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（2014）沪一中民二(民)终字第411号 上诉人（原审原告）陈星桥。 上诉人（原审原告）左红珍。 上列两上诉人之共同委托代理人陈兵。 被上诉人（原审被告）上海和联房产开发有限公司。 委托代理人黄虓。 上诉人陈星桥、左红珍因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第21140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，2006年7月12日，陈星桥、左红珍与上海和联房产开发有限公司（以下简称和联公司）签订《上海市商品房预售合同》，约定陈星桥、左红珍向和联公司购买上海市浦东新区系争房屋402.8平方米别墅房屋（以下简称系争房屋），总房价款（不包含房屋全装修价格）为人民币（以下币种相同）18,382,500元。合同第十一条约定，和联公司于2007年6月30日前将系争房屋交付陈星桥、左红珍，除不可抗力外。合同附件三列明了系争房屋的建筑结构、装修及设备标准的具体内容。合同补充条款第二条，明确和联公司同意免费赠送给陈星桥、左红珍合同附件三中约定的所有装修及设备，并同意按照法律规定和合同承担保修责任等。 2007年7月4日，和联公司向陈星桥、左红珍发送《御翠园收房催告书》，表示和联公司已于2007年6月11日向陈星桥、左红珍发出《御翠园交付使用通知书》，通知陈星桥、左红珍于2007年6月30日前办理收房手续，但陈星桥、左红珍未按期办理，故再次通知陈星桥、左红珍于2007年7月8日前办理收房手续，如陈星桥、左红珍未按催告书规定日期办理系争房屋的收房手续，则至催告书约定的日期即2007年7月8日之第二日起系争房屋的风险责任转移由陈星桥、左红珍承担。2007年8月8日，陈星桥签收了系争房屋钥匙、电器以及包括住户手册、使用公约、装修指南、上海市新建住宅质量保证书、上海市新建住宅使用说明书等在内的相关文件。2009年6月15日，陈星桥、左红珍提交御翠园装修申请表，装修内容包括吊顶、墙面涂料、墙纸、部分拆除、空调更换、地下室增加地暖；装修期间为2009年6月15日至2009年12月31日。2010年1月18日，陈星桥、左红珍再次提出申请，要求装修工程延期至2010年6月30日。 2009年6月23日，陈星桥、左红珍报修，称系争房屋一层客厅有两处墙面出现水渍、二层主卧卫生间镜灯灯罩破损、主卧踢脚线变色、地下室活动房墙面出现水渍。和联公司确认对陈星桥、左红珍该报修单中，主卧踢脚线变色维修期间为2009年8月15日至2009年8月20日；一层客厅有两处墙面渗水，维修期间为2009年10月25日至2009年11月5日；地下室活动房墙面渗水，维修期间为2009年11月20日至2009年12月25日。2009年7月7日，陈星桥、左红珍报修二层客卧1墙面渗水、客卧2墙面渗水。和联公司确认该报修记录中所列内容维修期间为2009年8月6日至2009年8月20日。2009年7月14日，陈星桥、左红珍报修一层厨房天花渗水、地下室阿姨房墙角渗水。和联公司确认该报修记录中，厨房天花渗水维修期间为2009年8月6日至2009年8月18日；地下室阿姨房墙角渗水维修期间为2009年11月15日至2009年12月23日。2009年11月12日，陈星桥、左红珍报修二层客卧1阳台门底部渗水、客卧2阳台门底部渗水。和联公司确认该报修记录所列内容维修期间为2009年11月3日至2009年11月18日。2009年12月4日，左红珍签署《御翠园房屋保修项目复验确认表》，确认其于2009年6月23日至2009年11月12日提出的房屋保修项目，复验内容共10项，对保修项目验收情况为满意，确认修缮结束。 2012年11月20日，陈星桥、左红珍向和联公司发送《律师函》，要求和联公司赔偿陈星桥、左红珍有关房屋维修损失22,000元以及因和联公司虚假陈述导致陈星桥、左红珍损失30,000元。