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河南省平顶山市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）新民初字第1009号 原告向某某，女，汉族。 委托代理人张轶超，河南倚天剑律师事务所律师。 被告孟某某，男，汉族，无业。 委托代理人侯春燕，女，汉族，无业。 委托代理人郑惠军，河南金豫律师事务所。 第三人某包装有限公司。 法定代表人孙任业，系该公司经理。 委托代理人孙建堂，河南元瑞律师事务所律师。 原告向某某与被告孟某某、第三人某包装有限公司（以下简称某公司）返还原物纠纷一案，本院于2011年6月25日作出（2009）新民初字第1307号民事判决，向某某不服提出上诉，平顶山市中级人民法院于2012年7月2日作出（2012）平民终字第26号民事裁定，撤销原判，发回本院重审，本院于2012年7月26日受理后，依法另行组成合议庭，诉讼中因某公司无法送达，本案中止诉讼。2013年5月7日对某公司送达后，于2013年5月28日公开开庭进行了审理。原告向某某及其委托代理人张轶超，被告孟某某的委托代理人侯春燕、郑惠军，第三人某公司的委托代理人孙建堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向某某诉称，2003年11月1日向某某与平顶山市彩印厂（现为某公司）签订一份房屋买卖协议，将2号楼三楼大套出售给向某某，向某某缴纳了全部房款，某公司将协议中约定的房屋钥匙交付给向某某，向某某更换了防盗门。后孟某某强行将向某某的防盗门砸开并装修入住。向某某要求孟某某搬出并报警，孟某某置之不理。某公司与孟某某系恶意串通，双方签订的房屋买卖协议应为无效，故提起诉讼，请求依法判令孟某某立即停止侵权，搬出某公司家属院2号楼东单元3楼东户并承担本案诉讼费用。 被告孟某某辩称，孟某某不存在侵权行为，某公司自愿将2号楼东单元三层大套房屋出售给孟某某，且在该房屋已居住多年，而某公司与向某某签订的房屋买卖协议中，只约定了是2号楼三层大套房屋，未说明是东单元还是西单元，不能说明这两份房屋买卖协议标的是同一房屋。向某某在2008年9月17日起诉某公司时，诉状中称某公司建起房后不但没有按约定交房，反而将应当给向某某的房屋出售给他人，现在又说是孟某某强行将向某某的防盗门砸开并装修入住，前后自相矛盾。故应驳回向某某的诉讼请求。 第三人某公司辩称，向某某对一房两卖有一定过错，向某某缴纳的房款是定金和部分房款，某公司通知向某某缴纳余款时，向某某说不想要了，没有缴纳余款，某公司才将该房卖给了孟某某。某公司愿意退回向某某的购房款并给一倍补偿，或者某公司原厂院开发后，给向某某房屋补偿。 经审理查明，向某某系原平顶山市彩印厂南家属院的一名坐地户。2003年，原平顶山市彩印厂经厂职代会讨论通过，领导研究，对南家属院进行改造。向某某于2003年11月1日与原平顶山市彩印厂签订集资楼房《协议》一份，主要内容为：“一、彩印厂南家属院由职工全额集资建楼，厂出土地，彩印厂不投入资金。二、煤气、房产证的费用由各住户出资金。三、开始挖地基时住户一次性交完集资房款。四、贰号楼叁层大套。五、11月份开工。六、每平方米价格640元，共约125平方米。七、本协议一式两份，双方各执一份。八、本协议盖章签字生效，签协议时预交房款壹万元。”协议签订后，2004年3月19日向某某向平顶山市彩印厂缴纳了房款10000元。2005年8月4日平顶山市彩印厂更名为某公司，2006年4月11日向某某向某公司缴纳房款10000元。2006年4月22日向某某向某公司缴纳房款19000元。2006年8月15日向某某向某公司缴纳房款41000元，共缴房款80000元。2007年1月25日孟某某向某公司缴纳购房款50000元。2007年4月11日某公司与孟某某签订了一份集资楼《协议》，内容简要如下：“一、彩印厂南家属院职工全额集资建楼，厂出土地，彩印厂不投入资金。二、煤气、房产证的费用由各住户出资金。三、开始挖地基时住户一次性交完集资房款。