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（2014）沪一中民二(民)终字第710号 上诉人（原审原告）上海龙嘉置业有限公司。 委托代理人钟某。 被上诉人（原审被告）傅赐彬。 被上诉人（原审被告）孟宪宸。 上列两被上诉人之共同委托代理人赵海江。 上诉人上海龙嘉置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第3052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，2010年5月6日，上海龙嘉置业有限公司（以下简称龙嘉公司）与傅赐彬、孟宪宸签订《上海市商品房出售合同》（合同编号：201000128173）一份，约定傅赐彬、孟宪宸向龙嘉公司购买坐落于上海市松江区系争房屋房屋（以下简称系争房屋），房屋总价为人民币（以下币种相同）4,600万元。合同第五条约定：傅赐彬、孟宪宸如未按合同约定的时间付款，应当向龙嘉公司支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天，龙嘉公司有权选择第二种方案追究傅赐彬、孟宪宸责任：……二、龙嘉公司有权单方面解除本合同，傅赐彬、孟宪宸应承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，龙嘉公司有权在傅赐彬、孟宪宸已支付的房价款中扣除傅赐彬、孟宪宸应支付的赔偿金额，剩余房款退还给傅赐彬、孟宪宸。如傅赐彬、孟宪宸已支付的房价款不足赔偿的，龙嘉公司有权追索。合同附件一约定的付款方式为分期付款，不贷款。付款时间为：1、傅赐彬、孟宪宸于2010年5月6日与龙嘉公司签约，并付首付款300万元；2、傅赐彬、孟宪宸于2010年5月20日前应支付房款700万元；3、傅赐彬、孟宪宸于2010年6月30日前应支付房款840万元；4、傅赐彬、孟宪宸于2010年7月30日前应支付房款580万元；5、傅赐彬、孟宪宸于2010年8月30日前应支付房款590万元；6、傅赐彬、孟宪宸于2010年9月30日前应支付房款590万元；7、傅赐彬、孟宪宸于2010年10月30日前应支付房款1,000万元。合同另对其他相关事项作了相应约定。 同日，龙嘉公司向傅赐彬、孟宪宸开具销售不动产统一发票一张，金额为300万元，款项性质为预收购房款。傅赐彬、孟宪宸除该300万元之外，未付其他款项。 龙嘉公司诉称，合同签订后，傅赐彬、孟宪宸仅于2010年5月6日支付200万元，之后再无付款。龙嘉公司分别于2010年6月12日、2010年7月22日、2010年12月27日向傅赐彬、孟宪宸发出三封催款函，并再次分别于2012年11月26日、2013年1月6日通过电子邮件记手机短信方式向傅赐彬、孟宪宸催款。傅赐彬、孟宪宸至今未能履行付款义务，根据合同约定，龙嘉公司现请求判令：1、解除龙嘉公司与傅赐彬、孟宪宸间于2010年5月6日签订的《上海市商品房出售合同》；2、傅赐彬、孟宪宸支付违约金230万元（从已付房款300万元中扣除，余款同意返还傅赐彬、孟宪宸）。 傅赐彬、孟宪宸共同辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同。对于龙嘉公司主张的违约金，认为标准过高，请求法院予以调整。 原审认为，龙嘉公司、傅赐彬、孟宪宸间就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。现傅赐彬、孟宪宸未能按照合同约定支付相应房款，现已逾期超过60天，龙嘉公司有权根据合同约定行使合同解除权，对于龙嘉公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。傅赐彬、孟宪宸未能按约付款导致合同解除，属于违约，应当承担相应的违约责任。龙嘉公司主张按照总房价的5%要求傅赐彬、孟宪宸支付违约金，标准过高。原审结合本案的实际情况、龙嘉公司的实际损失、预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定傅赐彬、孟宪宸应承担的违约金为总房款的3%，即138万元（4,600万元×3%）。龙嘉公司应在扣除138万元后，将余款162万元返还傅赐彬、孟宪宸。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于二○一四年一月二十八日作出判决：一、确认上海龙嘉置业有限公司与傅赐彬、孟宪宸于2010年5月6日签订的《上海市商品房出售合同》解除；二、傅赐彬、孟宪宸支付上海龙嘉置业有限公司违约金138万元；三、上海龙嘉置业有限公司返还傅赐彬、孟宪宸房款300万元；四、上述第二、三项相抵，上海龙嘉置业有限公司于判决生效之日起十日内返还傅赐彬、孟宪宸房款162万元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,200元，减半收取12,600元，由上海龙嘉置业有限公司负担3,990元，由傅赐彬、孟宪宸负担8,610元。 判决后，龙嘉公司不服，上诉于本院称，一审认定违约金过高缺乏依据，5%的赔偿金额是双方在缔约时共同协商约定的，一审按照合同约定认定上诉人的解除权成立，也应当按照合同约定的违约责任判令违约金。故请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉请。 被上诉人傅赐彬、孟宪宸辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，被上诉人未能按照《上海市商品房出售合同》中的约定支付相应房款，已构成违约，原审依据合同约定确认上诉人行使解除权有效，于法不悖，本院予以维持。至于本案争议的违约金数额，原审结合本案的实际履行情况、上诉人的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则酌情调整违约金为总房款的3%，并无不妥，本院同样予以维持。上诉人在二审期间也未能提供证据证明其实际损失或预期利益损失大于上述违约金标准，故上诉人要求以总房价的5%计算违约金，标准过高，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币25,200元，由上诉人上海龙嘉置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔美君 审 判 员 郑卫青 代理审判员 杨斯空 二○一四年四月十八日 书 记 员 赵 樱 |
