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（2014）沪一中民二(民)终字第342号 上诉人（原审原告）杨幼华。 委托代理人孙义坤。 委托代理人项雄飞。 被上诉人（原审被告）唐龙妹。 委托代理人陈某。 委托代理人瞿惠国。 被上诉人（原审第三人）上海张江房地产有限公司。 委托代理人张文曲。 被上诉人（原审第三人）上海千秋房屋动拆迁有限公司。 委托代理人李某。 被上诉人（原审第三人）上海张江生物医药基地开发有限公司。 委托代理人宋某。 被上诉人（原审第三人）上海明明房产经纪有限公司。 委托代理人殷某。 上诉人杨幼华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第27146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，唐龙妹于1991年4月23日与案外人周某（已于2011年5月6日死亡）登记结婚（再婚）。2003年9月27日，因唐龙妹原住房拆迁，唐龙妹与拆迁人上海张江生物医药基地开发有限公司（以下简称生物医药公司）、拆迁实施单位上海千秋房屋动拆迁有限公司（以下简称千秋公司）签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》）一份，约定唐龙妹获安置系争房屋（以下简称系争房屋）及同小区某室（以下简称某室房屋）房屋两套。2004年12月27日，唐龙妹与周某协议离婚，双方签订《自愿离婚协议书》一份，该协议约定系争房屋和某室房屋产权均归唐龙妹所有，唐龙妹补偿周某人民币（以下币种相同）3万元（2004年12月底前付清）。 2004年5月15日，一自称唐龙妹的人（身份无法查实）以唐龙妹的名义与杨幼华、上海明明房产经纪有限公司（以下简称明明公司）签订《咨询协议书》一份，该协议约定由明明公司为唐龙妹、杨幼华提供中介服务，双方协商达成协议如下：上家唐龙妹将系争房屋以202,740元价格出售于下家杨幼华，杨幼华于2004年5月5日支付定金1万元，于同年5月16日支付192,740元，余款18,418.50元待交房时根据实测面积由杨幼华支付给上海张江房地产有限公司（以下简称张江公司）；房款付清前唐龙妹应将户口迁出；如唐龙妹违约，应按房价的30%承担违约责任；中介费2,000元由杨幼华承担。协议还就其他事项作了约定。该协议尾部，甲方上家处有“唐龙妹”字样的签名，甲方下家处由杨幼华本人签名，乙方处由明明公司盖章，并由经办人潘某签字。当日，杨幼华将房款202,740元支付给明明公司的经办人潘某，潘某将其中18万元房款交给周某。之后潘某将两份收条交给杨幼华，其中一份署期为2004年5月6日，署名为“唐龙妹”，内容为今收到杨幼华购买系争房屋定金1万元。另一份署期为2004年5月17日，署名为“唐龙妹”和“周某”，内容为今收到杨幼华购买系争房屋房款17万元，至此房款已全部结清。杨幼华亦经明明公司取得证明一份，该证明署期2004年5月6日，署名为“唐龙妹”和“周某”，内容为唐龙妹与其丈夫周某经商量决定将系争房屋出售给杨幼华，出售价为18万元，待交房时负责到张江公司协助杨幼华办理相关入户手续。嗣后，杨幼华拿到系争房屋对应的《款项代扣单》和《请购期房申请回单》原件，并至张江公司将《款项代扣单》和《请购期房申请回单》上的动迁户由“唐龙妹”更改为“杨幼华”，张江公司在涂改处加盖校正章。 2007年11月30日，杨幼华向张江公司缴纳购房余款17,181元,并从张江公司领取了系争房屋钥匙，使用至今，现系争房屋由杨幼华出租他人。2008年，唐龙妹办理了某室房屋的交接手续。之后，唐龙妹以发现系争房屋被他人领走为由向派出所报过案。2011年年初，唐龙妹以系争房屋被他人卖掉为由要求张江镇人民调解委员会、张江镇江衡居民委员会协调。2011年8月26日，系争房屋产权核准登记至唐龙妹名下。2011年12月23日，唐龙妹向原审法院起诉杨幼华，请求判令杨幼华立即迁出系争房屋。 