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周口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）周民初字第47号 原告河南省新宇置业开发有限公司。 住所地：周口市。 法定代表人李桂英，系该公司经理。 委托代理人魏学行，该公司经理。 委托代理人翟公良，河南天昭律师事务所律师。 被告鹿邑县人民政府。 住所地：鹿邑县。 法定代表人朱良才，该县县长。 委托代理人徐登峰，该单位法制办科员。 委托代理人白杰，河南博辩律师事务所律师。 被告鹿邑县国土资源局。 住所地：鹿邑县。 法定代表人冯文君，该局局长。 委托代理人赵和平，该局法制办主任。 委托代理人荣飞，该局法制办职员。 原告河南省新宇置业开发有限公司（以下简称新宇公司）与被告鹿邑县人民政府、鹿邑县国土资源局合同纠纷一案，原告新宇公司于2011年8月9日向本院提起诉讼，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本院于2012年3月9日作出（2011）周民初字第16号民事判决，被告鹿邑县人民政府不服向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院于2013年4月15日作出（2013）豫法民二终字第17号民事裁定书，撤销本院（2011）周民初字第16号民事判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。经原告新宇公司申请本院依法追加被告鹿邑县国资源局参加诉讼。原告新宇公司的委托代理人魏学行、翟公良，被告鹿邑县人民政府委托代理人白杰，被告鹿邑县国土资源局委托代理人荣飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新宇公司诉称，2009年3月30日原告新宇公司在被告鹿邑县人民政府举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，竟得2008-25地块的国有土地使用权。双方于2009年3月31日，签订了豫鹿邑出让（2009）第0012号国有土地使用权出让合同。合同第六条约定：出让人同意在2009年5月30日前，将该宗地块经过平整，并达到五通条件的情况下，交付给受让人使用。但由于12间门面房的商户拒绝搬迁，被告未按本条规定的条件将土地交付给原告新宇公司使用。致使原告新宇公司不能按合同约定投资开发，给原告新宇公司造成了巨大的经济损失，为维护原告新宇公司的利益，特向贵院起诉，请求解除原告新宇公司与被告鹿邑县人民政府之间12间门面房的买卖合同，解除原告新宇公司与被告鹿邑县国土资源管理局之间的12间门面房所占土地的出让合同，判令被告鹿邑县人民政府返还原告12间门面房价款2997600元（以评估报告为准），赔偿原告新宇公司损失的房屋增值款2838300元、租金1200000元、评估费70000元、销售不动产税340000元。 被告鹿邑县人民政府答辩称，1、鹿邑县人民政府不具有被告的诉讼主体资格。根据原告提供的证据第四组第4份显示：原告做为付款方，收款方为鹿邑县广电局，项目为销售不动产，销售金额为5192348元，该价款为原广电局土地及房屋的款项。所以，该不动产房屋包括争议的12间门面房在内的不动产转让实际是原告与鹿邑县广电局之间发生的，而鹿邑县人民政府只是做为行政审批单位，履行的是行政管理职责，并不是房屋的实际交易当事人。所以，原告诉请的与鹿邑县人民政府解除房屋买卖合同无事实及法律依据；2、鹿邑县人民政府不存在违约行为，不应承担违约责任。本案原告受让土地的实际情况是原告承建鹿邑县广电局311公路南的办公大楼工程（原告实际股东前身经营的是河南省泰丰建安工程有限公司，现为被该股东转让后成立的原告公司），因欠原告的工程款，故而广电局以涉案房地产抵偿所欠工程款，所有的土地出让手续只是为了完善原告权利的需要。而在最初，原告也是明知受让不动产门面房存在争议的情况，未交付房屋系因第三方占用，而鹿邑县人民政府也积极采取措施进行交付，对第三方提起民事诉讼，并进入执行程序，如双方存在合同关系，那么，由此可以看出，并不是县政府不愿意交付涉案房屋，并不是不履行应尽的义务。