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新乡市卫滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）卫滨民二初字第43号 原告（反诉被告）：新乡市曜鸿矿山机械设备有限公司。 法定代表人：杜长民，总经理。 委托代理人：邓琦，河南君琦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：崔正锋，男，汉族，1968年5月26日生 委托代理人：王秀艺，河南师大方正律师事务所律师。 原告（反诉被告）新乡市曜鸿矿山机械设备有限公司（以下简称曜鸿公司）诉被告（反诉原告）崔正锋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曜鸿公司的委托代理人邓琦，被告崔正锋及其委托代理人王秀艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称：2011年5月1日，新乡市曜鸿矿山机械设备有限公司（原新乡市瑞原机械配套有限公司），与被告崔正锋签订了“厂房和院区租赁合同”，将位于新乡市卫滨区产业集聚区西环路水洞桥东100米的厂房和仓库租赁给被告使用，并依据被告的要求，为其修建了道路，平整了场地，安装了变压器、电柜，修建了面粉车间、麦麸房、成品库、办公楼等设施，共计花费140万元。由于被告拒不支付所欠租金，原告于2013年6月底向被告送达了“解除合同通知”，解除了与被告的“厂房和院区租赁合同”。合同解除后，原告要求被告返还租赁物，但被告拒不返还。特诉至法院，请求法院判令被告崔正锋返还其租赁原告的厂房和仓库，并赔偿损失36万元。 被告崔正锋（反诉原告）辩称：1、原、被告双方签订合同的租赁物最终被行政机关拆除，是由于原告未按法律程序办理用地手续，由此造成的行政机关强拆，原告建筑物的损失与被告无关，应由原告自行承担。2、原告要求返还厂房与仓库不能成立，原告与被告之间是租赁关系，至今合同未解除，不存在侵权，并且原告要求返还的厂房与仓库系非法建筑，所以原告的诉请不应支持。3、在双方租赁合同未解除及在原告未赔偿给被告造成的损失之前，被告不同意返还厂房与仓库，请求驳回原告的诉讼请求。 被告崔正锋（反诉原告）反诉称：我经营新乡天农原生态石磨坊，从事面粉加工，并向多家监狱长期供货。2011年初，我与原告协商租赁其位于卫滨区平原乡东水村南地的土地和建筑物从事面粉加工，签订了土地（建筑物）租赁协议，并于2011年1月9日向其预交租金50000元，供其建设面粉厂厂房。2011年3月5日，我专门购买了日处理小麦60吨的面粉加工成套设备，价款32万元。2011年5月1日我与原告重新签订了厂房和院区租赁合同，约定承租新乡市卫滨区产业集聚区西环路水洞桥东100米的厂房和仓库，租赁期限29年，前五年每年租金15万元，以后每年递增10000元。原告承诺为我营造良好的生产生活环境，保证正常的水电使用和道路畅通，保证该厂房及其附属设施处于正常使用状态。之后，我安装了设备，建设了辅助工房，对办公楼进行了装饰，加装了木地板和卫生间设施，安装了空调，具备投产条件后，原告始终不能提供用地厂房的合法手续，致使我不能办理环评和营业手续，不能正常生产。从2011年6月15日起，不断有行政主管部门上门通知我，该地属于违法占地，厂房属于违章建筑，要求拆除。原告多次出面协调，并称各项手续正在办理，保证让我正常使用租赁物。为支持原告尽快办理合法手续，我于2012年4月12日再次预交租金50000元。2012年5月，行政部门强行拆除了该场地的围墙和仓库，10月份，行政部门又强行拆除了办公楼。我的设备被迫闲置至今，每月还需支出看场费用，由于无法正常使用租赁物，蒙受了办公楼装饰费用、设备购置、安装及辅助建筑费用、设备闲置损失、看场费用等多项损失，我与原告协商赔偿未果。特提出反诉，请求判令原告（反诉被告）曜鸿公司退还我所交租金10万元，赔偿我经济损失200万元；反诉费由原告承担。 原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称：1、双方签订的租赁合同是无效合同。2、因无效合同，双方应当返还所占财产，并按过错承担责任，原告在出租自己使用的土地时，未严格审查自己是否有权出租负有主要责任，被告未尽到审核义务也负有责任。3、原告所建的仓库、厂房、办公楼都是应被告的要求，为其使用而建造，被告应承担相应的赔偿责任。 