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【裁判要旨】法院经审理认为：最高人民法院《关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第92条的规定，“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”。因此，袁某作为本市中山北路某弄某号楼房的原共同共有人，在同等条件下应享有优先购买权。谢某不能提供证据证明其将底层房屋出卖给汪某时已经提前通知了原告袁某，并征求其是否购买，因而侵犯了袁某的优先购买权。据此，撤销被告上海市房屋土地管理局1996年2月28日作出的核发给第三人汪某沪房普字第37733号房屋所有权证的具体行政行为；同时就附带民事部分，判决汪某与谢某订立的房屋买卖合同无效。 【简要分析】本案属于地方基层人民法院的典型案例，但是为较早的不动产登记纠纷案件，开创了通过行政附带民事诉讼的方式来解决因房屋买卖而引起的登记纠纷和登记基础纠纷并存时如何进行诉讼机制配置的先例。本案对于涉及不动产登记的纠纷，原则上以行政诉讼机制为主，使登记权利人就登记纠纷本身提起行政诉讼，同时允许其以附带民事诉讼方式解决登记基础争议问题。在这种行政诉讼机制为主的诉讼中，以登记机关作为被告，以作为登记基础的民事法律关系的双方作为第三人。这个案例确立的司法先例，被后来许多法院援用，也成为2010年最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）以及此次《物权法司法解释（一）》第1条的经验基础。 三、不动产登记及其纠纷性质的理论再分析 （一）有关学理见解及其分歧 前已述及，不动产纠纷诉讼机制一直是我国法学界和司法实务界的难点。其所以复杂，最关键在于就不动产登记的性质，存在认识重大的法律认识上的分歧，导致涉及不动产登记时纠纷性质也因而意见纷纭。多年来，有关不动产登记性质以及相关纠纷机制问题，成为行政法学界、民法学界、诉讼法学界共同关注的观点交汇领域，主要观点就有民事行为与民事诉讼说、行政行为与行政诉讼说、民行区分说、行民合一说四种。 1、民事行为与民事诉讼说。 这种观点盛行于民法学界，但也有部分行政法学者予以支持。他们认为，在不动产登记问题上，应将之认识为民事行为，进而对于相关纠纷,当事人可直接以民事纠纷提起诉讼,根据民事确权的内容申请登记机关重新登记,而无需进行行政诉讼 。 这种观点以将不动产登记视为民事行为或者民事法律事实为基础，认为不动产登记不能被看成是旨在实施公权力的行政行为，而应该被看成是作为不动产物权变动原因的法律行为的一部分，是借用登记机关的公信力的一种旨在达成民法上效果的公示行为。换言之，不动产物权登记不过是经权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事实记载于国家不动产物权登记簿的事实，从本质上是一种公示方法或者说民事行为。部分学者虽然以承认不动产登记机构性质上属于行政机构进而认为不动产物权登记行为是行政行为，但从登记行为服务物权变动的角度将之界定为“程序性行政行为”，[1]59-62区别于“确认性行政行为”，由此认为其非属具体行为，或者界定为“准法律行为的行政行为”。[2] 按照这种观点推论，不动产登记纠纷应该按照民事诉讼机制解决。因为，登记是登记机关参与法律行为的一个环节而已，登记机关依据物权人或者享有人的申请而启动登记，依据登记程序和规范而进行活动，这些本身虽然具有行政管理的外壳，而实际上与行政功能无关，而是服务于物权变动公示的民事活动功能，无论是本登记还是预告登记（国外还存在假登记和预告登记的区分），就登记机关拒绝登记、错误登记、瑕疵登记首先应该依据有关规定向登记机关请求确认登记、更正登记、变更登记等等，登记机关不予配合或者认为其存在不当时，可以转入诉讼机制，但应该直接提起民事诉讼而不是行政诉讼。按照不动产登记纠纷民事诉讼机制的方式，原告为不动产登记中的登记权利人，被告为不动产登记中的登记义务人，登记机关为第三人。 2、行政行为与行政诉讼说。 这种观点主要盛行于行政法学界，但也有少数民法学者赞成此说。这种观点通常坚持不动产登记具有行政行为属性，认为不动产登记本质上属于行政行为，进而认为涉及不动产登记本身的纠纷，应该按照行政行为的纠纷解决和救济途径加以处理。首先，应该在登记程序的范畴穷尽救济，例如就错误登记应该先向登记机关提出更正登记，在登记机关置之不理或者认为其处理不当时，则可提起行政诉讼。这种观点并不否认就不动产纠纷本身也有提起民事诉讼的空间，例如在涉及不动产物权权属争议、涉及不动产登记基础的民事法律关系争议时，仍然可以提起民事诉讼，但在登记纠纷这一范畴则彻底排斥民事诉讼，所以就此范围而言属于绝对的行政诉讼说。 其中，最为复杂的是如果当事人以不同原因提起两种诉讼，而两种诉讼又存在冲突时，怎么处理呢？对此，有的学者主张，应使当事人针对不同情况，分别提起行政诉讼与民事诉讼，或者提起行政附带民事诉讼。有的学者主张，应分别情况进行平衡，确认性行政行为民事先行，形成性行政行为先行后民，裁决性行政行为则行政民事一并审理。[3]还有的学者主张，原则上，法院在民事诉讼中对案件涉及的事实和法律问题可以独立审查，直接作出决定；行政行为可以作为初步证据，法院原则上有审查的权利和义务；特定情况下，法院可以中止诉讼，等行政争议最终解决，然后据此作出判决；行政附带民事诉讼原则上只适用于对行政裁决提起诉讼的案件。[4] 3、民行区分说。 部分学者持此种观点。这种观点认为，不动产登记（该种观点仅在权利登记范围理解不动产登记）本身，内部存在可区分性，进而在诉讼机制上也存在区分的必要性，因为不同的登记纠纷指向的利益属性并不相同。例如，就登记机关不予更正登记就应提起行政诉讼，就异议登记纠纷提起的诉讼则属于民事诉讼，就登记错误的赔偿诉讼既有民事诉讼，也有行政诉讼。[5] 4、行民统一说。 |
