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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民二终字第756号 上诉人（原审被告）陈爱军，男，1965年1月26日出生，汉族，农民，住虞城县。 委托代理人刘建忠，河南向东律师事务所律师。 委托代理人韩良杰，男，现年56岁，汉族，干部，住商丘市。 被上诉人（原审原告）蔡玉轩，男，1951年12月1日出生，汉族，市民，住虞城县。 委托代理人徐长久，河南华豫律师事务所律师。 委托代理人李滕滕，河南华豫律师事务所律师。 上诉人陈爱军与被上诉人蔡玉轩房屋租赁合同纠纷一案，被上诉人蔡玉轩于2014年3月17日向虞城县人民法院起诉，2014年7月4日虞城县人民法院作出（2014）虞民初字第605号民事判决。上诉人陈爱军不服该判决，提起上诉。本院于2014年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人陈爱军及其委托代理人刘建忠、韩良杰，被上诉人蔡玉轩的委托代理人徐长久、李滕滕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：1997年10月30日蔡玉轩以33000元价格，自原纶城杜康酒厂购得位于利民镇三里井村虞单路东侧北邻刘俊起南邻朱爱军门面房两间。因蔡玉轩平时在外居住，房屋交与案外人刘俊起对外出租。现蔡玉轩要求收回房屋，陈爱军称该房于2005年以31000元购自刘俊起，双方协商未果，诉至该院。 原审法院认为：本案诉及房屋系蔡玉轩于1997年以33000元价格购自纶城杜康酒厂，以上事实清楚，证据确凿。双方发生争议的是陈爱军经刘俊起取得该房使用权时，是基于买卖取得的还是基于租赁取得的。陈爱军辩称其系购买，但按照本案查明的事实，陈爱军与蔡玉轩之间没有买卖协议，房屋买卖之说不能成立；依据本案的有效证据及本案当事人的诉辩意见还能看出诉及房屋是蔡玉轩于1997年以33000元价格购自原纶城杜康酒厂，那么陈爱军称经刘俊起于2005年以31000元的价格取得该房所有权，从价格上看不符合常理。既使是陈爱军所表述的购自刘俊起，也没有与刘俊起的购房协议，刘俊起出庭作证也明确否认将涉案房屋卖给陈爱军，因此可认定陈爱军与蔡玉轩之间存在租赁关系。陈爱军与蔡玉轩之间租赁涉案房屋，无书面协议，应视为不定期租赁，蔡玉轩可以随时要求陈爱军返还涉案房屋。但基于公平原则，依法应给予陈爱军一个合理期限将房屋返还蔡玉轩。蔡玉轩要求陈爱军赔偿经济损失，未提交相关证据，依法不予支持。陈爱军辩称涉案房屋是其购买，但未提供相关证据。陈爱军系完全民事行为能力人，普通人家中买房应属家中大事，要签协议、请四邻，但陈爱军依契约应明知房屋属蔡玉轩所有，在与蔡玉轩素未谋面情况下自刘俊起之手购房，前提应是刘俊起或有蔡玉轩委托出售诉及房屋之代理权，或已取得该房所有权，或事后得蔡玉轩确认，但陈爱军也无此证据，其应当预见到可能发生的后果。如系其轻信，相应后果自行承担；如系案外人刘俊起欺瞒，其可另行主张，以保护自己合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下：一、陈爱军于判决生效之日起三十日内返还蔡玉轩位于利民镇三里井村虞单路东侧北邻刘俊起南邻朱爱军门面房两间；二、驳回蔡玉轩其余诉讼请求。案件受理费100元，由陈爱军承担。 上诉人陈爱军上诉称：1、上诉人陈爱军与被上诉人蔡玉轩之间不存在房屋租赁关系。2、上诉人陈爱军购买涉案房屋有充分证据证明。上诉人陈爱军通过刘俊起购买了涉案房屋，取得了该房屋实际所有权已有多年。3、被上诉人蔡玉轩称涉案房屋归其所有，明显证据不足。综上，原审认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。 被上诉人蔡玉轩答辩称：1、被上诉人蔡玉轩作为涉案房屋的所有权人，有权要求在上诉人陈爱军归还房屋并赔偿经济损失。2、被上诉人蔡玉轩作为所有权人，可以行使房屋的占有、使用、收益、处分等相关权利，被上诉人蔡玉轩从没有授权或者允许任何人以任何方式、任何名义出售该房屋。3、上诉人陈爱军提供的证明，证明刘俊起将房屋已出售给他的事实与本案没有关联性。