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河南省许昌市魏都区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）魏民一初字第159号 原告（反诉被告）：侯秀峰，女，汉族，1965年8月7日生。 委托代理人：刘春霞，河南名人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵小红，女，汉族，1963年10月7日生。 委托代理人：张旭光，河南世纪风律师事务所律师。 原告侯秀峰诉被告赵小红房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月14日向本院提起诉讼，本院于同日受理本案。2014年7月8日，被告赵小红提起反诉。后本院依法组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭合并审理了本案。原告侯秀峰的委托代理人刘春霞，被告赵小红及委托代理人张旭光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）侯秀峰诉称：2013年7月11日，原、被告双方签订房屋租赁合同，该合同约定：原告将其位于许昌市南后街物资局家属院门面3#店铺转租给被告，月租金1000元；店铺内设施以折合人民币100000元的价款转让给被告，被告在签订合同之日支付转让费50000元，剩余50000元在2013年12月31日前全部支付完毕。合同成立后，原告依照合同约定支付原告50000元费用，但下余50000元至今未支付，被告行为违反了合同约定。为此请求依法判令被告支付剩余转让费50000元及违约金1080元，共计51080元；诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）赵小红辩称：本案所涉及的房屋租赁协议的签订和履行中侯秀峰存在欺骗行为，现侯秀峰已经把转租给赵小红的房子收回，且使用店里已经卖给赵小红的装修、装饰品，原告行为对被告造成损失，原告对被告的起诉没有依据。 被告（反诉原告）赵小红反诉称：2013年7月11日，原、被告双方签订房屋租赁合同，双方约定原告将其位于许昌市南后街物资局家属院门面3#店铺转租给被告，月租金1000元，押金5000元，合同期满后押金退还。店铺内设施以折合人民币100000元的价款转让给被告，被告在签订合同之日支付转让费50000元，支付押金5000元。后被告生意欠佳，提出将店铺退回给原告，要求原告返还被告5000元押金，原告不同意。2013年10月被告关闭店面，暂停营业。现店面已经归还原告。故请求依法判令：1、反诉被告退还反诉原告人民币55000元；2、本案全部诉讼费由反诉被告承担。 原告（反诉被告）侯秀峰辩称：1、本案反诉不符合法律规定。2、本案原、被告之间的租赁协议是合法有效的。3、本案争议房屋是经营性房屋，在租赁的同时存在设备的转让，该部分价值附加于租赁之中是合理的。4、侯秀峰不存在欺诈行为，经营生意本就存在风险，经营不善的后果应由赵小红承担。 根据当事人的诉辩意见，征得双方当事人同意，本院归纳本案的争议焦点是：1、原、被告间的租赁协议是否有效。2、双方是否按照合同约定适当履行义务。3、侯秀峰是否存在欺诈行为。4、侯秀峰、赵小红的诉讼及反诉请求是否有证据及法律依据予以支持。 原告侯秀峰为支持自己的诉讼请求，向本院提供的证据有：1、原告身份证、租赁协议各一份。证明原告的主体资格及原告具有转让争议房屋的资格。2、收款收据四份、张晓勤身份证一份、营业执照一份。证明租赁房屋所有人为张晓勤，原告自2012年开始租赁争议房屋，原告具有转租房屋的权利，收据上的经手人宋玉虎系张晓勤的丈夫。侯秀峰租赁该房屋是用于经营健身器材。3、原、被告间的房屋租赁协议一份。证明侯秀峰已经按照合同约定履行合同义务，赵小红未按照合同约定履行义务，被告应当继续履行合同并承担违约责任。 被告赵小红为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、租赁协议一份、照片两张。证明被告已经向原告支付55000元，房租已经交付到2013年12月底，且2013年10月房屋已经退回给侯秀峰。2、王凤华、文颖利出庭证言。证明被告赵小红已向原告侯秀峰支付50000元及争议房屋设备已交付原告侯秀峰。 被告赵小红对原告侯秀峰提供的对第1组证据无异议，但侯秀峰不能证明张晓勤是否同意其转租、是否知道其转租的事实，因此不能证明侯秀峰具有转租的资格。对第2组证据的真实性无异议，但与本案没有关联性。对第3组证据的真实性无异议，但该协议是一份附条件生效的协议，根据合同第四条该合同不发生效力。 原告对被告提供的第1组证据中的协议真实性无异议，该协议是有效的，协议显示合同自签字之日起生效。该组证据中的照片不能证明2013年10月房屋已经退回给侯秀峰，赵小红违反合同约定导致房屋空置很长时间，对原告侯秀峰造成了损失。 本院对原告侯秀峰提供的证据经审查后认为，被告对原告出示的第1、2、3组证据真实性均无异议，且不违反法律规定，对该三组证据真实性本院予以确认。 本院对被告赵小红提交的证据经审查后认为，反诉被告对第1组证据中的租赁协议无异议，对该租赁协议本院予以确认。对该组证据中的照片，反诉原告并未提供其他证据对该照片予以佐证，不能证明其真实性，也不能达到其证明目的，反诉被告异议理由成立，对照片真实性本院不予采信。对第2组证据，两证人系反诉原告店内员工，有直接利害关系，两人证言不能作为定案依据，反诉被告异议理由成立，对该组证人证言本院不予采信。 综合上述证据，本院确认以下事实： 2013年7月11日，原、被告签订租赁协议，原告将位于许昌市南后街物资局家属院3#门面房店铺（包括店铺内装修、装饰、设备）以100000元价格转让给被告，每月租金1000元。协议第四条约定：乙方（赵小红）在2013年7月10日前已付现金50000元，剩余50000元于2013年12月31日前付清，否则，此协议无效，已付款不退。后被告因生意欠佳，提出将租赁房屋退回给原告，原告不同意，引起本案纠纷。 本院认为：原、被告双方订立的租赁协议是双方真实意思表示。《中华人民共和国合同法》规定，当事人对租赁期限没有约定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，原、被告双方签订协议中并未约定租赁期限，被告可以随时解除合同。被告的行为不存在违约，对原告要求被告支付违约金1080元的诉请，本院不予支持。根据协议第四条约定，原告要求被告支付下余50000元及反诉原告要求反诉被告返还50000元的诉请本院不予支持。反诉原告诉请的5000元押金，因未提供证据证实该主张，对该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告侯秀峰的诉讼请求： 二、驳回被告（反诉原告）赵小红的反诉请求。 案件本诉受理费1077元，由原告侯秀峰负担；反诉费539元，由反诉原告赵小红负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。 审 判 长 吴正勤 代理审判员 刘 强 人民陪审员 韩 华 二〇一四年十一月十一日 书 记 员 张 岚 |
