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河南省柘城县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）柘民初字第835号 原告豆乃周，男，住柘城县。 委托代理人段超，河南心诚律师事务所律师。 被告李怀林，男，住柘城县。 被告张伟，男，住柘城县。 被告王国臣，男，住柘城县。 原告豆乃周诉被告李怀林、张伟、王国臣建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人段超，被告张伟、王国臣到庭参加了诉讼，被告李怀林经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告豆乃周诉称，被告李怀林以出让方式取得一块国有土地的使用权，办理有国有土地使用权证。2012年2月份，原告得知在2010年11月三被告将本已转让给原告的该地南端第34号地再次转让，恶意串通侵害了原告的权益，其再次转让行为应属无效。请求依法判令被告李怀林履行与原告签订的合同，将合同涉及的土地交付给原告管理使用并及时办理过户手续；请求确认三被告2010年11月20日签订的土地使用权转让合同中关于该地南端南北长5.1丈、东西宽3.3丈的土地使用权转让无效；诉讼费由被告负担。 被告李怀林未进行答辩。 被告张伟辩称，张伟、王国臣与原告并未签订任何合同，也没有收原告的钱，原告的诉请应向被告李怀林进行主张。且张伟、王国臣在与李怀林签订合同时，李怀林已经办理了国有土地使用证，是合法取得用地，但李怀林在与原告签订合同时并未办理国有土地使用权证。 被告王国臣答辩意见与被告张伟一致。 原告豆乃周向本院提交的证据有，1、豫（柘城）出让（2010）第0044号《国有建设用地使用权出让合同》。证明2010年1月28日李怀林以出让方式取得宗地编号为ZG09035号（即柘城县未来大道东段新汽车客运站南邻）土地的使用权，土地用途为居住、商业；2、2008年10月11日收据；3、2010年9月李怀林出具的收据两张；4、2012年2月11日补充协议；5、现场平面图及照片。证明李怀林于2008年10月11日将其受让的土地最南端、现场平面图第34号地以60000元的价格转让给了原告，并于2012年2月21日进行了定界；6、2010年11月20日三被告签订的土地使用权转让合同；7、2012年2月26日李怀林起诉书；8、2013年8月29日李怀林询问笔录。证明张伟、王国臣在明知李怀林已经将该地使用权转让给原告的情况下，强行受让该土地使用权，并在没有争得原告意见的情况下，三被告约定将已经转让给原告的土地收回，是恶意串通侵害原告的合法权益，因此，2010年11月20日三被告签订的《土地使用权转让合同》中涉及原告土地的部分应属于无效条款。 被告李怀林未向本院提交证据材料。 被告张伟、王国臣未向本院提交证据材料。 上述证据经庭审质证，被告张伟、王国臣对证据6无异议，本院予以确认。对其他证据的异议如下：证据1只是李怀林土地来源的合同，但该份合同并未生效。对证据2、3、4、5二被告对此并不知情。对证据8，二被告不知道原告与李怀林之间存在土地纠纷，二被告与李怀林并无恶意串通的行为。本院对原告提交的证据材料审查认为，原告提交的证据1、2、3、4、5符合证据的客观性、合法性、关联性原则，能够客观真实直接反映案件事实，可以作为定案的依据。证据8属于本院在处理案件的询问笔录，客观真实。证据7因原告无其他证据印证李怀林曾向本院递交过起诉书，故不予采信。 依据上述有效证据，结合庭审，本院确认以下事实：被告李怀林于2007年5月份以办麒麟幼儿园的名义取得位于柘城县社会客运站南侧的土地15.13亩，该地东至岭子杨村鲍刘组耕地、南至生产路、西至规划路中心，除去出路为13亩。自2008年开始，李怀林把该土地自行划分为宅基地36处和门面地。2008年10月11日，原告与被告李怀林双方签订协议书，被告李怀林将其中的第34号宅基地以60000元价格转让给了原告豆乃周。于2008年10月11日、2010年9月原告共三次向其支付转让费60000元。并在2012年2月11日签订了补充协议。在2010年1月28日，该涉案土地经柘城县国土资源局挂牌出让转为商业用地（之前为公益用地），李怀林取得该地的使用权，并办理了国有土地使用权证。但其在办证过程中，资金出现了困难，依照约定，如出让金不能按期全额缴纳，该地将被收回，并向出让方承担违约责任。李怀林在2010年11月20日又与被告张伟、王国臣二人签订了土地转让合同，将涉案土地全部转让给上述二被告，且在该合同第三条中约定“甲方应保证该土地权属清楚与四邻无争议，该土地转让给乙方时土地不含任何附属物，现附属物甲方负责清理，原甲方卖给别人的所有宅基地甲方负责收回，所产生的费用甲方自己承担，在交给乙方土地时不得留有争议，否则视为甲方违约。如因其权属争议给乙方造成经济损失，甲方应双倍赔偿”。为此形成纠纷，原告认为三被告签订的土地转让合同侵犯了其拥有该土地的使用权，请求确认2010年11月20日三被告所签土地使用权转让合同无效，并请求判令被告李怀林向原告全面履行合同，依法办理土地使用权转让手续。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人必须全面履行合同。本案原告与被告李怀林、被告李怀林与被告张伟、王国臣签订的两份转让合同均为有效合同，均应受法律保护。但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”就本案而言，原告豆乃周及被告张伟、王国臣均未办理土地使用权变更登记手续，均未投资开发土地，故应依照上述解释第三项之规定处理，即先行支付土地转让款的受让方（原告豆乃周）有权请求转让方（被告李怀林）履行交付土地和办理土地使用权变更登记，对原告要求被告李怀林履行与原告签订的合同并办理过户手续的诉请应予支持。但原告诉称三被告之间恶意串通订立合同证据不足。关于被告张伟、王国臣辩称三被告在签订合同时，李怀林已经办理了国有土地使用证，是合法取得用地，而李怀林在与原告签订合同时并未办证的意见。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案原告在与被告李怀林订立合同时，李怀林虽未取得土地使用权证书，但其在本案起诉前，已取得出让土地使用权证书，因此原告与李怀林之间签订合同是有效合同，二被告的该项辩解理由不能成立。综上所述，本案纠纷形成的主要原因是被告李怀林“一地二卖”造成的，李怀林应负主要责任。而依照被告张伟、王国臣与李怀林签订合同第三条的约定，说明二被告明知涉案土地已卖给他人，却不去调查核实，也应负一定责任。被告张伟、王国臣所受的经济损失，可向被告李怀林另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李怀林于本判决生效后十五日内将柘城县社会客运站南侧的争议地34号地交付给原告豆乃周，并协助办理变更登记手续； 二、驳回原告豆乃周的其他诉讼请求。 案件受理费1175元，由被告李怀林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 胡 鹏 审判员 宋 静 审判员 刘遗林 二〇一四年九月三十日 书记员 郭恒诗 |
