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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第3100号 上诉人（原审原告）：李文路，男，汉族。 委托代理人：刘照强，男，汉族。 上诉人（原审被告）：洛阳市西苑电影院。 法定代表人：王怀东，经理。 委托代理人：葛建，河南翰法律师事务所律师。 上诉人李文路、洛阳市西苑电影院租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民一初字第325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李文路及其委托代理人刘照强，上诉人洛阳市西苑电影院的法定代表人王怀东及其委托代理人葛建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2005年1月1日被告洛阳市西苑电影院与潘丹辉签订了《房屋租赁合同》一份，被告洛阳市西苑电影院将位于涧西区中州西路22号东二楼建筑面积700平方米的房屋出租给潘丹辉。租赁期间为2005年1月1日至2015年12月31日。2006年1月1日，经被告洛阳市西苑电影院同意，潘丹辉将该房屋转租给原告李文路经营茶社。2012年7月8日，洛阳市西苑电影院向李文路邮寄了《解除合同通知书》，2012年8月21日，被告洛阳市西苑电影院以原告李文路未按时足额缴纳租金为由向法院提起诉讼，并要求解除双方的租赁合同。在前一诉讼中，李文路提出反诉，要求洛阳市西苑电影院赔偿装修损失、设备损失和经营损失。经二审终审，认定李文路并未拖欠租金。因李文路未补交主张经营损失的诉讼费，视为其撤回了对经营损失的的诉求，前一诉讼未对李文路主张的经营损失作出处理。另查明，潘丹辉在租赁涉案房屋时，向被告洛阳市西苑电影院交付押金20000元，合同定金50000元。原告李文路实际占有房屋至2014年1月20日，同日，李文路出具承诺书一份，载明“交接房屋及互赔损失已履行完毕，交接前的房租、押金、装修等如有遗漏，也自愿放弃，此后不再追究”。 原审院认为：原告李文路承租房屋，经被告洛阳市西苑电影院同意，原承租人潘丹辉的所有权利义务均由原告李文路一并承担。根据《房屋租赁合同》，租赁期间为2005年1月1日至2015年12月31日。2012年7月8日，租赁合同未到期而被告洛阳市西苑电影院提出解除合同，原告李文路虽表示同意解除合同并由法院判决解除了租赁关系，但原告李文路表示同意解除合同的同时亦提出了多项请求，其并非无条件同意解除合同。双方租赁关系的解除与被告洛阳市西苑电影院提出解除合同之间存在紧密联系，被告洛阳市西苑电影院提出解除合同的行为确系双方解除租赁关系的原因之一。而同时，原告李文路对租赁合同的解除并无任何过错，其同意解除合同的同时亦附加有其他条件，故被告洛阳市西苑电影院应对双方合同解除之后所导致的原告李文路无法利用所租赁房屋进行经营造成的经营利润损失承担相应的赔偿责任。虽然被告洛阳市西苑电影院于2012年7月8日提出解除合同，但原告李文路实际占有房屋至2014年1月20日，其主张2012年7月8日至2014年1月20日之间的可得利益损失，没有事实依据，不予支持。原告李文路主张每月20000元的可得利益损失，没有事实依据，不予支持。因原告李文路并未向法庭提供证据证明其可得利益损失具体金额，参照原告李文路每月缴纳租金，其主张的可得利益损失以每月租金1倍为宜。被告洛阳市西苑电影院提出解除合同的前一个月，原告李文路向其支付租金10000元，故原告李文路合理的经营损失为233548.39元（10000元／月×23个月＋10000元÷31天×11天）。原告李文路在2014年1月20日出具的承诺书中已明确表示放弃押金，其主张该承诺书系受胁迫而出具，没有证据支持，故其要求确认承诺书无效及返还押金，不予支持。洛阳市西苑电影院辩解称合同定金50000元已抵扣房屋租金，证据不足，不予采信。本案中，原被告双方均按照租赁合同约定履行各自的义务，不适用定金罚则，原告李文路要求双倍返还合同定金，不予支持。被告洛阳市西苑电影院应原倍返还合同定金50000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告洛阳市西苑电影院向原告李文路返还合同定金50000元；二、被告洛阳市西苑电影院赔偿原告李文路可得利益损失233548.39元；上述给付义务，于本判决生效后30日内履行完毕，若逾期不履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即加倍执行迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李文路的其他诉讼请求。