原告曜鸿公司为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：1、企业名称变更核准通知书，证明新乡市瑞原机械配套有限公司更名为新乡市曜鸿矿山机械设备有限公司。2、土地使用协议两份，证明2007年10月1日曜鸿公司与新乡市卫滨区东水东村委会签订土地使用协议、使用土地面积17.6亩。2010年11月1日曜鸿公司与新乡市卫滨区西水东村委会签订的土地使用协议，使用土地面积10.97亩。3、曜鸿公司与崔正锋签订的厂房和院区租赁合同，证明原、被告双方存在租赁关系。4、原告所受损失单据12页，证明其向东水东村交纳了租赁费、为被告使用租赁物进行建设投资的支出情况、被告所占用土地仅是其使用两村土地的一部分即八九亩。5。新国土资监（2012）028号新乡市国土资源局行政处罚决定书，证明行政机关的处罚情况。 被告崔正锋针对其反诉请求向本院提交的证据有：1、土地（建筑物）租赁协议一份，租金收条一份。证明被告与原告于2011年初协商租赁土地、建筑物从事面粉加工；被告预交建面粉厂租金50000元。2、工业品买卖合同一份。证明被告为使用租赁物从事面粉加工，购买了日处理小麦60吨加工成套设备一套，价款320000元。3、厂房和院区租赁合同一份。证明被告与原告之间的租赁合同关系。4、照片14张。证明被告为使用租赁物，对办公楼进行了装饰装修，建设了辅助厂房。5、收款收据一份。证明被告为支持原告办理合法手续，预交租金50000元。6、新乡市国土资源局行政处罚决定书一份，证明原告出租的租赁物、土地是违法占地，厂房是违章建筑。7、供货合同三份。证明被告从事面粉加工，有固定的客户。8、损失清单一份和购买地板砖收据、面粉厂安装电路证明一份、被告为从事面粉加工招聘人员进行培训支出的各项费用，16名员工拖欠工资的证明。证明被告的损失为436.5万元，被告反诉只主张200万元的损失。 经庭审质证，对原告所提交的证据作如下认证：被告对原告出具的证据1、2、3、5真实性均无异议，本院予以确认。对证据4有异议，认为原告的损失与被告无关。被告认为证据2、证据4恰好说明了原告是从2007年使用该土地，而被告是2011年使用该土地，被告是有理由相信该地是属于原告的，在使用时被告没有过错。对证据5行政处罚决定书认为原告隐瞒了行政部门曾对其使用土地合法性提出异议，行政处罚是在2012年10月作出的，被告是在2011年1月和原告签订的土地（建筑物）租赁协议，原告已造成欺诈。本院认为原告所提交的证据4是其在履行土地使用协议中以及在其租赁土地范围内为再出租进行的厂区建设所产生的费用，该行为系原告的单方行为，且原告的工程建设所占用的土地，经新乡市国土资源局行政处罚决定书认定属于一般耕地，所建的建筑物和其他设施予以没收，故不能作为其向承租方主张赔偿的依据。 对被告所提交的证据作如下认证：原告对被告出具的证据1、2、3、4、5、6真实性均无异议，本院予以确认。但认为证据2仅有一份买卖合同，还应有交费票据，还有设备可以使用。对证据7认为与本案没有直接关联性。对证据8损失清单认为建筑物和电路是由原告负责的，其它证据不予认可。本院认为，被告提交的证据7损失清单仅是其对自己损失的列表，未有充分证据予以证实，购买地板砖仅提供了收据，并不显示销售单位，也未提供正式发票，本院针对该损失清单，征求被告崔正峰是否对该清单上列明的各项损失申请鉴定，被告崔正峰明确表示不申请鉴定，故该证据不能证实其损失为436.5万元。 依据上述有效证据及庭审查明可以确认以下案件事实： 2007年10月1日，原告与新乡市卫滨区东水东村委会签订土地使用协议、原告租用东水东村委会土地面积17.6亩。2010年11月1日，原告与新乡市卫滨区西水东村委会签订土地使用协议，原告租用西水东村委会土地面积10.97亩。 2011年初，原、被告签订土地（建筑物）租赁协议，原告同意被告租赁位于卫滨区平原乡东水东村南地（方向）的土地用于建面粉厂，租赁期限自2011年起至2041年止，2011年至2015年租金每年合计15万元，第2016年至2020年每年交纳16万元。2011年1月9日，被告向原告交纳租金50000元。 2011年5月1日，原告与被告签订厂房和院区租赁合同，主要约定：原告将位于新乡市卫滨区产业聚集区西环路水洞桥东100米的厂房和仓库租赁于被告使用，租赁期限29年，即从2011年5月10日起至2040年5月9日止。租金第一年至第五年为每年人民币150000元，自第六年起每年租金160000元，以后每五年递增10000元，以此类推。租赁费的支付为先交钱后用房，第一年每月10号为交付下月租金日，第二年后被告每年须一次性交清下年全年房租。