更不能证明双方存在买卖关系。按照上诉人陈爱军自己所出示的证据均证实，其是购买刘俊起的房屋，那么充分说明，上诉人陈爱军与被上诉人蔡玉轩之间不存在房屋买卖关系。4、从本案证据看上诉人陈爱军购买房屋的事实是不存在的。买卖房屋是一个家庭的大事，应该请四邻，签订协议等，而且上诉人陈爱军依据契约应该明知该房屋属于被上诉人蔡玉轩所有，在这种情况明知是被上诉人蔡玉轩的房屋而向刘俊起购买，明显不符合常理，上诉人陈爱军作为完全民事行为能力的人最低程度应该取得被上诉人蔡玉轩确认，上诉人陈爱军与被上诉人蔡玉轩不但不认识，连面都没有见过，明显购买房屋的事实是不存在的。同时从本案证据中也以看出被上诉人蔡玉轩1997年购买房屋价款是33000元，2005年卖出31000元从价格上也明显不符合常理。最后需要说明本案中刘俊起出具的证明是2014年3月15日出具的，其主要证明是收到的房屋租赁款，而非房屋出售款，同样的道理如果2014年3月份能出具房款收到条，同样也可以签订房屋买卖协议。2014年出具收到条，只能是收到的房屋租赁款。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应依法维持原判。 根据当事人的诉、辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、上诉人陈爱军与被上诉人蔡玉轩之间是否存在房屋租赁关系？2、上诉人陈爱军是否取得涉案房屋的所有权？3、原审判决上诉人陈爱军返还被上诉人蔡玉轩争议房屋有无事实法律依据？当事人对争议焦点均无异议和补充，本院予以确认。 上诉人陈爱军提供三份新证据，证据一，房地产买卖契约，证据二，照片5张。证据三，焦洪庆、张丽娜的证明材料，证明目的被上诉人蔡玉轩将涉案房屋卖给了上诉人陈爱军。证人焦红庆、张丽娜证实被上诉人蔡玉轩将涉案房屋卖给了上诉人陈爱军。被上诉人蔡玉轩的质证意见：证据一，对买卖契约的真实性无异议。对证明目的有异议，该证据可证实涉案房屋系被上诉人蔡玉轩购买杜康酒厂的房屋，被上诉人蔡玉轩是涉案房屋的合法产权人，该证据达不到上诉人陈爱军要证明的目的，反而可证实被上诉人蔡玉轩所主张的权利；证据二，照片五张，该照片非新证据，且与本案没有关联性，不到其要证明的目的。证据三，二证人证明的内容和本案没有关联性，并不涉及到本案的焦点问题。本院对上述证据认定如下：证据一，双方无异议，予以采信。证据二，来源不明，达不到上诉人陈爱军的证明目的，不予采信。证据三，与本案没有关联性，不予采信。 被上诉人蔡玉轩二审中未提交新证据。 本院经审理查明：1997年10月30日蔡玉轩以33000元价格，自原纶城杜康酒厂购得位于利民镇三里井村虞单路东侧北邻刘俊起南邻朱爱军门面房两间。2005年刘俊起将河南省纶城杜康酒厂与被上诉人蔡玉轩所签订的房地产买卖契约交付给上诉人陈爱军。刘俊起收取上诉人陈爱军31000元房款。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。1997年10月30日，被上诉人蔡玉轩以33000元价格，自原纶城杜康酒厂购得位于利民镇三里井村虞单路东侧北邻刘俊起南邻朱爱军门面房两间，被上诉人蔡玉轩对涉案房屋享有所有权。《中华人民共和国合同法》第四十八条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。上诉人陈爱军未提供证据证明被上诉人蔡玉轩授权刘俊起将涉案房屋卖给上诉人陈爱军，也没有证据证明被上诉人蔡玉轩将涉案房屋卖给了刘俊起，对于该房屋，刘俊起没有处置权，因此，即使刘俊起将涉案房屋卖给上诉人陈爱军，该买卖合同对被上诉人蔡玉轩也不产生法律效力。《中华人民共和国物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。上诉人陈爱军无权占有涉案房屋，被上诉人蔡玉轩要求返还，予以支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈爱军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 玉 代理审判员 许长峰 代理审判员 曹燚森 二〇一四年十月十日 书 记 员 杨牧霖 |
