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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2683号 上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳浩天房地产经纪有限公司。 法定代表人：张杰，公司总经理。 委托代理人：刘昭、孙华猛，河南坤达律师事务所律师。特别授权。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张利红，女，汉族。 委托代理人：王焕章、赵莹，河南大进律师事务所律师。一般代理。 被上诉人（原审被告）：李玉东，男，汉族。 上诉人洛阳浩天房地产经纪有限公司（以下简称浩天公司）为与被上诉人张利红、李玉东房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人浩天公司委托代理人孙华猛与被上诉人张利红及其委托代理人王焕章、赵莹，被上诉人李玉东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年7月20日，张利红经浩天公司介绍与李玉东签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定李玉东将其所有的位于洛阳市涧西区芳华路中段芳华苑小区124幢2-202房屋出售给张利红，房屋总价470000元整。合同约定的付款方式为：张利红于2013年7月20日将定金2600元支付给浩天公司，剩余首付款297400元于2013年8月5日前交于浩天公司指定账号（凭银行回执单更换收据），剩余房款170000元由张利红采取银行贷款的方式支付。合同还约定：中介服务费为7400元，由原告负担，并约定在该房屋买卖合同履行过程中，非因浩天公司原因导致买卖合同不能履行，浩天公司收取的双方中介服务费一律不予退还，由违约方承担全部中介服务费；另外，原告还要支付评估费2350元。合同签订后，张利红依约向浩天公司交纳了定金、评估费、中介费以及剩余首付款。在合同履行过程中，因浩天公司未能将首付款支付给李玉东，李玉东一直未能配合办理房屋买卖所需的后续手续，导致涉案合同未能全部履行，浩天公司在此情况下于2013年10月29日将定金和首付款退还给张利红。本案审理过程中，李玉东认可曾经有人前往其拟售房屋中进行评估工作，同时，浩天公司提供了洛阳市奇越房地产估价有限公司的评估费收据一张，该收据载明收到评估费2356元（收据上有李玉东、浩天公司字样）。 原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张利红、李玉东及浩天公司签订的房屋买卖合同，不违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效。根据合同约定、当事人的陈述及合同履行过程中各方当事人的行为，涉案合同的当事人均认可了合同目的无法实现、需要解除的事实，故对于张利红要求解除涉案合同的诉讼请求，法院予以支持。根据庭审查明的事实，浩天公司在房屋买卖双方均无异议的情况下，未能及时向李玉东支付购房首付款，这是导致涉案房屋交易无法完成的主要原因，其应当承担相应的法律责任，依据涉案合同的有关约定及法律规定，对于张利红要求浩天公司返还中介费的诉讼请求，法院予以支持；同时，对于浩天公司提出的支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于张利红要求浩天公司返还评估费的诉讼请求，虽然该费用系浩天公司代收，且根据当事人的陈述及相关证据能够判定房屋评估的事实，但是涉案合同因浩天公司的原因无法履行，直接导致相关评估行为失去意义，浩天公司应当承担张利红的此项损失，故对于张利红的此项诉讼请求，法院予以支持。对于张利红要求李玉东承担违约金的诉讼请求，根据上述认定，李玉东并无恶意违约的事实，故对于张利红的此项诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）张利红、被告李玉东、被告（反诉原告）洛阳浩天房地产经纪有限公司于2013年7月20日签订的《房屋买卖合同（贷款）》。二、被告（反诉原告）洛阳浩天房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）张利红返还中介费7400元。三、被告（反诉原告）洛阳浩天房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）张利红返还评估费2350元。上述第二、三项确定的义务应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，即若逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）张利红的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）洛阳浩天房地产经纪有限公司的诉讼请求。本案本诉受理费1219元，由原告（反诉被告）张利红负担1000元，被告（反诉原告）洛阳浩天房地产经纪有限公司负担219元，反诉受理费25元，由被告（反诉原告）洛阳浩天房地产经纪有限公司负担。 宣判后，浩天公司不服并提起上诉称：一、一审判决错误混淆法律关系，已超出法律规定的居间人义务，判决上诉人返还全部中介费严重损害了上诉人的合法权益。1、根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中确定的当事人身份地位和权利义务关系，该合同实际包含两方面民事法律关系，一个是被上诉人之间的房屋买卖合同关系，另一个是上诉人与被上诉人之间的居间合同关系。