。被上诉人华道斌及其委托代理人李传文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：何汉文与华道斌于2011年3月23日签订《宅地出让协议书》一份，协议约定，“一、甲方（华道斌）自愿将自己在检察院对面门面宅地长、宽各7米，共计49平方米宅地出让给乙方何汉文。二、出让价壹拾万元人民币，乙方款付清，甲方将土地证交换，出让终结。双方均不能反悔”。协议签订后，何汉文于2011年3月24日在中国农业银行邓州支行以“华斌”名义办理存单一份计10万元，于2011年3月25日交于华道斌，华道斌将该宗土地邓国用（2001）字第022157号国有土地使用证原件交于何汉文。华道斌之妻罗显华于2011年3月26日以“罗显华”的名义将该10万元款项支取。2011年9月27日，罗显华以“华道斌”的名义向邓州市国土资源局提出申请并承诺，因该宗土地的邓国用（2001）字第022157号国有土地使用证于2011年2月丢失，且已在2011年9月26日的《南阳日报》上声明作废，并申请补办该宗土地的国有土地使用证。为此，邓州市国土资源局将邓国用（2001）字第022157号国有土地使用证作废，并于2011年12月8日为华道斌颁发了邓城国用（2011）第858号国有土地使用证。且经查明，上述两份国有土地使用证的土地位置、面积、四至等内容完全一致。另查明，华道斌当庭陈述，2011年3月25日在其家中与何汉文交证、收款（存单）时罗显华未在场，罗显华也表示其当时并未在场且不知情，但何汉文坚持认为当时罗显华在场；华道斌陈述，本案争诉的土地使用权证系其于2001年向邓州市三里阁赵营村委交纳2万元费用，由赵营村委统一办理的国有土地使用证（即（2001）字第022157号），此后，其再没有向其它机关交纳过任何费用，且该土地与何汉文交易时没有地上附属物；本案争诉的国有土地，原系赵营村集体土地，该村被划入邓州市城区后，土地性质变更为国有土地，经调查邓州市国土资源局办公室及土地交易所证实，依据《南阳市人民政府关于进一步强化政府垄断和规范土地市场的意见》宛政（2002）44号文件，邓州市人民政府出台《邓州市人民政府关于规范土地使用权转让工作的意见》邓政（2009）第30号文件规定，在邓州市交易习惯中，该类划拨用地可以转让，但在办理过户手续时需交纳相关的税费。本案在审理过程中，依何汉文申请，原审法院依法对华道斌名下的邓城国用（2011）第858号国有土地使用权予以查封。何汉文诉至原审法院，请求法院依法确认何汉文、华道斌之间所签订的国有土地使用权转让合同有效，并要求华道斌继续履行合同。 原审法院认为：何汉文与华道斌签订建设用地使用权出让协议，华道斌将其所有的户名为华道斌的国有土地使用权转让给何汉文，何汉文将该土地使用权转让款10万元支付给华道斌，华道斌将国有土地使用权证交于何汉文；华道斌当庭认可其转让该土地使用权时属其自愿行为，故何汉文、华道斌之间的国有土地使用权出让协议系何汉文、华道斌平等协商、自愿达成。虽无法查明签订合同时罗显华是否在场，但间隔时间很短即2011年3月26日罗显华取到款项10万元时已明知上述交易，罗显华辩称其取款是为了退款，但该款事实上至今未能还于何汉文；然而罗显华在知道上述何汉文、华道斌之间的转让行为后，未依法寻求合法的法律救济途径，而是违规挂失证件，重新办理新的国有土地使用权证，罗显华的行为明显不妥。况且，本案转让的土地使用权证只显示户名为华道斌，对于何汉文来说，法律不能对其要求过高的审查义务，故何汉文接受转让的行为并无不妥。因此，华道斌和罗显华以罗显华对华道斌处分其夫妻共同财产，而罗显华不知情为理由，要求确认何汉文、华道斌之间的建设用地使用权转让合同无效的理由，不能成立，原审法院不予采纳。