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安阳市龙安区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）龙民一初字第233号 原告安阳市龙安区商贸城食品中心市场。 法定代表人朱振富，该市场经理。 委托代理人张卫东，大沧海律师事务所律师。 被告申福来，男，1964年2月24日出生，汉族，农民。 委托代理人张守忠，安阳市殷都区“148”法律服务所。 原告安阳市龙安区商贸城食品中心市场（以下简称商贸城食品市场）诉被告申福来租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告商贸城食品市场的委托代理人张卫东、被告申福来及其委托代理人张守忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告商贸城食品市场诉称，2008年9月16日，原告与被告签订一份租赁合同，约定原告出租安阳市某市场临街营业楼及宾馆大众浴池和大锅炉给被告经营使用，租赁期限从2009年1月1日起至2018年12月13日止，租金为每年167000元，并约定被告不经原告允许，对租赁物进行修缮或增设他物，原告有权要求被告恢复原状或赔偿损失。租赁期间，被告未经原告同意，对所租赁的临街营业大楼及宾馆大众浴池进行了大规模结构改造，将建筑物门窗全部拆卸，临街楼一层房顶结构也遭到了严重损坏，建筑物内的隔墙也被拆除，锅炉房内的大小两个锅炉也不见踪影等。原告以被告拖欠租赁费和擅自改变建筑物结构为由，于2012年7月23日向法院起诉，要求解除该租赁合同，法院下发了（2012）龙民一初字第102号民事判决书，以原告违约为由，判决双方解除合同，但由于被告的违约行为给原告造成很大损失，原告依法要求合同解除后被告赔偿损失。原告要求被告赔偿租赁物内两个锅炉损失322200元；被告支付租赁费损失208750元（从2012年6月19日至2013年9月17日共15个月）；被告给付原告为其垫付的10000元政府罚款；被告赔偿原告租赁物门窗、楼板等损失104435元、鉴定费2000元；本案诉讼费由被告负担。 被告申福来辩称，造成的损失原告有一定过错，双方争议的租赁物现场距原告的办公地300米左右，是原告工作人员上下班的必经之地，其知道并应当知道该租赁物改造的事实，原告并未主张权利也并未制止，徐甲以被告的名义向原告缴纳了租赁费，且徐甲不仅对租赁物进行了改造，而且对原告的某某宾馆进行了大规模改造，损失是徐甲造成的，被告不应当承担赔偿责任。 经审理查明，2008年9月16日，原、被告经协商签订租赁合同一份，双方约定的主要内容为：原告同意将安阳市某临街营业楼一栋及宾馆大众浴池和大锅炉租给被告经营使用，租赁期限从2009年1月1日起至2018年12月31日止；被告每年应给付原告租金167000元；房租递增的缴纳：因一楼银行房屋漏水等问题，原告要求被告浴区在一楼经营，被告为此投入了大量资金，故本合同所定前三年（即2009年1月1日起至2012年1月1日）房租不增加，2012年1月1日至2018年12月31日七年时间共增加房租20000元，缴纳时间为2015年1月1日前缴纳房租递增费10000元，2018年12月31日前缴纳房租递增费10000元；付款方式：被告按季度缴纳，逾期付款的，除补交应付款外，每逾期一日按全年应付款金额的10%支付滞纳金，并应支付10%的违约金；逾期一个月的，原告有权解除终止合同，并采取必要措施收回财产和租金；被告因需要进行小型改建或装饰、装修，需经原告同意后方可施工，被告未经许可租赁物进行改善或增设他物，原告有权要求被告恢复原状或赔偿损失；被告租用期间，未经原告同意不准转租，如被告私自转租核实后，被告所得租金需交给原告，原告有权终止合同等。上述协议签订后，原告将约定的租赁物交付被告使用，被告将租赁的房屋用于经营洗浴中心，并按约定给付原告租金。2011年5月16日，被告未经原告同意，与徐某签订转让合同一份，后被告将其租赁原告房屋而经营的洗浴中心转让给徐某，徐某遂对洗浴中心进行了工程改建（门窗、楼板等），原告明知工程改建也并未予以阻止，后改建工程因故停工，锅炉现不知去向。被告给付原告租赁费至2011年9月30日，自2011年10月1日开始拖欠原告租金。原告要求被告缴纳2011年10月1日后租赁费未果，于2012年6月18日向被告邮寄了解除合同通知一份，以被告自2011年10月1日开始拖欠租金，违反合同约定对租赁房屋进行大规模改造为由，要求解除与被告签订的租赁合同；同日，被告收到了原告邮寄的解除合同通知。随后，原告于2012年9月23日诉至本院，要求依法确认原告与被告解除于2008年9月16日签订的租赁合同之行为合法有效；被告支付拖欠的租金119683.33元（2011年10月1日至2012年6月18日），及滞纳金483300元、违约金16700元；本案诉讼费由被告负担。2013年1月10日，本院作出（2012）龙民一初字第102号民事判决书，认定双方约定按季度缴纳房租，未经原告同意不准转租，逾期不交房租一个月和私自转租，原告均有权终止合同，被告未经许可不准对房屋进行改造，但被告未经原告同意，于2011年5月16日与徐某签订转让合同，将租赁物擅自转租给徐某使用，且徐某对租赁房屋进行了大规模工程改建，而且被告自2011年10月1日开始拖欠原告租金至今，被告的上述行为构成违约，判决原告和被告2008年9月16日签订的租赁合同于2012年6月18日解除；被告于本判决生效后十日内一次性给付原告租金119683.33元、违约金24079.23元，共计143762.56元；驳回原告的其他诉讼请求。2013年1月23日，本院将判决书送达双方后，双方均服判未上诉，该判决已生效。