和联公司于2012年12月20日回函给陈星桥、左红珍，表示不同意陈星桥、左红珍提出的赔偿请求。 陈星桥、左红珍诉称，2009年6月底，陈星桥、左红珍报修厨房天花板漏水、二楼后阳台门窗漏水、地下室漏水、二楼睡房东墙漏水，和联公司曾派人来维修。厨房天花板始终未修好，也没有找到漏水点。为避免损失进一步扩大，2011年9月陈星桥、左红珍自行委托施工队两次维修厨房天花板，支付了材料费、施工费3,000元，2012年5月，陈星桥、左红珍自行委托施工队维修，支付天花板维修费1,000元，支付落水管维修、更换费用3,000元，才最终解决了该问题。二楼睡房东墙漏水直到2010年4、5月份还未修好，陈星桥、左红珍多次向物业报修后，物业作了记录并拍摄照片，和联公司以需要向香港总部汇报为由，一直未予维修，直到2010年11月底，才对该质量问题进行维修，最终将该质量问题修复，但和联公司并没有对因该质量问题导致的木地板、地脚线等损坏进行修复。无奈，陈星桥、左红珍只能自行委托施工队维修，共支付木地板、地脚线等材料费、施工费14,556元。自2009年6月底起，因和联公司对陈星桥、左红珍发现的房屋漏水质量问题未及时进行维修，直到2010年11月底才给予彻底解决，导致该房屋无法居住，造成巨大租金损失。对于上述所有损失，陈星桥、左红珍多次要求和联公司赔偿，但和联公司未给予答复，后陈星桥、左红珍不得不于2012年11月20日通过律师发函给和联公司要求赔偿，但和联公司回函拒绝赔偿。依据双方签订的《上海市商品房预售合同》的约定以及相关法律的规定，因房屋质量问题导致陈星桥、左红珍损失，和联公司应予赔偿。陈星桥、左红珍在与和联公司多次协商无果的情况下，无奈起诉，要求：1、判令和联公司支付陈星桥、左红珍房屋维修费用21,556元,包括陈星桥、左红珍自行维修厨房天花板漏水花费7,000元、维修房屋渗漏水问题导致的房屋木地板、踢脚线等造成装修损坏的人工费、材料费14,556元；2、判令和联公司赔偿陈星桥、左红珍遭受的损失，暂估11万元，指2010年1月至2010年11月系争房屋租金损失和陈星桥、左红珍在外租房的租金损失（按每月10,000元标准计算）；3、本案诉讼费由和联公司承担。 和联公司辩称，不同意陈星桥、左红珍所有诉请。陈星桥、左红珍在保修期内提出的维修主张，和联公司均已经维修了，而漏水管的维修已经超过了保修期限。二楼卧室漏水造成室内木地板的损失，左红珍曾经对系争房屋进行过自行装修，故和联公司不能确定造成损失的原因，因此不同意。陈星桥、左红珍主张的租金损失，这仅仅是预期损失，并不是实际已经发生的损失，也缺乏相应证据。 原审审理中，和联公司确认其于2010年10月左右接到陈星桥、左红珍报修后对二楼客卧渗水进行了保修，施工时间为10日。陈星桥、左红珍向原审提供一份其当时装修系争房屋委托的施工单位某公司出具的证明，称因系争房屋存在各种严重质量问题，陈星桥、左红珍多次向开发商报修以及开发商进行维修的原因，导致施工进度受到严重影响，因此工期延至2010年10月11日才竣工。 原审认为，依法成立的合同受法律保护。陈星桥、左红珍与和联公司就买卖系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，和联公司亦将房屋交付陈星桥、左红珍使用，和联公司理应按照相关的规定或约定承担保修义务。陈星桥、左红珍现主张维修厨房天花板漏水花费7,000元、维修房屋渗漏水问题导致的房屋木地板、踢脚线等造成装修损坏的人工费、材料费14,556元，和联公司对该费用不予确认，陈星桥、左红珍也无证据证明其已向和联公司主张要求其对上述部位进行修复，且现上述部位已经修复完毕，法院亦无法确认该部位确因系争房屋质量问题引起的损坏，故对陈星桥、左红珍的请求，难以支持。陈星桥、左红珍主张2010年1月至2010年11月租金损失，原审认为2009年6月至12月期间陈星桥、左红珍就房屋质量问题向和联公司报修，和联公司亦对系争房屋进行了维修，但该维修均发生在2009年，即使和联公司的维修影响到陈星桥、左红珍的正常居住使用也是发生在2009年和联公司进行维修期间；和联公司虽确认曾在2010年10月对系争房屋二层客卧渗水进行维修，和联公司对渗水部位的维修可能会对陈星桥、左红珍的生活产生一定影响，但不一定会影响到其正常居住使用。