原告应为被告方营造良好的生产生活环境，并保证正常的水电使用和道路畅通，双方还就其它事项进行了详细的约定。协议签订后原告按被告建面粉厂的要求，建设完成的厂房和院区交由被告使用，2012年4月12日被告向原告交纳租金50000元。 2012年10月31日，新乡市国土资源局对被告新乡市曜鸿矿山机械设备有限公司（原新乡市瑞原机械配套有限公司）下达新国土资监（2012）028号行政处罚决定书，内容为：经查实，2010年10月，新乡市瑞原机械配套有限公司未经依法批准擅自占用东水东村集体土地，该块土地位于东水东村村南。2010年开始动工建设，目前办公楼主体已起，建筑面积500平方米，经现场勘测，该地块实际占地19841平方米（29.7615亩），属于一般耕地，符合土地利用规划。新乡市瑞原机械配套有限公司的占地行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第七十六条和《河南省国土资源厅关于印发行政处罚裁量标准的通知》第五条第二款第四项之规定。经研究决定对新乡市瑞原机械配套有限公司做出如下处罚：一、没收新乡市瑞原机械配套有限公司在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；二、对新乡市瑞原机械配套有限公司处以396820元罚款。 被告主张赔偿损失的组成：一、办公楼装饰费用：1、木地板120元／平方米×200平方=24000元、2、卫生间3个×2500=7500元、空调2个计16000元；二、面粉机组安装费用及辅助建筑费用：1、面粉机组安装费用25000元、2、建筑辅助工房费用20000元；三、搬迁费用估计：1、损失的机器及电路费用30000元、工人安装器件工资月25000元；四、设计日产60吨，共造成损失：每吨利润100元，每天利润6000元，每月为180000元，21个月为3780000元；五、停工期间，工人看护工厂费用每月3500元，21个月为73500元；六、在拆迁期间工厂被盗损失44000元；七、机器设备320000元。以上费用共计4365000元，被告只主张其中的200万元。 本院认为：原告与被告签订厂房和院区租赁合同中的租赁物即厂房和院区是原告未经依法审批擅自占用东水东村委会村集体土地（属于一般耕地）所建，并经行政机关予以没收处罚，属非法建筑物，原、被告双方签订的厂房和院区租赁合同损害了社会公共利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。原告未经依法批准擅自占用东水东村集体土地（属于一般耕地），建造厂区对外出租，存在明显过错，由此所造成的损失应由原告自行承担。原告要求被告赔偿损失36万元的诉讼请求，本院不予支持，要求被告返还租赁物即厂房和仓库的诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告退还所交租金100000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告主张的对租赁物的装修、增建的设施、生产线的安装、工人工资以及经营损失包含预期收益和在履行对外生产经营合同时产生的违约损失客观存在，但被告未申请评估鉴定，本案不宜作出判决，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项第五（项）、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）崔正锋于本判决生效后十日内返还其租用的原告（反诉被告）新乡市曜鸿矿山机械设备有限公司的厂房和仓库。 二、原告（反诉被告）新乡市曜鸿矿山机械设备有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）崔正锋租金10万元。 三、驳回原告（反诉被告）新乡市曜鸿矿山机械设备有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费6700元，由原告新乡市曜鸿矿山机械设备有限公司承担5700元、被告崔正锋承担1000元。本案反诉受理费22800元，由反诉被告新乡市曜鸿矿山机械设备有限公司承担20500元，反诉原告崔正锋承担2300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审判长 ：李强 审判员 ：延辉 审判员 ：王伟 二〇一四年十月二十七日 书记员 ：王岚 |