因此，上诉人作为居间人应在法律规定及合同约定的范围内承担居间人义务，享有居间人权利。2、根据《合同法》第426条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”和第427条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，居间人促成合同成立则有权获得约定报酬，即使未促成合同未成立，也有权取得必要支出的费用，买卖交易是否能够完成不是居间人的法定义务，更不由居间人最终决定。在本案中，一审法院已经审理查明被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》系上诉人促成，并且已经成立生效，那么上诉人作为居间人就有权获取合同约定的居间报酬，但是一审法院错误混淆了上诉人与被上诉人之间的法律关系，以买卖交易是否完成作为判断居间人取得报酬的标准，超出了法律规定的居间人义务，在认定合同成立的同时，又判决上诉人返还全部中介费，严重侵害了上诉人的合法权益。二、一审判决认定事实不清，证据不足，错误判决上诉人返还已按合同约定支出的房屋评估费。1、本案中上诉人与被上诉人出于对买卖双方交易安全的负责，经协商一致，采用买方与卖方先将房款和权证都交予上诉人，待过户完成后再办理结算的交易模式，并且在《房屋买卖合同》第十一条第2款明确约定“待该房屋过户／贷款办理完毕，由丙方通知甲乙双方结件，3个工作日内任何一方拒不签结件单，则丙方有权按合同约定将房款支付甲方，或将房产证交于乙方”。因此，被上诉人李玉东在房屋未办理过户／贷款前无权取得首付款，而上诉人在房屋过户／贷款手续办理完毕前也没有向被上诉人李玉东支付首付款的义务。现一审法院未能查明交易不能的真正事实，仅凭被上诉人片面的不实陈述，错误认定上诉人未能及时支付首付款，导致交易无法完成，以非上诉人的合同义务确定过错责任，完全违背了公平、公正的民事审判原则。2、一审法院认定《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示且合法有效，对当事人具有约束力。而上诉人提供的评估费收据已证实，上诉人根据合同约定履行代办房屋评估的服务，并且全部评估费用也已实际支出。现没有证据证明上诉人存在过错，因此，一审法院要求上诉人返还评估费的判决没有事实和法律依据，依法应予以撤销。三、上诉人已全部履行法定与合同约定居间人义务，根据合同约定被上诉人应承担违约责任。依照《合同法》第8条之规定，依法成立的合同受法律保护，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中确定的当事人身份地位和权利义务关系，上诉人与被上诉人之间属于居间合同关系，上诉人作为居间人己在法律规定及合同约定的范围内承担了居间人义务，现被上诉人要求解除本合同，按照合同第七条第5款之约定，被上诉人应向上诉人支付房屋实际成交价2%（9400元整）作为违约金。综上，请求：1、撤销一审民事判决第二、三、五项判决，改判被上诉人向上诉人支付解除合同违约金9400元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人张利红答辩：上诉人在房屋买卖双方无异议情况下编造理由未能及时将购房首付款支付李玉东，是导致房屋交易无法完成的原因，上诉人存在重大过错应承担责任。《合同法》规定居间人未促成交易成立的不能收取报酬。一审法院认定事实清楚应依法维持。 被上诉人李玉东答辩：1、这个合同是无效合同，违规操作，理由是合同前后签名不符。签合同前卖方未见到张利红给张小伟的授权委托书，张小伟代张利红在买卖合同上签字是无效的。即便说本合同有效，实际违约方属浩天公司，卖方不承担违约责任，浩天公司应将房屋权证、身份证件、结婚证件、房产证明及相关手续退还卖方。2、张利红是不合法的原告，张利红不具有诉讼主体资格，请求法院撤销原合同。 二审中，各方均未提交新证据。 经审理查明，被上诉人张利红在一审诉求为要求解除2013年7月20日《房屋买卖合同》；判令浩天公司返还评估费2350元、中介费7400元；判令李玉东支付违约金47000元，并由浩天公司承担连带责任。浩天公司反诉请求为要求张利红支付违约金9400元。另查明，上诉人浩天公司与被上诉人张利红、李玉东2013年7月20日所签订的《房屋买卖合同》中并未约定浩天公司应将首付款直接支付给李玉东。其余二审查证事实与一审认定相一致。 本院认为：在本案当事人三方签订2013年7月20日所签订的《房屋买卖合同》中并未约定上诉人浩天公司应将被上诉人张利红交纳的首付款直接支付给被上诉人李玉东的条款，故一审以浩天公司在房屋买卖双方均无异议的情况下、未能及时向李玉东支付购房首付款，导致涉案房屋交易无法完成，并以此认定浩天公司违约的理由，依据不足。但鉴于非被上诉人张利红的原因，导致合同无法履行，上诉人浩天公司应当返还被上诉人张利红中介费用以及房屋评估费用，一审对此处理正确，本院予以维持。至于浩天公司损失，其应向合同违约方主张权利，浩天公司一审反诉张利红承担违约责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审认定事实虽有错误，但判决结果正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费124元，由上诉人洛阳浩天房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴爱国 审 判 员 索如意 代审判员 赵淑婷 二〇一五年二月十一日 书 记 员 韩 玉 |