另外，罗显华辩称，本案争讼的国有土地系划拨用地，依法不能转让，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》规定，划拨用地使用权是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。经查，本案争讼的国有土地，原系邓州市三里阁赵营村集体所有土地，该村被划入邓州市城区后，土地性质由集体所有变更为国有土地，依据南阳人民政府宛政（2002）44号文件《南阳市人民政府关于进一步强化政府垄断和规范土地市场的意见》第五条规定：“城镇居民房地产转让…城镇居民以划拨土地使用权转让和有房屋时，转让方按规定交纳土地租金后，方可办理土地变更登记手续。”以及邓州市人民政府文件邓政（2009）30号《邓州市人民政府关于规范土地使用权转让工作的意见》第四条规定：“城镇居民的房地产转让。（三）城镇居民以划拨土地使用权转让所有房屋时，转让应按照规定补交出让金或交纳5年租金，签订《邓州市国有土地收益租金交纳合同书》后，方可办理土地变更登记手续。”，本案争讼的该类城镇居民所有的划拨性质的国有土地使用权，并非一般意义上的大型公益性建设类划拨用地使用权，因此，该类城镇居民取得的划拨用地使用权在实践中是允许转让的，但在办理过户手续时需交纳相关的税费。故何汉文、华道斌之间签订的建设用地使用权出让协议不违背法律规定，故罗显华辩称何汉文、华道斌之间转让划拨用地使用权的协议无效的理由，不能成立，原审法院不能采纳。根据《合同法》保护交易安全原则，及民法的诚实信用原则，应认定何汉文、华道斌之间的建设用地使用权出让协议为有效协议，合同双方应继续履行合同义务。同时，本案何汉文、华道斌双方签订的建设用地使用权转让合同现尚在履行过程中，但因该诉争国有土地因理想城项目的开发，价值增加的可能性较大，为平衡各方当事人利益，彻底化解矛盾纠纷，并结合庭审调解时，何汉文表示同意再补偿华道斌土地使用权转让款7万元的意思表示，依据公平原则，可酌定判令何汉文补偿华道斌土地使用权转让款10万元，并于华道斌协助履行办理过户手续时一次性付清。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关法律政策之规定，经原审法院审判委员会研究，判决：一、确认何汉文与华道斌之间签订的建设用地使用权出让协议为有效协议，华道斌在何汉文办理国有土地使用权证变更过户登记手续时应予以配合；二、何汉文于华道斌协助办理国有土地使用权变更过户手续时一次性支付华道斌土地使用权转让补偿款100000元；三、驳回罗显华对何汉文和华道斌的诉讼请求。案件受理费2300元，保全费500元，两项费用共计2800元，由华道斌承担2800元。 何汉文上诉称：1、原审判决让何汉文一次性支付华道斌土地使用权转让补偿款10万元没有依据。何汉文与华道斌签订土地使用权转让合同时，当场款证两清。2、当时罗显华在现场同意，且系罗显华将土地使用权证从卧室拿出交给何汉文，罗显华否认其在现场，明显违背事实，罗显华在原审三次开庭中的说法自相矛盾。且土地证上只有华道斌的名字，何汉文有理由相信华道斌有权签订转让合同。另外，交易的第三天罗显华即把转让款10万元取出转入自己名下。3、按照法律规定，罗显华认为其丈夫华道斌侵害其利益，应当在她知道的一年内行使撤销权。而罗显华是向土地部门写虚假承诺书，欺骗政府她证丢失，要求土地部门再为她补办新证，这些事实足以说明罗显华是交易的当事人之一，她是知道也同意的，现因该地价升值反悔称其不在现场，与事实不符。4、原审判决何汉文再补偿华道斌10万元，明显是支持不诚信的人。该土地使用权转让，款证两清，双方在合同签字后该合同已成立和生效。