且在国有土地出让时，原告股东已向鹿邑县人民政府交纳保证书，声明保证原广电局地面附属物及房屋纠纷不让国土资源局处理，由其自行解决。根据《合同法》第110条的规定，法律上或者事实上不能履行的得以免除违约责任，而本案中，通过人民法院的执行都未能要回涉案房屋，对于此，鹿邑县人民政府不具有不履行的故意。所以，鹿邑县人民政府不构成违约；3、原告要求赔偿损失不具有法律及事实依据。原、被告双方未签订房地产买卖合同，更未约定责任承担的方式。原告请求房屋增殖部分为损失无法律依据，因房屋是否增殖存在不确定性。也或能会因诉讼期间由于自然原因受损或灭失。其主张房屋租金损失更无法律依据，因为是否能得以出租获得租金也具有不确定性，所以该部分并不是合同履行后可以获得的利益。所以，如果人民法院认定解除买卖合同，那么也只能按照当时的评估价值进行返还，而不包括增殖部分；4、事实上，原告已经实际取得了本案争执的房地产，并对其进行了改造和使用，鹿邑县广电局也履行了房地产的交付义务。原告应当直接向第三方占用者主张权利。综上，原告新宇公司对被告鹿邑县人民政府的诉请不能成立，请依法驳回原告对被告鹿邑县人民政府的诉请。 被告鹿邑县国土资源局答辩称，1、答辩人已经按双方签订的土地使用权出让合同的约定履行了全部合同义务，并按照法律规定的程序为被答辩人办理了鹿国用（2009）第039号土地使用证。不动产物权交付的法定形式为登记，答辩人已经将土地交付给了被答辩人，答辩人的行为完全符合法律的规定和合同的约定。因此被答辩人认为鹿邑县国土资源局没有将土地交付其使用是不成立的。鹿邑县国土资源局在履行出让合同的过程中，不存在任何的过错和违约行为，因此被答辩人要求答辩人赔偿是没有任何依据的；2、被答辩人要求解除与答辩人签订的12间门面房所占土地的出让合同，该诉讼请求不明确。本案争议的12间门面房所占土地，仅是双方签订的《土地出让合同》中所涉及土地的一部分，况且该12间门面房上面还有三层楼房，具体到这12间门面房占用土地的面积、具体位置、形状等情况都是不明确的，根据目前的相关规定也是无法确定的。综上，被答辩人要求解除部分出让合同并赔偿损失，没有事实和法律上的依据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 原告新宇公司为支持自己的诉讼请求向本院提供证据如下： 第一组证据：1、营业执照、税务登记证、组织机构代码证；2、房地产开发企业暂定资质证书；3法定代表人身份证明书。 证明目的：原告新宇公司的主体适格。 第二组证据：1、鹿政（2005）25号鹿邑县人民政府文件；2、亳普会字（2008）068号鹿邑县广播电视局资产评估报告书；3、鹿办文（2006）56号中共鹿邑县委办公室通知及会议议程、通知、领导小组成员分工清单；4、房地产转让申请审批表。 证明目的：被告鹿邑县人民政府将原鹿邑县广播电视局资产收回，并转让给原告新宇公司，原告新宇公司与被告鹿邑县人民政府之间存在房产转让合同关系。 第三组证据：1、鹿邑县国有建设用地使用权挂牌出让公告；2、成交确认书；3、鹿国用（2009）第039号土地使用权证和《国有土地使用权出让合同》。 证明目的：证明原告与鹿邑县国土资源局存在国有土地出让合同关系。 第四组证据：1、付款收据；2、契税完税证明；3、发票；4、鹿邑县房地产税费一体化服务大厅告知单。 证明目的：证明被告鹿邑县政府收取原告房地产价款的事实，即原告已全部履行了房产转让合同和土地出让合同的义务。 第五组证据：鹿邑县人民政府诉罗志勇、张玉等七人返还门面房的一、二审判决书。 证明目的：证明被告严重违约，无法向原告交付房屋的事实。 第六组证据：1、罗震、刘贵三、翟风芝出租门面房的房屋租赁合同；2、河南康鑫源房地产估价咨询有限公司司法鉴定书两份。 证明目的：证明由于被告违约给原告造成的损失。 