陈星桥、左红珍提供其委托装修的施工队出具的证明，证明因系争房屋质量问题而影响装修施工进度，但该证明上亦明确装修至2010年10月11日即竣工，且陈星桥、左红珍对于和联公司在2010年10月对系争房屋进行维修而影响到其正常居住使用并未提供其他证据，也未提供其他证据证明在2010年1月至11月间和联公司对系争房屋进行了影响陈星桥、左红珍正常居住使用的维修，故陈星桥、左红珍主张2010年1月至2010年11月间租金损失的请求，难以支持。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于二○一三年十二月十八日作出判决：驳回左红珍、陈星桥的全部诉讼请求。案件受理费3,131元，减半收取1,565.50元，由陈星桥、左红珍负担。 判决后，陈星桥、左红珍不服，上诉于本院称，关于厨房天花板以及二楼卧室东墙渗水，保修项目复验确认表只能证明被上诉人进行了维修，但无法证明维修是否合格，被上诉人对此也没有提出证据证明。上述质量问题均是在未修复的情况下发生的，是连续性的原质量问题的重现，而非新的质量问题，故不存在超过保修期的情况。厨房天花板在上诉人多次要求被上诉人维修未果后才自行维修，被上诉人理应承担上诉人自行维修的费用。而二楼卧室东墙渗水的损失是房屋质量问题所引起的，上诉人无义务通知被上诉人修复，被上诉人应承担侵权责任。上诉人就上述损失提供了装修公司出具的费用清单，理应获得支持。由于被上诉人的延迟维修导致上诉人装修竣工延期11个月，导致上诉人无法正常使用系争房屋并出租收取租金，被上诉人应对该损失进行赔偿。综上，请求二审撤销原审判决，支持上诉人原审全部诉请。 被上诉人和联公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人所主张的厨房天花板漏水及二楼卧房东墙渗水等质量问题，均曾在2009年6月至11月间向被上诉人报修，而被上诉人也于报修后依据上诉人的要求数次对上述部位及其他质量问题进行了维修，上诉人于2009年12月对报修项目进行了验收，确认修缮结束。至2012年11月，上诉人发函被上诉人主张上述部位未能修复完毕，再次向被上诉人要求承担质量瑕疵担保责任，但上诉人在未能留存现场证据、也无证据证明上诉人在修复后对上述部位再次报修的情况下，上诉人径自聘请案外人对系争房屋进行了维修，致使本案漏水的原因、损害的大小以及修复的范围均无法确认，上诉人对此应承担举证不利的后果。况且，上诉人在收房后便对系争房屋进行装修，而装修公司所出具的证明既无法证实房屋漏水的原因，也无法证明系争房屋无法正常居住使用，加之其装修范围与上述房屋部位存在重合，故本院对其出具的证明无法采信。上诉人要求被上诉人承担维修房屋费用的诉请，缺乏依据，本院实难支持。 而上诉人主张的租金损失，系发生在系争房屋装修期间，而非2009年被上诉人维修期间。被上诉人虽曾确认在2010年10月对系争房屋再次进行维修，但上诉人未能证明系争房屋当时存在无法正常居住使用的情形，也未能证明在2010年1月至11月间被上诉人对系争房屋实施了影响其正常使用的维修行为，且上诉人所主张的在外租房损失也未实际发生。而系争房屋本身的租金损失属于预期利益，上诉人也未能举证证明该利益存在的合理预期，故上诉人要求被上诉人赔偿系争房屋的租金损失，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。 综上，上诉人陈星桥、左红珍的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币2,931元，由上诉人陈星桥、左红珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔美君 审 判 员 郑卫青 代理审判员 杨斯空 二○一四年四月十八日 书 记 员 赵 樱 |
