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（2014）沪一中民二(民)终字第501号 上诉人（原审原告）齐浩魁。 上诉人（原审原告）赵真珍。 上列两上诉人之共同委托代理人张丽春。 被上诉人（原审被告）朱佳。 被上诉人（原审被告）姚军。 上诉人齐浩魁、赵真珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第3187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，朱佳、姚军系坐落于上海市奉贤区系争房屋房屋（以下简称系争房屋）的产权人。2013年9月21日，朱佳、姚军（甲方，下同）与齐浩魁（乙方，下同）在某房产公司（以下简称某房产公司，丙方，下同）的居间下签订了《居间合同》一份，约定甲方将系争房屋转让给乙方，第三条载明：甲方同意按本合同第六条所列条件出售房屋并签署本合同签收丙方转交的乙方意向金的，则该意向金转为定金；第六条载明：房屋买卖条件：房屋成交价格为人民币（下同）936,000元；付款方式：（1）2013年9月21日，乙方支付意向金15,000元，甲方按本合同第三条签署合同签收该意向金的，该意向金转为定金；（2）2013年10月10日，乙方支付房款人民币265,000元，该款项与上述定金共同构成首付房款280,000元；（3）乙方若贷款购房的，申请贷款金额为650,000元，该贷款由乙方委托银行向甲方支付，贷款数额以银行审核为准，不足部分，乙方同意在2013年12月31日前以现金补足……；议价成功即本合同生效后，未经三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除合同。按照定金罚则，甲方不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的应向乙方双倍返还定金，乙方不按本合同约定签订《上海市房地产买卖合同》的则甲方有权没收乙方定金；合同还约定了此房为业主非唯一住宅，由此个税由乙方承担等内容。同日，齐浩魁向朱佳、姚军支付了意向金15,000元并由朱佳、姚军签收确认转为定金。 2013年10月10日，齐浩魁、赵真珍与姚军、朱佳签订了一份《特别协议》，对户口的迁出、过户时间、交房时间、办理贷款等事宜进行了约定，并明确个人所得税由齐浩魁、赵真珍支付给姚军、朱佳9,400元，由姚军、朱佳负责缴纳，多余的钱归姚军、朱佳所有，该协议与房屋买卖合同具有同等法律效力等内容。上述协议签订后未得以实际履行。协议签订后，双方于同日共同前往工商银行并协商签订正式的房屋买卖合同事宜。当日，齐浩魁的工商银行账户余额为305,181.27元，但齐浩魁、赵真珍未向姚军、朱佳支付应付的房款265,000元，双方亦未订立正式的房屋买卖合同。 2013年10月25日，齐浩魁、赵真珍委托某律所向姚军、朱佳及居间方某房产公司发出律师函，声明：齐浩魁、赵真珍与姚军、朱佳于2013年10月10日约定2013年10月13日到某房产公司签订正式的买卖合同，但只有姚军一人到场且要求解除合同并退还一半定金，姚军、朱佳的行为显然违反合同及法律规定，构成违约，现通知姚军、朱佳于2013年10月29日10点至某房产公司处就系争房屋买卖事宜按照《居间合同》和《特别协议》的内容签订正式的《房屋买卖合同》，否则，齐浩魁、赵真珍将视为姚军、朱佳拒不履行《居间合同》和《特别协议》，《居间合同》于2013年10月29日因姚军、朱佳原因而解除，姚军、朱佳应在10月31日前向齐浩魁、赵真珍双倍返还定金30,000元。姚军、朱佳收悉律师函后未如期前往。 齐浩魁、赵真珍诉称，姚军、朱佳以自己的行为表示不履行《居间合同》，违反诚实信用原则，构成违约，请求法院依法判决：齐浩魁、赵真珍、姚军、朱佳签订的《居间合同》解除；姚军、朱佳返还齐浩魁、赵真珍双倍定金30,000元。 姚军、朱佳辩称，不同意齐浩魁、赵真珍诉请。姚军、朱佳在2013年10月10日一起去中介签合同，那天房价上涨是因为个税有调整，所以签订了《特别协议》，当天约好一起去工商银行签合同，并办贷款手续。因个人资信查下来赵真珍有不良记录，银行人员明确告知无法贷商业贷款。姚军、朱佳提出齐浩魁、赵真珍可一人购买，银行人员说不行，除非齐浩魁、赵真珍离婚。当天在银行等了很久都没有解决方案，所以离开了。2013年10月13日，没有约定过去签合同。 根据齐浩魁、赵真珍的申请，原审法院依法传唤证人梁某出庭作证。