本案诉讼费13447元，由原告李文路承担9494.43元，被告洛阳市西苑电影院承担3952.57元。 宣判后，李文路不服向本院提起上诉称：2005年1月1日，洛阳市西苑电影院为出租方，潘丹辉作为承租方，双方就位于洛阳市涧西区中州西路22号东二楼700平方米的房屋租赁事宜，签订了《房屋租赁合同》。潘丹辉于2005年1月5日向洛阳市西苑电影院交付合同定金50000元，2015年1月13日向洛阳市西苑电影院交付合同押金20000元。2006年1月1日，潘丹辉将租赁合同的权利和义务一并转让给李文路，洛阳市西苑电影院此后一直向李文路收取租金。在李文路未拖欠洛阳市西苑电影院租金的情况下，洛阳市西苑电影院以李文路拖欠房租为由，于2012年7月8日向李文路邮寄了《解除合同通知书》，又于2012年8月21日提起诉讼。经法院审理，李文路并不拖欠洛阳市西苑电影院分文租金。洛阳市西苑电影院在上次诉前已单方解除合同，在诉讼中又要求解除合同。李文路考虑到对方解除合同已成事实，致李文路的合同目的无法实现，且李文路在诉讼中提起了反诉。在此情况下，李文路在庭审答辩中同意解除合同，实属无奈之举，并非李文路的真实意思。本次诉讼，一审既认定洛阳市西苑电影院解除合同行为与李文路可得利益受损之间有因果关系，洛阳市西苑电影院应当赔偿。又认定双方均按照租赁合同履行各自义务，不适用定金罚则，判决洛阳市西苑电影院返还李文路定金50000元。根据法律规定，洛阳市西苑电影院单方擅自解除合同，其已构成重大违约，二审应改判洛阳市西苑电影院双倍返还李文路定金10万元。2014年1月20日，李文路为洛阳市西苑电影院出具的放弃押金承诺，并非李文路的真实意思表示，且违反公平原则，洛阳市西苑电影院应当返还李文路合同押金20000元。一审以每月房租标准10000元确定李文路剩余合同期限每月合理收益为10000元，明显过低。根据合同法规定，结合李文路经营地点、经营面积、装修装饰、投入成本等因素，请求二审对李文路每月合理收益确定为15000元，将一审确定的233548.39元，调整为350322.58元。综上，请求：1、变更原判第一条，改判洛阳市西苑电影院双倍返还李文路定金10万元。2、判决洛阳市西苑电影院返还李文路合同押金20000元。3、变更原判第二条，改判洛阳市西苑电影院赔偿李文路合理收益350322.58元。4、由洛阳市西苑电影院承担一、二审诉讼费用。 洛阳市西苑电影院辩称：李文路的上诉请求，没有事实依据，请求二审依法全部驳回。 洛阳市西苑电影院上诉称：1、针对一审判决由洛阳市西苑电影院向李文路返还合同定金50000元提出不服，要求撤销该条判决。合同的起始时间是2005年1月1日起生效，也就是从2005年1月1日潘丹辉就应交纳每月19600元的租金。本案李文路是潘丹辉的承接人，同样应对此合同义务承担责任，而此案中李文路并未向一审法院出示2005年9月份之前的任何交纳房租的交款凭证。洛阳市西苑电影院向一审法院出示了于2005年9月7日的收取闽茶园房租编号为0016763的收据存根，而在这张收据存根上当时有清楚的备注记载，收取的是闽茶园2005年9月份之前，以50000元定金和891元的消费款冲抵应付房租后剩余的房租款27509元。同时，洛阳市西苑电影院还向一审法院出示该收据存根编号之前的0016761、0016762和0016764至0016767的6张收据存根。这些收据是同一本收据，由此证明洛阳市西苑电影院提供的收据的客观性、真实性，同时也形成了完整的证据链，证明在2005年9月份将50000元定金，已冲抵闽茶园之前房租的事实。如果定金没有冲抵房租，那么就应该有有效的收款凭证存在，才能推翻洛阳市西苑电影院提供的证据。而此案中李文路对洛阳市西苑电影院以上事实并没有提出有利的反驳意见和有效的定金收据。2、关于一审判决让洛阳市西苑电影院向李文路支付可得利益损失233548.39元的赔偿责任，对此洛阳市西苑电影院认为错误，应予撤销。在没有事实依据的情况下，让洛阳市西苑电影院向李文路支付每月10000元的可得利益损失，共计233548.39元，系滥用法院审判权的错误判决。一审法院认定不客观、不全面、不公正、严重偏袒一方。洛阳市西苑电影院提出解除双方租赁合同是依法行使的，李文路表示同意解除合同，虽然在原案中提出反诉，但主动放弃了要求洛阳市西苑电影院赔偿其经营损失的诉求。