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洛阳市瀍河回族区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）瀍民初字第430号 原告：王新安，男，汉族，1953年2月9日生，住老城区。 委托代理人：刘勇军，河南先为律师事务所律师，特别授权。 委托代理人：任亚涛，河南松盛永进律师事务所律师，特别授权。 被告：姚建文，男，汉族，1967年6月20日生，住老城区。 委托代理人：张国军，河南承昊律师事务所律师，一般代理。 原告王新安诉被告姚建文租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王新安之委托代理人刘勇军、任亚涛、被告姚建文及其委托代理人张国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王新安诉称：原、被告于2012年5月1日签订了房屋租赁合同，原告将位于洛阳市瀍河回族区启明南路属于原告房屋中的11间房屋出租给被告，租期为：2012年5月1日至2017年5月1日共5年，合同约定在合同生效后一次付清150万元。合同第九条约定：出租人不允许承租人转租租赁房屋，但据原告了解，被告已擅自将房屋转租他人。合同第11条约定：承租人不交付或者不按约定交付租金达两个月以上，出租人有权解除合同。事实上被告姚建文仅于2012年5月1日双方签订合同的当天，向原告打了一张100万元的借条，作为被告应向原告交付的租金，被告不按合同约定交付租金，已严重违约。故原告现诉至法院，要求：1、依法判令解除原、被告于2012年5月1日签订的房屋租赁合同；2、诉讼费由被告承担。 被告姚建文辩称：1、根据法律规定，如果欠缴租金原告应当先行催促缴纳，被告在合理期限内没有缴纳的情况下，原告才有权解除合同，本案不符合解除条件；2、合同虽未约定房屋的交付时间，但实际情况是双方口头约定当时就要交付，在王新安不交付房屋的情况下，姚建文有权不缴纳房租；3、根据法律规定，应当先行通知解除合同，不应当直接到法院解除合同，合同法规定，对解除合同有异议的一方还可以在3个月的期限内向法院申请确认解除合同的效力；4、租赁的房产，王新安现在就在楼上居住，将房屋转租他人，王新安也从未有异议，视为默认，根据最高法关于房屋租赁的相关解释，王新安以此解除合同的理由，法院不应支持，请求驳回王新安诉求。 经审理查明：2012年5月1日，出租人王新安、承租人姚建文共同签订《房屋租赁合同》一份，载明：第一条租赁房屋坐落在启明南路56号楼，间数51、建筑面积1600、房屋质量砖砼。第二条房屋期限从2012年5月1日至2017年5月1日。第三条租金壹佰伍拾万元第四条租金的支付期限与方式合同生效后一次付清。第九条出租人不允许承租人转租租赁房屋。第十条壹月租金叁万元整承租人在合同生效10日前交给出租人第十一条合同解除条件有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达两个月以上……5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租给第三人。同日，王新安向姚建文出具壹佰万元整收据一张，但事实上姚建文并未将100万元支付给王新安，而是由姚建文向王新安再出具借条一张，载明：今借到王新安现金壹佰万元正（1000000元）。2012年5月1日及5月11日，姚建文以启明南路56号楼部分一层房屋为标的，与王翔、朱延文签订了房屋租赁协议。2013年5月，姚建文又将56号楼一层11间房屋转租于他人。2012年5月、2013年5月，姚建文分别将收取的租金转交给王新安。现原、被告就租赁合同发生纠纷，故原告现诉至本院，要求：1、依法判令解除原、被告于2012年5月1日签订的房屋租赁合同；2、诉讼费由被告承担。 本院认为：原、被告双方签订《房屋租赁合同》，应当依照约定履行义务。一方面，依照合同约定，未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人，则出租人有权解除合同。而合同签订后，姚建文当天就与他人签订转租合同，后又陆续将56号楼一层共11间房屋转租，违反了合同约定，王新安作为出租人有权解除该房屋租赁合同。另一方面，合同约定合同生效后应一次性付清房屋租金150万元，承租人不交付或不按约定交付租金达两个月以上，出租人有权解除本合同。而本案庭审中，姚建文的自认与其提供的证人证言也证实，姚建文于2012年5月、2013年5月分别将收到的大约二十七万及三十万转租租金交与王新安，其并未按约定交付租金，故出租人王新安有权解除合同。解除权人向法院起诉要求解除合同，法院受理后其向对方送达的文书即相当于解除权人解除合同的通知，故王新安要求解除合同的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，经合议，判决如下： 解除原告王新安与被告姚建文于2012年5月1日所签订的《房屋租赁合同》（合同编号201201）。 本案受理费8660元，由被告姚建文负担（原告王新安已垫付，执行时由被告姚建文支付给原告王新安）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 ：李晓鸿 代审 判员 ：李雅然 人民陪审员 ：蔺红辉 二〇一四年十月二十五日 代书 记员 ：陈彦彦 |