杨幼华遂与2012年8月提起诉讼称，2004年5月,经明明公司居间介绍，杨幼华得知唐龙妹所有的系争房屋出售，在与明明公司谈妥购房价格后，杨幼华向明明公司支付了1万元定金。2004年5月15日，杨幼华与唐龙妹及其前夫周某至明明公司就系争房屋交易进行协商，当时唐龙妹出具了身份证、户口本，杨幼华核对并确认系唐龙妹本人后，双方当天签订《咨询协议书》一份，唐龙妹本人在协议上签字。交易过程中，周某向杨幼华出具了结婚证、迁户口申请等材料及《证明》一份，以证明当时周某系唐龙妹丈夫，出售系争房屋系其夫妻共同意思。协议签订后，杨幼华通过明明公司中介人员潘某支付房款共计202,740元，并通过中介取得两份落款日期分别为2004年5月6日、5月17日的收条，其中5月6日收条落款处由唐龙妹本人签字，而5月17日收条落款处“周某”系周某本人签署，两份收条可以证明杨幼华已依约向唐龙妹支付了购房款。嗣后，周某将《款项代扣单》、《请购期房申请回单》交付杨幼华。2004年12月，杨幼华凭《款项代扣单》、《请购期房申请回单》，与周某、潘某共同至张江公司办理了将系争房屋购房人由唐龙妹变更为杨幼华的手续，并向张江公司缴纳了购房余款17,181元。2007年11月30日，杨幼华从张江公司领取系争房屋并使用至今。杨幼华认为，唐龙妹在同一小区安置了包括系争房屋在内的两套房屋，唐龙妹自己只领取了其中一套房屋，而系争房屋一直由杨幼华居住使用，可见唐龙妹对房屋买卖情况应为知情。杨幼华、唐龙妹签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。由于唐龙妹恶意阻却合同履行，违背了出卖人基本合同义务，故请求法院判令：1、唐龙妹协助杨幼华办理将系争房屋产权过户至杨幼华名下的手续；2、唐龙妹承担逾期迁出户口违约金6万元。 唐龙妹辩称，首先，系争房屋系唐龙妹动迁所得，为唐龙妹所有。唐龙妹从未与杨幼华签订过协议，也未授权任何人出售系争房屋，唐龙妹从未收到过杨幼华支付的任何房款，系争合同系他人冒用唐龙妹名义签订，唐龙妹对于交易完全不知情。其次，周某虽与唐龙妹曾是夫妻，但双方离婚时明确约定系争房屋为唐龙妹所有，周某已经放弃其对系争房屋的权利，即便当时周某未放弃系争房屋份额，其也无权擅自处分共有财产，周某的卖房行为也不构成表见代理。第三，杨幼华与中介之间恶意串通，系争房屋的售价也明显低于市场价，杨幼华并非善意第三人。据此，应认定《咨询协议书》无效，驳回杨幼华的全部诉请。 张江公司述称，其为系争房屋的建设单位，系争房屋由唐龙妹在2003年9月订购，2007年交房，2011年房屋产权过户至唐龙妹名下，张江公司已履行了其义务。其对杨幼华、唐龙妹之间就系争房屋的交易情况不清楚。《款项代扣单》、《请购期房申请回单》上的校正章经肉眼辨认确为张江公司校正章，但因年代久远，具体校正过程无法核实，但上述更正也仅载于购房人留存的文件中，其他存档、流转文件未作校正。 千秋公司述称，其受张江公司委托，于2003年9月27日与唐龙妹签订动迁安置补偿协议，2011年唐龙妹已经办出产证，其相关义务已经履行完毕。千秋公司留存的款项代扣单上没有校正章。本案的其他情况其不知情。 生物医药公司述称，其对本案情况不知情，故不发表意见。 明明公司述称，系争房屋买卖系其居间办理。在交易过程中，唐龙妹本人及周某都到场，《咨询协议书》和收条均是唐龙妹本人签署，收条也是唐龙妹本人签署。交易过程中唐龙妹曾出示过身份证复印件、动迁安置协议，周某也向杨幼华出示过唐龙妹与周某的结婚证。房款202,740元由杨幼华交给明明公司经办人员潘某，潘某将其中的18万元交给了唐龙妹及周某，余款2万元待唐龙妹协助杨幼华办理过户手续之后再交付。系争房屋更名及交房手续由潘某带双方前去办理，系争房屋差价由杨幼华支付。 原审审理中，经杨幼华、唐龙妹分别申请，原审法院委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所进行笔迹鉴定。