解除双方合同，李文路无法利用租赁房屋进行经营是李文路在同意解除合同时就能预见到的结果，若真有损失又为何主动放弃了反诉请求，李文路并未要求继续履行合同。结合本案确定的事实来看，虽然存在提前解除合同，缩短了履行期限，但这是对双方都有利的结果，否则李文路是不会同意解除合同的。按照法律规定，当事人可以提出可得利益损失的要求，但必须举证证明其客观存在可得利益损失的事实依据。而一审判决一方面确认李文路要求赔偿损失的事实依据不存在，另一方面又酌定判决李文路获得每月10000元的可得利益，这是对法条的曲解引用，违反了以事实为依据、以法律为准绳的法律原则。众所周知，无论任何商业经营活动，投资行为都存在着盈利、亏损或者赔本的风险，可遗憾的是一审法院对这普遍的道理未能结合本案的全部事实给予全面审查。双方订立的合同条款中，规定一方违约向另一方赔偿违约金50000元整，一审判决赔偿可得利益损失23万余元之多大大超出了合同约定和法律规定，这是明显的枉法裁判。何况洛阳市西苑电影院提出解除合同的主张，是依法行使，不存在任何违约的行为，根本不应承担一分一厘的赔偿责任。洛阳市西苑电影院依照合同约定向李文路出租了房屋由其经营，尽到了义务，反而在多年的履行中得不到应得的利益，造成了巨大损失，是一个实际的利益受害者。二审法院应依法公正、客观、全面审理此案，以维护洛阳市西苑电影院的合法权益。综上，请求：1、撤销该判决，驳回李文路的诉讼请求，依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由李文路全部承担。 李文路辩称：二审应当依法判决驳回洛阳市西苑电影院的上诉，支持李文路的上诉请求。 二审经审理查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：李文路承继了原承租人潘丹辉签订租赁合同的权利义务，对此事实双方均予以认可，当事人应按租赁合同的约定履行各自义务。洛阳市西苑电影院在双方履行租赁合同期间，以书面通知及提起诉讼的形式要求解除合同，李文路在另案诉讼期间虽然表示同意解除合同并由本院判决解除了双方租赁合同，但洛阳市西苑电影院提出解除合同未正当理由，李文路对合同解除无过错，其同意解除合同的同时亦提出了多项赔偿请求，并非无条件同意解除，故洛阳市西苑电影院作为违约方应当对李文路可获得利益损失承担相应的赔偿责任。但原审以李文路解除合同前每月缴纳租金10000元1倍，支持李文路合理经营损失233548.39元不当，本院参照李文路投资经营茶社的规模、每月交纳租金的数额、洛阳市西苑电影院提前解除合同的期限、本地的经济消费水平等，酌定洛阳市西苑电影院赔偿李文路可得利益损失160000元。租赁合同尽管对违约赔偿数额有约定，但李文路作为解除合同的无过错方，有权以合同履行后可以获得的利益主张损失。合同定金是指合同当事人一方以保证债务履行为目的，于合同成立时或未履行前，预先给付对方的一定数额的金钱的担保方式。因双方在租赁合同签订后，已实际履行多年，本案不应适用定金罚则，同时洛阳市西苑电影院上诉称合同定金50000元已抵扣房屋租金，证据不足，故原审认定洛阳市西苑电影院返还定金50000元，并无不当。李文路已向洛阳市西苑电影院出具承诺书，明确表示放弃押金，其称出具承诺书不是真实意思表示，证据不足，原审对其要求确认承诺书无效及返还押金的请求不予支持，亦无不妥。综上，洛阳市西苑电影院上诉主张驳回李文路的诉讼请求及李文路的上诉，因理由不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民一初字第325号民事判决第一项； 二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民一初字第325号民事判决第二项为：洛阳市西苑电影院于判决生效后30日内赔偿李文路可得利益损失160000元； 三、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民一初字第325号民事判决第三项； 四、驳回李文路的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13447元，由李文路承担10447元，洛阳市西苑电影院承担3000元；二审案件受理费9778元，由李文路承担5778元，洛阳市西苑电影院承担4000元（双方当事人一、二审已垫付的受理费，执行时一并清结）。 本判决为终审判决。 审判长 李庆刚 审判员 吴健莉 审判员 黄义顺 二〇一五年一月八日 书记员 周 颖 |