被告鹿邑县人民政府对原告新宇公司提供证据质证称，对第一组没有异议；对第二组的真实性没有异议，但不能证明原告新宇公司与鹿邑县人民政府之间存在房产转让的合同关系，因房地产转让申请表，是履行的行政审批手续，不是房屋买卖合同，并不是12间门面房的买卖合同；对第三组的真实性有异议，但鹿国土（2009）04号出让公告第六条第四项明确规定了为现状条件交地，所以原告对该转让的土地及土地上的建筑物使用情况应该是明知的；对第四组的真实性没有异议，但其中的发票证明原告将款交给了鹿邑县广播电视局，并不是将土地和建筑物款交给县政府，同时其提供的该组证据是鹿邑县广电局转让房屋及地上附属物的票据，与国有土地使用权出让无关，并且该出让的土地已经登记在原告的名下，证明鹿邑县国土资源局已经按照合同约定履行了义务；对第五组的真实性没有异议，但是不能证明被告违约的事实，相反该判决书证明原告不能使用该房屋是由客观因素存在的，被告鹿邑县政府已经努力消除，因现该12间门面房占有人的违法侵权行为，所以不能交付，县政府不存在违约责任，既然现土地使用证已经登记在原告名下，被告县政府对争议的12间门面房已经不享有权利，原告应当向门面房的占有人主张权利；第六组中罗震、刘贵三、翟风芝出租门面房的房屋租赁合同不具有客观真实性，并不是法定的评估部门出具的具有法律效力的房屋租金标准，河南康鑫源房地产估价咨询有限公司司法鉴定书两份仅能证明涉案房产2008年、2014年时期的房屋价值状况，并不能证明原告受到的损失。 被告鹿邑县国土资源局对原告新宇公司提供证据质证称，同鹿邑县人民政府的质证意见，另补充如下：原告主张12间门面房的土地没有交付是错误，因为国土局已经为原告办理了土地使用证，物权法规定土地以登记为交付，土地部分，国土局已经按照出让合同履行了全部义务，交付了土地。 被告鹿邑县人民政府向本院提供的证据与原告提供的第二、三、四、五组证据相同，但证明目的不同，证明目的为土地使用权出让合同中，出让方为鹿邑县国土资源局，证明鹿邑县人民政府系行政主管单位，履行的是行政管理职责，其交付的建筑物款并没有交付给县政府，而是交给了广电局，并证明在土地出让以前，鹿邑县人民政府已向涉案房屋的实际占有人提起诉讼，二审的判决书都是2008年8月份结案的，鹿邑县人民政府对原告受让广电局房屋的审批表是2010年10月份，所以原告明知涉案房屋的现状，证明被告鹿邑县人民政府不存在违约，提供原告实际控股人魏学行交的保证书一份，保证书来源于原告承建鹿邑县广电局的工程，工程位于鹿邑县城西311国道南，工程结束后，由于拖欠原告工程款无法支付，经鹿邑县广电局报请鹿邑县人民政府批准，并与原告协商后，用争议的房和地抵偿欠原告的工程款，县政府出具的相应文件是为了以物抵债的需要，当时也告知魏学行涉案房产的情况，为了避免将来与原告发生争议，故鹿邑县人民政府要求魏学行书写保证书一份，魏学行便向鹿邑县人民政府提交了该保证书，魏学行也是落款的泰丰建安的实际控股人，所以落款为泰丰建安工程有限公司，实质上是原告的实际控股人和所有人出具的。 原告新宇公司对被告鹿邑县人民政府提交的证据质证称，对保证书，由于证据是复印件对其真实性有异议，第二，该证据即使是真实的，也与本案没有关系，泰丰建安与原告是两个独立的法人，泰丰建安的保证与原告没有任何关系，也不能证实被告所述。对被告提供的其他证据因和原告提供的证据相同，对其真实性没有异议，对其证明目的有异议，不能证明鹿邑县政府主张的事实。 被告鹿邑县国土资源局对被告鹿邑县人民政府提供的证据质证称，同意鹿邑县政府提交的证据及其证明目的。 被告鹿邑县国土资源局向本院提交的证据及其证明目的与被告鹿邑县人民政府的相同。 原告新宇公司对被告鹿邑县国土资源局提交的证据的质证意见与对被告鹿邑县人民政府证据的质证意见相同。 被告鹿邑县人民政府对鹿邑县国土资源局提交的证据质证称，同意鹿邑县国土资源局的证据及证明目的。 经原告新宇公司申请，本院依法委托河南康鑫源房地产估价咨询有限公司对本案所涉的12间门面房的价值进行评估，河南康鑫源房地产估价咨询有限公司于2014年6月10日作出豫郑康鑫源评司鉴（2014）鉴字第064594B号、（2014）鉴字第084594B号司法鉴定书。 根据双方当事人提供的证据及对证据的质证意见和庭审的陈述，本院确认以下事实： 鹿邑县人民政府于2005年8月11日下发鹿政（2005）25号文件依法收回鹿邑县广播电视局国有资产管理使用权，鹿邑县人民政府将鹿国用（2009）第039号的土地及其上面的附属物转让给原告新宇公司，双方的权利义务在2010年10月11日的房地产转让申请审批表中有明确的约定。 