鉴定意见如下：1、署期为2004年5月15日的《咨询协议书》甲方上家处、署期为2004年5月6日的《收条》收款人处、署期为2004年5月17日的《收条》收款人处和署期为2004年5月6日的《证明》落款处的“唐龙妹”签名字迹均不是唐龙妹本人所写；2、署期为2004年5月17日的《收条》收款人处和署期为2004年5月6日的《证明》落款处“周某”签名笔迹与署期均为2004年12月27日的《离婚登记审查处理表》、《申请离婚登记声明书》、《自愿离婚协议书》上的“周某”签名笔迹系同一人所写；署期为2003年9月27日的《补偿安置协议》乙方（盖章）处“唐龙妹”签名字迹与2004年5月17日《收条》收款人处“唐龙妹”签名字迹是同一人所写。 审理中，唐龙妹陈述2007年年底唐龙妹动迁所得的两套房屋可以交房了，但唐龙妹及其儿子陈某因发生了车祸，行动不便，经济也比较困难，遂委托唐龙妹的侄子唐永平至张江公司领取了一套房屋（即某室）。2008年6月份，唐龙妹去张江公司领取第二套房屋（即系争房屋）时，张江公司口头告知该房屋已交付给了他人。唐龙妹找张江公司、千秋公司交涉，无果。2009年，唐龙妹以系争房屋被他人领走为由报警，通过明明公司的潘某，唐龙妹才知道房子被他人卖给了杨幼华。之后唐龙妹多次找居委会等有关部门要求反映，但都没有解决。 原审认为，系争房屋为唐龙妹和周某夫妻关系存续期间动迁安置所得，为唐龙妹和周某的夫妻共同财产。系争房屋的处分应经唐龙妹和周某的同意，任何一方无权擅自处分系争房屋。从查明的事实来看，唐龙妹从未授权周某或其他人出售系争房屋，也未与杨幼华签订过《咨询协议书》以及向杨幼华出具过《证明》及房款《收条》，房款也均由周某收取，无证据证明唐龙妹收到过任何房款。故唐龙妹并无将系争房屋出售给杨幼华的意思表示。杨幼华辩称，签约时唐龙妹和周某系夫妻，并且杨幼华已使用系争房屋多年，唐龙妹从未提出过异议，即使《咨询协议书》非唐龙妹本人所签，也足以推定唐龙妹对系争房屋买卖知情并同意。但其一，唐龙妹与周某于2004年12月离婚时，系争房屋仍作为双方的共同财产进行了分割，系争房屋归唐龙妹所有，唐龙妹给予周某一定补偿；其二，唐龙妹发现系争房屋由杨幼华领走后，并非未提出过异议，而是报过警，也多次向有关机构反映过情况，并于2011年向法院提起了诉讼。从上述行为来看，推定唐龙妹对系争房屋买卖知情显然缺乏依据，也有违常理，故唐龙妹对系争房屋买卖并不知情。杨幼华亦辩称，周某在交易过程中向杨幼华提供了唐龙妹的身份证、户口本、《款项代扣单》和《请购期房申请回单》等材料，杨幼华完全有理由相信周某的行为系夫妻的共同意思表示，构成表见代理。但唐龙妹未向周某或他人出具过出售系争房屋的授权委托书，系争房屋买卖也不构成夫妻之间的家事代理，故杨幼华有义务核实系争房屋的另一权利人唐龙妹的权利状况和身份情况，但杨幼华无证据证明其在交易过程中查看过《补偿安置协议》、唐龙妹的身份证原件、户口本原件等材料，故杨幼华作为买受人并未尽到对系争房屋权利人的审查义务，不构成表见代理。 综上所述，唐龙妹对系争房屋买卖并不知情，而周某参与了系争房屋买卖的整个过程，也向杨幼华出具了《证明》、《收条》，房款亦由周某收取，故原审法院有理由相信《咨询协议书》系周某伙同他人冒用唐龙妹的名义签订，并且杨幼华在交易中对系争房屋权利人的身份未尽审查义务，故周某伙同他人冒用唐龙妹的名义签订的《咨询协议书》，应认定为无效。现杨幼华基于合同有效请求法院判令唐龙妹继续履行过户义务及支付迟延迁出户口的违约金，该请求于法无据，原审法院不予支持。对于合同无效的后果，经原审法院释明，杨幼华坚持《咨询协议书》有效，并坚持基于合同有效主张诉讼请求，不变更诉讼请求。故原审法院在本案中对无效后果不做处理，当事人可以另行主张。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一三年十二月九日作出判决：驳回杨幼华的全部诉讼请求。案件受理费5,241元，财产保全费5,000元，共计10,241元，由杨幼华负担。司法鉴定费共计11,000元，由杨幼华负担6,000元，由唐龙妹负担5,000元。 判决后，杨幼华不服，上诉于本院称，1、被上诉人唐龙妹与案外人周某在出售系争房屋时系夫妻关系，协议离婚是在出售系争房屋之后，协议约定房屋等财产归唐龙妹所有明显规避法律责任，是假离婚。