原审依据调解意见何汉文再补偿其7万元为依据，判决何汉文支付华道斌10万元，超出何汉文的诉讼请求。 罗显华上诉称：原审判决认定本案的建设用地使用权转让合同有效，适用法律错误。首先，何汉文和华道斌是在同一个单位工作的同事，明知道华道斌和罗显华是夫妻关系，对本案争议土地享有同等的使用权。何汉文和华道斌隐瞒罗显华签订建设用地使用权转让合同，侵犯了罗显华的用益物权。罗显华得知此事后，立即取款并要退还何汉文，又将原土地使用证挂失后重新办理了新证，以上述方式对何汉文和华道斌签订的土地使用权转让合同明确表示了反对。其次，原审判决已经认定本案涉及的土地使用权是划拨土地使用权，依据《城市房地产管理法》第四十条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，以划拨方式取得的国有土地使用权，未经市、县人民政府土地管理批准，不得转让；已经订立转让合同的，合同无效。本案中何汉文和华道斌签订建设用地使用权转让合同后，直到一审起诉前未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，双方签订的建设用地使用权转让合同应当认定为无效。另外，《南阳市人民政府关于进一步强化政府垄断和规范土地市场的意见》（宛政（2002）44号）已经失效，早在2008年就停止执行。而邓州市人民政府出台《邓州市人民政府关于规范土地使用权转让工作的意见》（邓政（2009）第30号）是根据已经失效的《南阳市人民政府关于进一步强化政府垄断和规范土地市场的意见》（宛政（2002）44号）作出的，故原审判决依据《南阳市人民政府关于进一步强化政府垄断和规范土地市场的意见》（宛政（2002）44号）和《邓州市人民政府关于规范土地使用权转让工作的意见》（邓政（2009）第30号）认定合同有效是错误的。最后，原审判决本案争议的土地使用权并非一般意义的大型公益性建设类划拨土地使用权，该类土地使用权在实践中允许转让是错误的，是严重违反相关法律法规。 华道斌对何汉文的上诉理由辩称：1、原审判决对夫妻共同财产处理的评判明显错误，导致判决错误。华道斌和何汉文是一个单位上班多年的同事，明明知道华道斌和罗显华是近30年的夫妻关系，对本案争议的土地享有同等的使用权，系华道斌和罗显华夫妻共同财产。而华道斌和何汉文背着罗显华签订土地使用权转让合同，明显侵犯了罗显华的用益物权。2、华道斌自作主张处理夫妻共同财产，其协议应当认定无效。本案争议的土地出让协议纠纷，土地证上虽然载明为华道斌一个人，但该土地使用权为华道斌和罗显华婚后购买，系华道斌和罗显华的夫妻共同财产。华道斌与何汉文签订协议时未经妻子罗显华同意，事后也未取得罗显华的追认，且根据《城市房地产管理法》第三十八条规定“共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让”，故华道斌和何汉文签订的土地使用权出让协议无效。3、根据相关法律规定，华道斌愿意返还何汉文钱款，并按同期银行利息支付给何汉文。 华道斌对罗显华的上诉理由辩称：同意罗显华的上诉理由。 罗显华对何汉文的上诉理由辩称：何汉文上诉称华道斌与何汉文签订土地使用权出让协议时罗显华在场，罗显华不承认，应当由何汉文承担举证责任。其次，罗显华取出10万元的目的是还给何汉文，而不是自己使用，而且罗显华重新办理土地使用权证的事实也证明罗显华不同意转让。最后，关于补偿10万元的问题，是根据原审中的调解意见，当时华道斌和我不同意。 何汉文对罗显华的上诉理由辩称：原审判决程序合法，适用法律正确。首先，华道斌和何汉文系同一个办公室，华道斌2万元购买土地后准备出售，因为该证上只有华道斌一人的名字，所以在签订出让合同时只能让华道斌签名。且在原审庭审中，罗显华几次说的话自相矛盾。