原告新宇公司于2009年3月18日交纳竞拍押金2000000元，于2009年6月交纳购原广播局建筑物款3364808元，根据被告鹿邑县国土资源局于2009年3月31日与原告新宇公司签订国有建设用地使用权出让合同约定土地出让款为1827540元，原告新宇公司共交税款594523.55元，其中交纳房屋买卖的税款为134592.32元。 被告鹿邑县国土资源局于2009年3月31日与原告新宇公司签订国有建设用地使用权出让合同，并于2009年8月4日为原告新宇公司办理了鹿国用（2009）第039号的土地使用权证。其中本案所涉的12间门面房（位于原鹿邑县广电局楼下文化路东侧由北向南第1至6间门面房和紫气大道北侧由东向西第1、2、3、4、6和第7间门面房）被告鹿邑县人民政府尚未给原告新宇公司办理房产证。 河南康鑫源房地产估价咨询有限公司作出豫郑康鑫源评司鉴（2014）鉴字第064594B号、（2014）鉴字第084594B号司法鉴定书，两份司法鉴定书载明，本案所涉12间门面房建筑总面积为303.3平方米（其中文化路东侧6间门面房建筑面积为147.3平方米，紫气大道北侧6间门面房建筑面积156平方米），2008年6月30日的市场价值为2997600元，2014年3月30日的市场价值为5835900元。 本院认为，被告鹿邑县人民政府于2010年10月11日以房地产转让申请审批表的形式将土地使用证为鹿国用（2009）第039号土地及其地上建筑物转让给河南省新宇置业开发有限公司，双方的权利义务在此房地产转让申请审批表中有明确的约定，其约定系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，不侵犯国家、集体及第三人的合法权益，双方之间形成合法有效的房地产买卖合同。 原告新宇公司按照双方的约定于2009年3月18日交纳竞拍押金2000000元，于2009年6月交纳购原广播局建筑物款3364808元，根据被告鹿邑县国土资源局于2009年3月31日与原告新宇公司签订国有建设用地使用权出让合同约定土地出让款为1827540元，原告新宇公司共交税款594523.55元，其中交纳房屋买卖的税款为134592.32元。鹿邑县房地产税费证一体化服务大厅于2010年10月25日出具告知单载明原告新宇公司承受土地的相关税费已按有关政策缴纳。综上，原告新宇公司已按照双方的约定履行完自己的义务。 被告鹿邑县国土资源局于2009年3月31日与原告新宇公司签订国有建设用地使用权出让合同，并于2009年8月4日为原告新宇公司办理了鹿国用（2009）第039号的土地使用权证。但本案所涉的12间门面房鹿邑县人民政府因与本案案外的第三人之间发生法律效力的民事判决不能得到实际执行，尚未为原告新宇公司办理房产证，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，故本案所涉12门面房的物权并没有发生转移。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，且根据相关的法律规定河南康鑫源房地产估价咨询有限公司作出豫郑康鑫源评司鉴（2014）鉴字第064594B号、（2014）鉴字第064594B号司法鉴定书对本案所涉12间门面房的价值的评估均包含相应的土地价值，故在解除本案所涉12间门面房的房屋买卖合同的同时也应解除所涉12间门面房应占有土地部分的土地出让合同。原告新宇公司请求解除与被告鹿邑县人民政府、鹿邑县国土资源局之间本案所涉的12间门面房的房地产买卖合同的理由依法成立，本院予以支持。被告鹿邑县人民政府应依法退还已经收取的本案所涉的12间门面房的价款。因原告新宇公司与被告鹿邑县人民政府约定的房地产的价格系2008年6月30日时的市场价值，故被告鹿邑县人民政府应返还给原告新宇公司本案所涉的12间门面房的价款为2997600元。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告鹿邑县人民政府截至2014年3月30日尚未履行交付本案所涉的12间门面房的义务，故被告鹿邑县人民政府应依法赔偿原告新宇公司自2008年6月30日至2014年3月30日期间的房屋增值部分的损失5835900元-2997600元=2838300元。