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【案情简介】1983年6月，河南省焦作市纺织局出资购得房屋三间，在取得市统建住宅指挥部颁发的住宅产权所有证后，交由其下设的纺织局供销经理部（1984年2月更名为“纺织工业局供销公司”）使用。不久，供销经理部将一笔充当购房款的金额交给纺织局。 1984年10月，纺织局设立焦作市纺织实业公司（以下简称实业公司），将房屋移交给实业公司使用。供销公司与实业公司在纺织局主持下签订了移交协议。1988年12月25日，纺织局与实业公司签订“房产转让协议书”，由实业公司支付纺织局3万元，取得房屋所有权，但双方未办理所有权转移登记手续，该房屋由实业公司（1992年更名为“焦作市影视器材公司”）使用至今。 1992年12月，纺织工业局供销公司向焦作市房屋管理局申请颁发办理了证号为12161的房屋所有权证，并于1993年4月22日将该房屋卖给高某。1993年4月29日，焦作市房产管理局为高某颁发了第37121号房屋所有权证。高某要求实际占用人影视器材公司腾房无果。高某以财产权属纠纷名义提起民事诉讼，请求焦作市影视器材公司腾房并承担侵权责任。焦作市山阳区人民法院一审判决在确认高某的所有权基础上支持其诉讼请求。但是，焦作市中级人民法院二审判决认为，纺织局和供销经理部（供销公司）之间是一种代购关系，纺织局属于无权处分，与影视器材公司签订的转让协议无效；但是纺织集团将房屋卖与高某，侵犯了影视器材公司的优先购买权，所以纺织集团与高某之间的房屋买卖协议亦为无效，所以判决撤销一审判决，确认争执房屋归纺织集团所有，纺织局与影视器材公司、纺织集团与高某之间的房屋转让协议均无效。后来，出现多次再审，焦作市山阳区人民法院、焦作市中级人民法院、河南省高级人民法院，先后作出裁判。最终，高某针对2009年8月21日河南省高级人民法院作出（2008）豫法民再字第131号民事判决，继续向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院以（2010）民再申字第7号民事裁定指令河南省高级人民法院再审本案。 【裁判要旨】本案再审判决认为，对于该项房屋权属纠纷，纺织局购买争议房屋的行为是代购行为，纺织集团作为产权人有权处分争议房屋；影视器材公司并未依法取得讼争房屋产权，其抗辩称通过移交、划拨的方式从纺织局取得争议房屋不能成立。纺织局在1988年12月25日与影视器材公司达成的房产转让协议，侵犯了房屋所有权人纺织集团的合法权益，该房产转让协议无效。申请人高某与纺织集团签订的房屋买卖契约合法有效，应受法律保护。高某要求纺织集团履行合同、影视器材公司搬出诉争房屋的理由正当。 【简要分析】本案属于国内最早涉及不动产权属纠纷的典型案件之一，审理持续时间跨度很长，在程序上因为再审次数之多，广受学术界和实务界关注。复杂的原因，是因为一方面早期关于不动产纠纷权属问题，法律上颇为不清晰，另一方面不动产登记和权属确认的关系存在诸多分歧。本案的意义，首先是在实体法层面确立了更加复杂的权属确认规则，即对于不动产权属的确认，在本案尚需要在不动产交易中辨析真正的交易关系双方，即认定属于自购还是代购关系，换言之，并非简单地以登记本身，来认定不动产权利归属，而是要通过考察登记基础关系等来综合认定。本案的意义，其次在于有关不动产纠纷的诉讼机制上，虽然在中间环节有关当事人就因判决生效导致纺织集团和高某的房屋所有权证已经被撤销而提出抗辩，但是本案一直是以权属纠纷的民事诉讼方式来进行并最终解决争议的。也就是说，即使在涉及不动产登记的问题，当事人仍然可以直接就不动产权属或者作为不动产登记的基础法律关系的效力提起民事诉讼，人民法院应当受理。本案确立的这个先例，在后来成为实务界的通行做法，最终反映到了此次《物权法司法解释（一）》的第1条之中，成为我们前面分析的第一句话的经验依据。 2.涉及不动产登记纠纷采取行政附带民事诉讼时排除独立民事诉讼机制的规则。 袁某不服上海市房屋土地管理局核发房屋所有权证行政附带民事诉讼纠纷案［CLI. C. 239783，收录于乔宪志主编《99上海法院案例精选》，上海人民出版社2000年版］ 【案情简介】1993年1月袁某养父去世，遗有上海市中山北路某弄某号三层楼私房一幢，袁某与养母谢某双方为遗产继承发生争议，后经上海市普陀区人民法院1994年3月4日（1993）普民初字第372号民事判决确定，系争房屋底层归谢某所有，二、三层归袁某所有，底层楼梯至房门用砖墙分割，供袁某通行。判决生效后，双方分别向被告上海市房屋土地管理局申请房屋产权登记并已领取产权证。1995年10月，谢某与汪某签订房屋买卖合同，将自己的底层部分出售给汪某，房屋成交价为人民币52万元，随后，汪某向上海市房屋土地管理局申请办理产权过户手续，经审核认为符合《上海市房地产登记条例》等有关规定，于1996年2月28日核发给第三人汪某沪房普字第37733号房屋所有权证。袁某认为谢某出卖底层房屋，未征求其同意，侵犯了其优先购买权，上海市房屋土地管理局对此未加审核，其发证行为侵犯了其合法权益，以上海市房屋土地管理局为被告，以汪某、谢某为第三人，向上海市普陀区人民法院法院提起行政诉讼同时附带民事诉讼，请求撤销被告上海市房屋土地管理局作出核发给第三人汪某房屋所有权证的具体行政行为，同时请求确认汪某与谢某订立的房屋买卖合同无效。 |
