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（2014）沪一中民二(民)终字第585号 上诉人（原审被告）吴祖德。 上诉人（原审被告）赖莉。 上列两上诉人之共同委托代理人吴某。 被上诉人（原审原告）崔琰。 委托代理人王伟江。 委托代理人耿宏鸣。 上诉人吴祖德、赖莉因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月25日受理后，依法组成合议庭于2014年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人吴祖德、赖莉的共同委托代理人吴某，被上诉人崔琰的委托代理人耿宏鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，浦字（2001）第124578号上海市房地产权证载明，浦东新区某室的房屋（以下简称系争房屋）的权利人为吴祖德、赖莉。2013年8月31日，崔琰与吴祖德、赖莉在某事务所居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定崔琰欲购买系争房屋，为表示购买诚意，崔琰向居间方支付意向金人民币（以下币种相同）5万元，待吴祖德、赖莉签收后该笔意向金转为定金；吴祖德、赖莉签署协议当日应将房屋产权证书原件交由居间方保管至产权过户时由该房地产所属区域的房地产交易中心收缴；成交总价款为132万元；双方同意在本协议签署生效后且2013年9月7日前（含当日）共赴居间方签署网签版买卖合同；双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额，违约方如系吴祖德、赖莉，则应向崔琰承担违约金并全额返还已收取的款项，违约方如系崔琰，则吴祖德、赖莉可从崔琰已付款项中扣除违约金，余款返还给崔琰，若无余款的，则吴祖德、赖莉不予返还崔琰已付款项，若崔琰已付款项不足违约金数额的，其应将不足部分补足吴祖德、赖莉。同日，吴祖德、赖莉出具《定金收据》，言明收到崔琰购买系争房屋的定金5万元。 2013年9月6日，案外人李先生曾在某公司相关人员及吴祖德、赖莉的陪同下至系争房屋看房。李先生询问吴祖德、赖莉：“……系争房屋刚挂出来，是吧？”吴祖德、赖莉答复：“刚挂出来没多久，才两三天。”李先生还要求对系争房屋客厅进行拍照，吴祖德、赖莉表示同意。当日晚21：31，中介电话通知吴祖德、赖莉之女儿即吴某，要求吴祖德、赖莉于第二天9点半带好房产证、身份证至居间方签订合同。吴某表示，如果崔琰有首付款的话可以签订合同，如首付款都没有怎么签合同呢。 2013年9月，崔琰诉至原审法院，要求判令：1、解除双方签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令吴祖德、赖莉返还购房定金5万元；3、判令吴祖德、赖莉支付违约金5万元。 吴祖德、赖莉辩称，不同意崔琰的诉讼请求。 原审审理中，崔琰、吴祖德、赖莉确认2013年9月7日，双方均至居间方欲签订网签版房屋买卖合同。但崔琰表示，最后未签订合同的主要原因系吴祖德、赖莉要求涨价，而不欢而散；吴祖德、赖莉则表示系崔琰以吴祖德、赖莉存在违约行为推翻居间协议约定之价格，其最终价格竟少于约定价格198,000元之多，而合同签订未成。 原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。崔琰、吴祖德、赖莉双方签订的《房地产买卖居间协议》是对房屋买卖达成的一个初步意向，在此基础上约定在明确的时间内建立一个正式的房屋买卖关系，为的是进一步明确合同履行的主体及合同具体履行的内容。双方约定于2013年9月7日前(含当日)共赴居间方签署网签版买卖合同，双方实际于当日至居间方，本案争议在于双方最终未能进一步签署正式买卖合同应归责于何方。从事实可以看出，双方实际在约定时间并未签署正式买卖合同，对于未能签订合同的原因，双方各执一词。但从2013年9月6日曾委托其他居间方介绍房屋，并安排他人看房，以及庭审中吴祖德、赖莉表示不再愿意按照《房地产买卖居间协议》的价格与崔琰签订正式买卖合同的意思表示，吴祖德、赖莉的上述行为表明其无意继续履行出售系争房屋的义务，吴祖德、赖莉的行为已经构成违约，并致崔琰的合同目的无法实现。为此，崔琰主张解除系争合同，应予支持。合同解除后，吴祖德、赖莉基于上述合同收取的定金应予返还，根据协议约定，吴祖德、赖莉应承担相当于定金金额的违约金。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十六条之规定，于二○一四年一月六日作出判决：一、解除崔琰与吴祖德、赖莉于2013年8月31日签订的《房地产买卖居间协议》；二、吴祖德、赖莉于判决生效之日起十日内返还崔琰定金5万元；三、吴祖德、赖莉于判决生效之日起十日内支付崔琰违约金5万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由吴祖德、赖莉负担。 判决后，吴祖德、赖莉不服，上诉于本院称，同意解除双方签订的《房地产买卖居间协议》。但被上诉人原审提供的录音证据只能代表9月6日有人带看系争房屋的事实，不能证明9月7日签约现场的情况，与本案缺乏关联性。