2、杨幼华在明明公司获得系争房屋出售信息，通过明明公司中介人员沟通议价确定成交价格，于2004年5月6日达成买卖合意，杨幼华是在看到两人的身份证、户口簿、由夫妻签名的一份承诺共同出售房屋等内容的证明，以及周某还将系争房屋的款项代扣单、请购期房申请回单原件交给明明公司情况下，杨幼华相信唐龙妹与周某共同出售系争房屋，在此情况下，杨幼华才支付定金，并由唐龙妹在收据上签名，之后的房款收据由周某收取，并由周某和唐龙妹签名。3、咨询协议书虽然不是正式的买卖合同，但约定了双方的权利义务，因此双方应完成各自的合同义务。杨幼华在支付房款后至张江公司办理了产权更名手续，获得系争房屋并装修使用至今，买卖合同应当继续履行。4、唐龙妹明知自己获得两套动迁房，但仅领取一套房屋，虽然在本案审理中陈述另一套房屋未同时领取的原因，但杨幼华认为这个理由不能成立，从领房行为来看可以证明唐龙妹知道系争房屋被周某出售且无异议。唐龙妹称其于2009年报案，但其并未提交报案材料，因此杨幼华不予认可该节事实，同时也说明了唐龙妹是因房价上涨而反悔。动迁补偿安置协议上的唐龙妹签名是周某代签的，收据、证明等上面的唐龙妹签名也为周某代签，说明周某代唐龙妹签名是一种生活习惯，因此周某有权代理唐龙妹处分房屋。咨询协议书上即便非唐龙妹签名，但不能以此否定唐龙妹对房屋被出售知情这节事实的认定。双方各自领取房屋并居住于同一幢楼长达三年，唐龙妹也不可能不知道自己房屋被出售。5、杨幼华在购房过程中尽到审查义务，属于善意购房人，且支付合理的房价，有权取得系争房屋的全部权利。唐龙妹违反诚信，应承担继续履行合同之义务，协助杨幼华办理产权过户手续，并承担逾期迁出户口的违约金。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人杨幼华原审全部诉讼请求。 被上诉人唐龙妹辩称，1、系争房屋为动迁房，来源于唐龙妹名下的农村房屋动迁安置，且动迁协议上所列被拆迁人仅唐龙妹一人，动迁房权利人应为唐龙妹。如果系争房屋需要出售，只能由唐龙妹出面签名，才能表明唐龙妹本人的出售真实意思。即使认定系争房屋为夫妻共同财产，但共有人也只能处分自己的份额，无权处分他人财产。根据司法笔迹鉴定结论，证明咨询协议书不是唐龙妹本人签名，收款收据也不是唐龙妹本人签名，证明唐龙妹并不知道周某的出售行为，原审法院认定周某的行为构成无权代理是正确的。由于咨询协议书并非唐龙妹真实意思表示，故应认定协议无效。2、杨幼华并非善意购房人，杨幼华明知系争房屋为唐龙妹所有，但从未要求唐龙妹到场；其与明明公司还合谋串通，5月5日一份咨询协议和5月15日一份咨询协议多处内容存在不同，成交价明显低于市场价，且明知系争房屋为动迁房，应由被拆迁人或者其指定的代理人办理，在唐龙妹未到场且无授权委托情况下，与周某签订出售房屋协议，不属于善意购买人。3、张江公司无权直接更名，张江公司的更名行为存在不规范操作情况，导致杨幼华擅自取得房屋入住，且出租牟利，而唐龙妹始终对房屋被出售的事实是不知情的。杨幼华在一审审理中称唐龙妹直接参与房屋交易，签字、收钱、写证明等唐龙妹在场，但经笔迹鉴定证明非唐龙妹所为，也说明杨幼华未向法院如实陈述事实真相，妄图通过不正当手段获取房屋，侵害唐龙妹的合法利益。据此，应认定该份咨询协议书无效，唐龙妹不同意承担任何责任。请求二审法院维持原判。 被上诉人张江公司辩称，根据当时政策，张江公司可以为买卖双方直接进行更名手续，张江公司在一审中认可杨幼华提供的二份单据中的校正章为张江公司的校正章，但如何盖具等具体情况无法核实。 被上诉人千秋公司辩称，千秋公司系动迁实施单位，当时动迁政策是以户为单位签约，唐龙妹作为老宅基地的权利人，该公司与唐龙妹签约。周某如果提交了与唐龙妹结婚证，也应为安置对象。从唐龙妹户获得二套安置动迁房看，应该是安置了两人，因此由周某代唐龙妹在动迁协议上签名。 被上诉人生物医药公司辩称，其为拆迁人，委托张江公司执行，根据当时政策，拆迁协议列明是哪一户就可以了，并没有要求将全部安置人员列入动迁协议中。 被上诉人明明公司辩称，明明公司作为中介公司按照流程进行居间服务，明明公司在居间中并没有过错，同意按照咨询协议书约定内容继续履行，咨询协议书应属有效。