证人梁某陈述，其在做房屋中介，与中介公司没有签订劳动合同。齐浩魁、赵真珍、姚军、朱佳是其之前的客户。2013年10月13日买卖双方是说到中介签订合同，那天齐浩魁、赵真珍和姚军到了，但朱佳没有来。姚军说不卖给齐浩魁、赵真珍了，说退一半定金。系争房屋第一次谈好价格的时候说10月10日付房价30%的首付款，后来姚军、朱佳说房价涨了，又写了个协议，要95万卖给齐浩魁、赵真珍。贷款的事情不是其负责的，10月10日那天也没有与双方当事人同去银行，但他们回来说房款没付成，其经理说赵真珍贷款贷不了，其就打电话给姚军要求宽限两天，第一次电话的时候是同意的，第二次10月12日打电话姚军、朱佳就不同意卖了。姚军、朱佳没有跟其说过10月13日那天要签合同。10月13日那天双方到场是要去中介签订买卖合同、支付首付款的，合同文本由中介提供。 对上述证人证言，因证人“10月12日打电话姚军、朱佳就不同意卖了”与“10月13日那天双方到场是要去其店里签订买卖合同、支付首付款”的陈述前后矛盾，且证人于2013年10月10日当天未亲自与双方当事人同行去银行，其了解到的当天系争房屋首付款未能支付的原因亦为传来之辞，故原审认为证人证言的证明力较低，不予采信。 原审认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。齐浩魁与姚军、朱佳订立的《居间合同》系订约双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应恪守履行。嗣后，赵真珍加入了买卖双方对《特别协议》的签订，系其自愿加入买卖合同关系的行为，且齐浩魁与姚军、朱佳对其作为本案原告的主体资格未持异议，故原审认定涉案合同的一方当事人为齐浩魁与赵真珍。 本案的争议焦点在于齐浩魁、赵真珍与姚军、朱佳在合同履行过程中谁违约的问题。对此，齐浩魁、赵真珍认为2013年10月10日双方均到场欲签订正式合同，因姚军、朱佳提出涨价，所以签订了《特别协议》，后来双方因10月10日的买卖合同出现问题，又约定同月13日签订合同并正式付款，但姚军、朱佳于13日要求解除并不同意返还定金的行为造成合同无法继续履行，系姚军、朱佳违约；姚军、朱佳则认为，其愿意按照《居间合同》约定在10月10日与齐浩魁、赵真珍签订正式合同，因对个人所得税有异议，经协商一致后，双方一同去银行签订合同，因齐浩魁、赵真珍自身原因造成贷款无法获批，齐浩魁、赵真珍担心自己没有履约能力所以没有支付265,000元的房款，双方没有任何口头或书面约定称可以推迟付款，系齐浩魁、赵真珍违约。 原审认为，第一、根据《居间合同》的约定，齐浩魁、赵真珍应于2013年10月10日支付姚军、朱佳房款265,000元，齐浩魁、赵真珍于当日有履约能力但未向姚军、朱佳支付款项，齐浩魁、赵真珍称未付款的原因系双方于该日另行约定了10月13日签订正式买卖合同并支付上述款项，但其未向法院举证证明其与姚军、朱佳已达成上述约定的事实；第二、齐浩魁、赵真珍认为合同未能得以履行的原因是姚军、朱佳要求上涨房价，根据法院查明的事实来看，双方当事人对《居间合同》的房价作出的唯一的变更即《特别协议》载明的由齐浩魁、赵真珍支付给姚军、朱佳个人所得税9,400元，且该协议的形成时间在双方当事人去工商银行协商签订正式的买卖合同之前，除此之外，齐浩魁、赵真珍未能举证证明姚军、朱佳有其他涨价的事由；第三、齐浩魁、赵真珍自认在10月10日了解到因赵真珍的贷款尚未还清而影响其向银行贷款的事实，并称如贷款不成，可借款购房，可见齐浩魁、赵真珍的银行贷款成功与否显然影响到其后续的履约能力。综上，《居间合同》未能继续履行的原因在于齐浩魁、赵真珍未按照合同的约定支付款项，其行为显属违约。法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。故齐浩魁、赵真珍要求姚军、朱佳返还双倍定金的诉讼请求，于法无据，不予支持。因双方当事人对《居间合同》的解除达成一致意见，予以确认。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○一三年十二月二十三日作出判决：一、齐浩魁与朱佳、姚军于2013年9月21日签订的《居间合同》解除；二、驳回齐浩魁、赵真珍的其余诉讼请求。案件受理费人民币550元，减半收取计人民币275元，由齐浩魁、赵真珍负担。 判决后，齐浩魁、赵真珍不服，上诉于本院称，在《居间合同》已经确定房屋价格后，双方又签订了《特别协议》，其中被上诉人要求上诉人多支付款项，即是被上诉人对房屋价格的变相涨价。