2013年10月8日，原告又诉至本院，要求：一、被告赔偿租赁屋内两个锅炉损失322200元；二、被告支付租赁费损失208750元（从2012年6月19日至2013年9月17日共15个月）；三、被告给付原告为其垫付的10000元政府罚款；四、被告赔偿原告租赁物门窗、楼板等损失（损失待鉴定结果出来后确定）；五、本案诉讼费由被告负担。2014年10月3日，受本院委托，河南同德资产评估有限公司出具同德评鉴字（2014）第020号司法鉴定意见书，鉴定结论为门窗、楼板等损失共计104435元；原告支付鉴定费2000元。原告遂将第四项诉讼请求明确为：被告赔偿原告租赁物门窗、楼板等损失104435元、鉴定费2000元。 上述事实，有原告提供的证据：1、（2012）龙民一初字第102号民事判决书、送达回证各1份；2、1998年3月26日安阳某某宾馆购买锅炉发票（共计104000元）2份；3、1995年8月3日安阳市某公司购买锅炉及配套设施发票5份；4、2008年9月16日租赁合同1份；5、2011年12月20日、2012年3月23日某小区办事处出具的城市管理督查通知书2份；6、河南同德资产评估有限公司出具的同德评鉴字（2014）第020号司法鉴定意见书、鉴定费票据各1份；被告申福来提供的证据租赁合同复印件复印件1份，以及双方当事人的陈述予以证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，关于原、被告租赁合同纠纷，先前双方协商未果后，原告已起诉至本院，本院作出且已生效的（2012）龙民一初字第102号民事判决书中，已认定被告的行为构成违约，判决原告和被告2008年9月16日签订的租赁合同于2012年6月18日解除，被告一次性给付原告租金119683.33元（2011年10月1日至2012年6月18日）、违约金24079.23元共计143762.56元。关于原告要求被告赔偿租赁屋内两个锅炉损失322200元，鉴于原告提供的1998年3月26日安阳某某宾馆购买锅炉的发票可以证明此时购买了锅炉，双方均认可2008年9月16日签订租赁合同后被告使用了锅炉，后来锅炉丢失，考虑被告使用前锅炉折旧的实际情况，庭审中本院依法释明，原告不同意进行司法鉴定，本院无法确定被告使用期间丢失锅炉的价值，应由原告自行承担不利的法律后果，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告给付原告为其垫付的10000元政府罚款，鉴于原告提供的2011年12月20日、2012年3月23日安阳市某小区办事处出具的城市管理督查通知书2份，不能够证明其代替原告垫付罚款的事实，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张的租赁物门窗、楼板等损失和租赁费损失、鉴定费，分别属直接损失和间接损失，鉴于双方争议的房屋及设施在原告处，徐某在对洗浴中心进行工程改建（门窗、楼板等）时，原告明知而并未阻止，存在过失，应对上述损失自行承担40%赔偿责任；被告未经原告同意与徐某签订转让合同，被告将其租赁原告房屋而经营的洗浴中心转让给徐某，属被告过失违约，应对上述损失承担60%赔偿责任。关于原告主张租赁物门窗、楼板等损失104435元、鉴定费2000元，鉴于租赁房屋设施损坏，经本院委托鉴定损失价值104435元，原告支付鉴定费2000元，故原告主张合理合法，本院予以支持。关于原告主张被告支付租赁费损失208750元（从2012年6月19日至2013年9月17日共15个月），鉴于原告主张的该部分租赁费损失属间接损失，而双方争议的房屋及设施在原告处，其人员明知租赁物损坏后，却在第一次即2012年9月23日起诉时，仅要求解除合同，但并未按照合同约定要求被告恢复原状或赔偿损失，后本院2013年1月10日作出民事判决书，判决原、被告签订的该租赁合同于2012年6月18日解除，并将该判决书于2013年1月23日送达双方，原告的上述过失行为导致租赁费间接损失扩大，故对2013年1月23日之后的租赁费损失，本院不予支持；对于2013年1月23日之前的租赁费损失，鉴于被告未按约定恢复原状或及时赔偿原告直接损失，结合双方合同约定每年租金为167000元，2009年1月1日起至2012年1月1日不增加租金，2012年1月1日至2018年12月31日七年时间共增加租金20000元，第一次起诉本院判决租赁费给付至2012年6月18日的事实，故租赁费损失应按（167000元／年÷365天＋20000元÷7年÷365天）×219天（2012年6月19日至2013年1月23日）=101913.84元计算。综上，被告应赔偿原告（租赁物门窗、楼板等损失104435元＋租赁费损失101913.84元＋鉴定费2000元）×60%=125009.3元；对于原告主张的其他诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告存在一定过失的理由，本院予以支持；被告辩称不应当承担赔偿责任的理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告申福来于本判决生效后十日内一次性赔偿原告安阳市龙安区商贸城食品中心市场损失人民币125009.3元； 二、驳回原告安阳市龙安区商贸城食品中心市场的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币10273元，由原告安阳市龙安区商贸城食品中心市场负担人民币8290元，被告申福来负担人民币1983元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。 审 判 长 贾长桥 人民陪审员 陈艳琦 人民陪审员 王 颖 二〇一四年十二月二日 书 记 员 李 佳
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