同意法院依法判决。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，系争房屋虽然系被上诉人唐龙妹名下的宅基地房屋动拆迁获得，但因被上诉人唐龙妹与周某系夫妻关系，而动迁补偿安置协议中的被拆迁人唐龙妹是以户为单位所列，因此不排除系争房屋为两人的共同安置房，周某享有系争房屋的权利。另外，并无直接证据证明杨幼华对出售房屋过程中到场的“唐龙妹”并非本人是明知的，即便经过司法笔迹鉴定，咨询协议书及第一份收据中的“唐龙妹”非本人签名，但该节事实也是在本案审理中知晓；同时，周某提交给杨幼华一份由周某及“唐龙妹”签名的证明，承诺两人同意出售系争房屋并确认出售价格及交易方式等，杨幼华也核对了周某与唐龙妹的结婚证、两人的身份证、户口簿，动迁相关资料原件也交由明明公司保管；鉴于杨幼华通过明明公司的居间获知房屋出售信息，并无证据证明杨幼华与周某之前认识，存在擅自转让房屋的恶意。反之，杨幼华作为购买人，在获得上述材料情况下并至张江公司办妥了更名手续等，有理由相信系争房屋的出售确为唐龙妹与周某的共同意思表示。该份咨询协议书虽非正式的买卖合同，但协议书中涉及的内容与系争房屋的买卖有关，故应认定双方之间为房屋买卖合同关系。 退一步讲，即便周某在出售系争房屋时未如实告知唐龙妹或者实施了欺骗隐瞒手段，但相对于购买一方，同样也不排除实施的欺骗隐瞒，杨幼华无从知晓出售房屋行为非唐龙妹本人意思。杨幼华之后至张江公司办理了更名手续，进一步使杨幼华相信系争房屋的出售系唐龙妹与周某的共同意思，因此应认定杨幼华在购买房屋过程中尽到购房人应尽的审查义务，系善意购买人。 再从唐龙妹领取房屋的事实情况来看，唐龙妹明知自己有两套动迁房，一套为上海市浦东新区某路某弄某号某室，另一套为同弄同号系争房屋（即系争房屋），但在2008年仅领取某室房屋，也可以推断其对系争房屋被周某出售已知；即便领房时才知道，但因唐龙妹当即未提出异议，表明唐龙妹对周某的转让行为予以了认可，故唐龙妹事后提出异议，并以领取一套房屋非本人办理作为其不知道系争房屋被转让的抗辩理由，显然不符合常理，故本院不予采信。 即便周某在缔约时对系争房屋没有所有权或者处分权，但并不影响买卖合同的效力，据此也应认定该份咨询协议书应属有效。唐龙妹以该份咨询协议书非其本人签名主张协议无效，本院不予采信。 基于杨幼华在2007年底至2008年期间领取房屋并实际装修入住，杨幼华已经支付全部房款，履行了合同全部义务，继续履行咨询协议书并不存在法律上的障碍。为遵行诚实信用原则，维护交易安全，对杨幼华要求唐龙妹协助履行产权证过户手续之诉讼请求，应予支持。唐龙妹以其与周某离婚协议对系争房屋归属进行了约定，因不能对抗已经转让的合法行为，故本院不予采信。唐龙妹拒绝协助杨幼华办理过户手续，有违诚信，本院不予支持。 关于上诉人杨幼华主张的唐龙妹承担逾期迁出户口违约金6万元一节，本院认为，因杨幼华尚未取得系争房屋产权，尾款尚需明明公司转交等，故唐龙妹的户口迁出时间尚未确定。杨幼华要求唐龙妹承担逾期迁出户口的违约金，因依据不足，本院不予支持。 鉴于原审法院对本案的处理和法律适用有误，故本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第27146号民事判决； 二、唐龙妹于本判决生效之日起十日内协助杨幼华办理将系争房屋的权利人过户至杨幼华名下之相关手续。 三、驳回杨幼华其余诉讼请求。 一审案件受理费人民币5,241元，由杨幼华负担人民币1,197元，唐龙妹负担4,044元；财产保全费人民币5,000元，由唐龙妹负担；司法鉴定费人民币11,000元，由杨幼华负担6,000元，唐龙妹负担5,000元；二审案件受理费人民币5,241元，由杨幼华负担1,197元，唐龙妹负担4,044元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孔美君 审 判 员 郑卫青 代理审判员 杨斯空 二○一四年四月二十二日 书 记 员 赵 樱 |