四、贰号楼叁层大套东单元。第五条开工工期未约定。六、每平方米价格750元，共约129平方米。七、本协议一式两份，双方各执一份。八、本协议盖章签字生效，签协议时预交房款壹万元。”2007年4月11日协议签订当天，某公司及法定代表人孙任业为孟某某出具声明一份，内容如下：“平顶山某包装有限公司贰号楼东单元3层（独户）129平方米，购买方为孟某某，其它单位或个人无权搅扰，与施工方也无任何经济纠纷。否则引发的一切后果自负，特此声明。”2007年4月17日孟某某向某公司缴纳购房款27600元。二次共缴房款77600元。2008年6月份，某公司将该争议楼房交付给孟某某，孟某某对该屋进行装修。2008年9月5日向某某得知该房屋正在装修，与孟某某发生纠纷，并拨打110报警，平顶山市公安局光明路派出所出警建议双方协商解决，如解决不了，可向人民法院起诉。后双方协商未果，向某某于2008年9月17日起诉至本院。2008年10月31日孟某某又向某公司交纳购房款21100元。2009年9月21日，向某某申请撤诉，本院作出（2008）新民初字第1134号民事裁定书裁定准许向某某撤回起诉。后向某某认为孟某某侵占自己的房屋又于2009年10月15日重新起诉至本院。 另查明，1、该贰号楼共东西两单元，东单元每层一户，西单元每层两户，均为120平方左右。2、向某某在本院（2008）新民初字第1134号案中诉称：“某包装有限公司建起房，不但没有按约定向我交楼房，反而把应当给我的住房，故意违反协议约定出售给他人，侵犯了我的合法权益。......” 上述事实，有双方当事人的陈述，向某某提供的其与某公司签订的协议1份、平顶山市彩印厂及某公司为向某某出具房款收据4份、报警证明1份；孟某某提供的其与某公司签订的协议1份、某公司为孟某某出具收据3份、声明1份、向某某第一次起诉时起诉书1份及庭审笔录等证据予以证实。以上证据经当庭质证和本院审查，予以采信。 本院认为，本案的争议焦点是：一、孟某某是否强行将向某某的防盗门砸开入住；二、某公司与孟某某签订的房屋买卖协议是否有效；三、向某某的法律救济问题。 一、孟某某是否强行将向某某的防盗门砸开入住问题。向某某在本次诉讼中称某公司将该房屋钥匙交给向某某后，向某某更换了防盗门，孟某某强行将向某某的防盗门砸开装修入住。向某某在2008年9月17日起诉某公司时，诉状及庭审中均称某公司建起房后不但没有按约定交房，反而将应当给向某某的房屋出售给他人，本次诉讼中向某某也未提供证据证实孟某某强行将向某某的防盗门砸开，故对该项事实不予认定。 二、某公司与孟某某签订的房屋买卖协议是否有效问题。在出卖人将房屋一物数卖的情况下，后买受人能否取得所有权，首先应当考虑后买卖合同的效力。本案中，向某某没有证据证明孟某某明知某公司已将房屋出售给自己并已交付，但为了不使向某某得到该房屋而与某公司恶意串通，以故意损害向某某为目的而购买该房屋并抢先入住。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故某公司分别与向某某和孟某某签订的房屋买卖协议，均为有效合同。任何一方违反合同都应当承担违约责任。 三、向某某的法律救济问题。某公司一房二卖的行为导致无法向先买受人向某某交付房屋，此时，属于法律上的履行不能。某公司因自己的过错不能履行其与向某某之间的买卖合同所规定的义务，构成根本违约，应当承担违约责任，向某某有权请求某公司赔偿其期待利益的损失。向某某坚持要求返还房屋，不要求解除合同、赔偿损失，故对向某某的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回向某某的诉讼请求。 案件受理费100元，由向某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审 判 长 石少华 代理审判员 黄伟力 人民陪审员 高振峰 二〇一三年十二月十一日 书 记 员 刘淑华 附本案适用的相关法律条款： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 |