另因原告新宇公司已经按根据国家的相关规定为本案所涉的12间门面房交纳了相应的税款，被告鹿邑县人民政府应赔偿原告的税款损失为（2997600元÷5192348元）×594523.55元=343225.027元，但原告新宇公司仅主张被告赔偿销售不动产税为340000元，故被告鹿邑县人民政府应赔偿原告的税款损失340000元。由于被告鹿邑县人民政府没有按照双方的约定履行义务，导致需要对争议的12间门面房的价值进行评估，故原告新宇公司请求被告赔偿评估费70000元符合法律规定，本院予以支持。被告鹿邑县国土资源局于2009年8月4日为原告新宇公司办理了鹿国用（2009）第039号的土地使用权证，但被告鹿邑县人民政府没有为原告新宇公司办理本案所涉12间门面房的房产证，导致此12间门面房的租金被本案当事人以外的第三人收取，被告鹿邑县人民政府应依法赔偿原告新宇公司自2009年8月4日至本案起诉之日（2011年10月30日）止的租金损失，根据原告新宇公司提供的本案所涉12间门面房的相关租赁合同，租金损失按每间门面房每年20000元计算，故租金损失为537333.333元。综上，被告鹿邑县人民政府应赔偿原告新宇公司损失共计：2838300元＋340000元＋70000元＋537333.333元=3785633.33元。 被告鹿邑县人民政府辩称其不具备被告的诉讼主体资格，包括争议的12间门面房在内的不动产转让实际是原告新宇公司与鹿邑县广电局之间发生的，而鹿邑县人民政府只是做为行政审批单位，履行的是行政管理职责，并不是房屋的实际交易当事人，此辩称与鹿邑县人民政府于2005年8月11日下发的鹿政（2005）25号文件的内容相矛盾，故其辩称依法不能成立，本院不予采纳。 被告鹿邑县人民政府辩称其不存在违约行为，不应承担违约责任，但事实上被告鹿邑县人民政府并没有交付本案争议的12间门面房，给原告新宇公司造成了损失，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任，没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任，故被告鹿邑县人民政府的此项辩称不符合法律规定，依法不能成立，本院不予采纳。 被告鹿邑县人民政府辩称原告新宇公司要求赔偿损失不具有法律及事实依据，双方未签订房地产买卖合同，更未约定责任承担的方式。但根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式经审查，双方之间虽然没有签订专门的房地产买卖合同，但双方之间形成了房地产买卖合同的意思表示，双方的权利义务在房地产转让申请审批表中有明确的约定，且被告鹿邑县人民政府已经履行了除本案所涉的12间门面房以外的交付义务，故被告鹿邑县人民政府的此项辩称依法不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告河南省新宇置业开发有限公司与被告鹿邑县人民政府、鹿邑县国土资源局签订的本案所涉12间门面房部分（位于原鹿邑县广电局楼下文化路东侧由北向南第1至6间门面房和紫气大道北侧由东向西第1、2、3、4、6和第7间门面房）的房地产买卖合同； 二、被告鹿邑县人民政府于本判决生效之日起三十日内返还给原告河南省新宇置业开发有限公司购房款2997600元； 三、被告鹿邑县人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿原告河南省新宇置业开发有限公司损失共计3785633.33元（2838300元＋340000元＋70000元＋537333.333元=3785633.33元）； 四、驳回原告河南省新宇置业开发有限公司对被告鹿邑县人民政府的其他诉讼请求。 五、驳回原告河南省新宇置业开发有限公司对被告鹿邑国土资源局的其他诉讼请求。 案件受理费55614元，由被告鹿邑县人民政府负担50000元，由原告河南省新宇置业开发有限公司负担5614元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省高级人民法院。 审 判 长 周业红 审 判 员 张海涛 代理审判员 史红珍 二〇一四年十月二十九日 书 记 员 吴海峰 |