上诉人一审提交的中介工作人员的证人证言已经证明被上诉人于2013年10月10日同意宽限上诉人签订合同及支付房屋首付款，且双方约定于10月13日签订正式买卖合同，若无该约定，被上诉人于当天也不会出现在中介处。上诉人并非无付款能力，上诉人可以一次性支付房款，贷款是否成功并不影响上诉人后续的履约能力。《居间合同》中对定金罚则的约定系针对买卖合同的签订与否，而非付款，原审以上诉人未履行付款义务为由适用定金罚则也不符合双方在《居间合同》中的约定。综上，《居间合同》未能继续履行的原因在于被上诉人，上诉人并未违约，故请求二审撤销原审判决，支持上诉人原审诉请。 被上诉人朱佳、姚军辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 二审审理期间，经上诉人申请，本院传唤某房产公司工作人员李某出庭作证。李某陈述，双方约定于2013年10月10日就系争房屋签订正式买卖合同，当天经过协商后，双方又签订了《特别协议》。签订之后，买卖双方在另一业务员梁某的陪同下至银行办理贷款事宜，证人没有随同前往。办理中发现上诉人赵真珍的助学贷款没有还清，银行答复需要还清贷款才能继续。当天晚上，证人打电话给被上诉人姚军，姚军称等上诉人的助学贷款还清再约时间签约，但具体哪一天没有商定。之后的事宜均由业务员梁某与双方协商，证人没有参与。当月12日、13日上诉人两次至中介处，而被上诉人姚军只在13日来到中介，要求解除《居间合同》并表示愿意退还定金的一半给上诉人。双方就此协商未果。 上述证人证言经双方当事人质询后，上诉人称证人证言可以证明双方对签订合同及支付房款的时间已经变更；被上诉人则表示证人证言无法证明双方曾约定10月13日前去签订买卖合同。本院审核后认为，首先，证人一审未出庭作证，其在二审所作证词不属于二审新证据。其次，就其证言内容来看，证人并非买卖双方购房事宜的具体经办人，其并未直接参与买卖双方协商的过程，其证言无法说明本案买卖合同未能签订的原因，故本院对该证人证言，不予采信。 本院认为，双方当事人一致同意解除《居间合同》中就系争房屋的买卖关系，于法不悖，原审据此判令《居间合同》解除，并无不妥，本院予以维持。本案的争议是双方未能按照《居间合同》的约定就系争房屋签订正式买卖合同应归咎于哪一方。 根据本案已查明的事实可知，双方在《居间合同》中约定正式签订买卖合同的时间应为2013年10月10日，同时约定当日上诉人须支付被上诉人房屋首付款。双方当事人如期赴约后，经协商另签订了《特别协议》，对《居间合同》未涉及的事项进行了具体约定。之后，双方共赴银行咨询贷款事宜，而上诉人赵真珍的资信问题致使上诉人申请贷款受挫，直接导致了双方于当天未能签订买卖合同。并且，上诉人于当日具有付款能力的前提下，也未履行其支付首付款的义务。本案《居间合同》的目的在于促使双方在约定的期限内签订买卖合同，而上诉人因其自身原因不仅未能与被上诉人如约签订买卖合同，也未按约支付首付款，没有履行其在《居间合同》中的主要义务，故致使《居间合同》目的落空的责任应归咎于上诉人，上诉人理应承担相应的违约责任。 上诉人主张双方未能签订买卖合同的原因在于被上诉人要求上涨房价，并以《特别协议》作为其主张的依据。然而，《特别协议》系双方当事人协商一致的结果，且《特别协议》签订在前，双方共赴银行协商签订买卖合同在后，上诉人以此为由主张被上诉人存在违约，不仅缺乏事实基础，也与本案争议缺乏必要的关联，本院实难采信。上诉人另主张被上诉人同意将签订买卖合同及支付首付款的时间延后，并约定于同月13日再次签订买卖合同，但上诉人未能就该主张提供有效的证据予以证明，虽然上诉人与被上诉人姚军确于13日来到中介，但被上诉人当时明确表示解除双方之间的买卖关系，双方并未就买卖合同的签订事宜进行磋商，故本院对上诉人的上述主张亦无法采信。 综上，双方未能如约就系争房屋签订正式买卖合同的责任应归咎于上诉人，上诉人理应按照《居间合同》中的约定承担违约责任，其所交付的定金，无权要求被上诉人予以返还。原审据此判决驳回了上诉人要求被上诉人双倍返还定金的诉请，于法不悖，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币550元，由上诉人齐浩魁、赵真珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔美君 审 判 员 郑卫青 代理审判员 杨斯空 二○一四年四月十八日 书 记 员 赵 樱 |