并且，被上诉人称提供录音资料的案外人是其朋友，但该朋友姓名不详，身份不明，该录音其实是被上诉人在9月7日签约当日作为要挟上诉人降低房价所用，故该证据不能作为上诉人违约的证据。相反，被上诉人于9月7日签约当日推翻了约定的房价，被上诉人存在违约。原审认定上诉人无意继续出售系争房屋系根据上诉人在庭审当日的表达，但该表达不能代表9月7日上诉人的真实意愿，故请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人原审诉请。 被上诉人崔琰辩称，在双方正式签订合同之前，上诉人仍然允许其他中介带客户看房，表明上诉人无意继续出售房屋给被上诉人，上诉人的行为与合同约定违背，应该双倍返还定金，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审庭审中，为证明双方未能签约的过错方是被上诉人，上诉人向本院提交2013年9月7日双方在中介协商签约的录音，上诉人主张在该录音中上诉人从未要求上涨房价，反而是被上诉人以前一天看房的录音为要挟，要求上诉人降价卖房才导致双方当天签约未成。被上诉人认为，该录音非二审新证据，不予质证。 本院审核上述证据后认为，该录音形成的时间在一审诉讼之前，上诉人在一审未能出示该证据并无正当理由，故该录音证据不属于二审新证据范畴。并且，从该录音的内容上审查，该录音也无法明确说明签约当日双方协商未成的原因，不能证明被上诉人存在违约行为，故本院对该证据不予采信。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院另查明，被上诉人于原审提交2013年9月6日录音证据时，向原审法院表示该证据形成的背景为：2013年9月6日，被上诉人的朋友李先生欲购房而通过中介寻找房源。恰好，中介介绍了系争房屋。随后，朋友随同中介到前述房屋处，在上诉人的陪同下实地查看了房屋，协商了购房细节，并拍了照。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《房地产买卖居间协议》约定双方应于2013年9月7日前共赴居间方签署网签版买卖合同，则本案的争议就在于双方未能于当日签订正式买卖合同应归咎于何方。被上诉人主张未签订合同的主要原因是上诉人要求涨价且同时委托其他中介售房构成违约；上诉人则主张被上诉人以其朋友录音为要挟降低房价，从而合同签订未成。 针对于此，在审核被上诉人原审所提交的录音证据本院认为，首先，从该录音的内容来看，仅能说明在双方签约前上诉人曾允许案外人前来查看系争房屋，未有其他证据证明上诉人曾与被上诉人之外的第三人就系争房屋达成买卖意向，实际上诉人于第二天亦如约前往中介与被上诉人协商签约事宜，故仅凭该录音无法证明上诉人具有反悔卖房的履行意思，也无法证明9月7日双方未能签订正式合同的真实原因，故该录音证据与本案争议缺乏关联性，不能作为定案的依据。再者，从该证据的取得背景来看，被上诉人自述该录音系由被上诉人的朋友“李先生”所录制，而该录音形成的时间恰好在上诉人与被上诉人约定签约的前一日。且不论“李先生”的真实身份及目的，即使从其与被上诉人利害关系之客观性而言，依法不足以单独证明被上诉人主张内容。故综上，本院对被上诉人一审提交的录音证据不予采信。 由上所述，双方当事人均无充分有效的证据证明签约过程中对方存在违约情形。上诉人与被上诉人所签订的《房地产买卖居间协议》系双方对房屋买卖事宜的初步约定，具体的合同权利义务仍需通过签订正式房屋买卖合同而确定。现双方在进一步协商过程中未能就买卖合同的继续履行等事宜达成一致，故从本案现有事实而言，导致双方未能签订正式买卖合同不能认为归责于任何一方违约，本案不适用定金罚则。另上诉人在一审庭审中所作出的关于不再愿意按照原价格出售系争房屋的意思表示系针对被上诉人解除居间协议诉请的答辩意见，该表示不应认定为上诉人存在违约事实的自认。现双方均同意解除《房地产买卖居间协议》，于法不悖，本院予以准许，居间协议解除后，上诉人理应将收取的定金5万元返还被上诉人。 最后需要指出的是，不动产买卖系民事主体重大经济活动，所涉利益巨大，买卖双方均应本着最大的诚意及善意积极履行各自的义务，促成交易的成功。望本案双方当事人在今后各自的买房及卖房过程中，均能恪守诚信，意见不一时也应积极磋商，以促成交易为目的之理性沟通，达成“共赢”。双方均应吸取本案交易落空之“皆输”的教训，避免本案纠纷再次产生，无端增加各自经济成本。 综上所述，原审认定上诉人违约事实依据不足，本院予以纠正；上诉人吴祖德、赖莉的上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35251号民事判决第一、二项； 二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35251号民事判决第三项； 三、驳回被上诉人崔琰的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,150元，由上诉人吴祖德、赖莉与被上诉人崔琰各半负担；二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人吴祖德、赖莉与被上诉人崔琰各半负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶振军 代理审判员 杨斯空 代理审判员 张 婕 二○一四年四月十八日 书 记 员 赵 樱 |