即使罗显华认为华道斌侵害了其权益，那么罗显华应当在一年内行使撤销权，却到土地局采用欺骗手段补办新证。因此，华道斌和何汉文签订的土地使用权出让协议是有效的。其次，争议的土地系住宅用地，华道斌系从赵营村民手中购买。后该土地演变为国有土地，因系居民住宅用地，根据当地政府文件规定，出让方向政府交纳出让金或年租金后允许转让。罗显华以自己不知道称该地为划拨用地。原审开庭时华道斌承认他取得该地系付赵营村村民2万元购买，后该土地转化为国有土地。华道斌在取得何汉文10万元转让费时告知其可以办理相关手续，并且土地证上并没有显示该地系划拨还是出让。依据邓州市人民政府规定，转让划拨用地使用权时，应由出让方补交出让金或交纳5年年租金，且限制转让并不是禁止转让，故原审判决认定土地使用权出让协议有效正确。 依据双方当事人的诉辩情况，并征询双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原审判决华道斌在何汉文办理国有土地使用权变更过户登记手续时应予以配合是否正确；2、原审判决何汉文补偿华道斌10万元是否正确。 二审中双方当事人未提供新证据。 本院对原审判决查明的事实予以确认。 本院认为：一、关于原审判决华道斌在何汉文办理国有土地使用权变更过户登记手续时应予以配合是否正确的问题。国有土地使用证是权利人对该证记载事项享有权利的有效凭证，华道斌持有邓国用（2001）字第022157号国有土地使用证（该土地使用证记载用途为“商用”。该宗土地于2011年办理的土地使用证记载用途为“住宅”，使用权类型为“批准使用”），表明邓州市土地管理部门对该证记载的土地华道斌享有使用权的认可，因此，华道斌对该宗土地依法享有处分权。华道斌与何汉文于2011年3月23日签订宅地使用权出让协议，将其所有的户名为华道斌的国有土地使用权出让给何汉文，该协议系双方真实意思表示，且何汉文已经按照协议的约定将该土地使用权出让款10万元支付给华道斌，华道斌也将自有的邓国用（2001）第022157号国有土地使用证交于何汉文，表明双方协议约定的基本权利义务已完成。因此，华道斌应当依据协议的约定适当的履行附随义务。涉及罗显华称华道斌转让土地使用权的行为没有经过其同意，从本案查明的事实看，2011年3月23日华道斌与何汉文签订《宅地出让协议书》，何汉文于2011年3月24日在中国农业银行邓州支行以“华道斌”名义办理存单一份计10万元，于2011年3月25日交于华道斌。罗显华于2011年3月26日以罗显华名义将该10万元款项支取。罗显华于2011年3月26日将转让款10万元取走行为表明罗显华已经知道该转让行为，而一直未将该10万元退还给何汉文，表明罗显华对华道斌出让土地使用权行为的认可。据此，罗显华称对华道斌出让该土地使用权不知情的理由与事实不符，本院不予采纳。二、关于原审判决何汉文补偿华道斌10万元是否正确的问题。原审判决依据本案争议土地因开发价值增加因素的客观实际判决何汉文补偿华道斌10万元缺乏事实依据，本院予以纠正。在庭审中，何汉文表示同意补偿华道斌7万元，其意思表示真实，本院予以准许。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持（2013）邓法民二初字第114号民事判决第一项、第三项及诉讼费负担部分； 二、变更（2013）邓法民二初字第114号民事判决第二项为：何汉文于华道斌协助办理国有土地使用权变更过户手续时一次性支付华道斌土地使用权转让补偿款70000元。 二审何汉文预交案件受理费2300元，由何汉文负担；罗显华预交案件受理费2300元，由罗显华负担。 本判决为终审判决。 审判长 牛晓春 审判员 孙建章 审判员 姜付强 二〇一四年五月七日 书记员 杨松峰 |
