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汝州市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）汝民初字第950号 原告史鹏亮，男，1977年11月17日出生，汉族，住汝州市。 委托代理人刘帅义，男，汝州市148法律服务所法律工作者。 被告杨四前，男，1976年8月9日出生，汉族，住汝州市。 第三人杨法志，又名杨发志，男，1952年3月13日出生，汉族，住汝州市。 委托代理人陈党辉，男，1976年12月18日出生，汉族，住汝州市。 原告史鹏亮诉被告杨四前、第三人杨法志确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史鹏亮及委托代理人刘帅义，第三人杨法志及委托代理人陈党辉到庭参加诉讼，被告杨四前经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年3月28日经中间人程志华、漫红军介绍，我购买了被告位于汝州市XX家属院内X排X号房屋，时价贰拾叁万元整。当时我把房款付给被告后，被告给我出具收到条一份。于2014年4月2日签订卖房契约，三日后将房屋交付给我居住使用。现我需对房屋办理过户手续，故起诉要求依法确认原、被告2014年4月2日签订的合同有效，并协助办理变更登记手续。 被告杨四前未到庭，亦未向法庭提交书面答辩意见。 第三人杨法志述称，原、被告于2014年4月2日签订的合同应为无效合同。本案诉争的的房产所有人为第三人杨法志，原告史鹏亮将杨法志列为有独立请求权的第三人，说明对此是知情和认可的，杨法志没有委托、授权任何人处分本案诉争的房产，对他人的处分行为也没有追认；原告史鹏亮无合法理由占有、使用第三人杨法志的房产已构成侵权，第三人已提起诉讼，并开庭进行了审理。另外，依原告所述，他购买的房产并未取得房屋所有权证等手续，依照《城市房地产管理法》的相关规定，原、被告之间所签的协议已违反法律禁止性规定，也应为无效协议。综上，原、被告之间签订的协议违反了法律禁止性规定，且处分了他人的财产，又未取得原权利人的同意和追认，应为无效协议，故请求法院依法确认2014年4月2日原、被告所签的房屋买卖协议为无效协议。 经审理查明，第三人杨法志原系汝州市蜈绍窝煤矿的退休职工，其在汝州市XX小区东隔壁XX家属院拥有房产一处，四至为：西共有墙市汽修厂，东自有墙邻路，南共有墙关泉山，北自有墙。该房产国有土地使用证号为1603-3-11编号NO.0001094，房屋所有权证号为汝权1603-3-11，土地使用权人、房屋所有权人均为杨法志。2014年5月份左右，第三人外出归家时发现原告史鹏亮居住在本案诉争的房产内（即上述房产，实为汝州市XX家属院X排X号），第三人杨法志要求原告史鹏亮从家中搬出，原告史鹏亮以自己购买了该房产为由拒绝了第三人杨法志的要求。在本院审理过程中，第三人杨法志向本院提交了诉争房产的土地证、房产证，证实其对本案诉争的房产拥有所有权和使用权。 原告史鹏亮为证明自己购买本案诉争房产及有合法入住理由，向本院提交了相关的购房协议等手续，协议显示：2010年4月22日，杨法志之子杨效纯从赵万通处以28万元的价格购买了赵万通自有的本案诉争房产，2013年10月13日，杨效纯等人以15万元的价格将该处房产卖给了杨文平，2014年3月28日，杨文平以15万元的价格卖给了杨四前（即被告），2014年4月2日，杨四前以23万元的价格卖给了原告史鹏亮。上述协议均未显示其所买卖的房产已取得了产权证照手续。 本院认为，公民的合法财产权受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，第三人杨法志提供的土地使用证、房产证可证明本案诉争的房地产为第三人使用、所有的事实，被告在没有杨法志同意和事后追认且与原告订立合同后又没有取得处分权的情况下，无权处分第三人杨法志的合法财产。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告的处分行为违反了该规定。因此，原告史鹏亮要求确认其2014年4月2日与被告杨四前签订的“卖房契约”为有效协议并协助办理变更登记手续理由不足，本院对其请求不予支持。第三人杨法志作为有独立请求权的第三人，其要求确认该协议为无效协议的请求，依法应予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告史鹏亮的诉讼请求。 二、原告史鹏亮与被告杨四前2014年4月2日签订的“卖房契约”为无效协议。 案件受理费150元，由原告史鹏亮负担125元，被告杨四前负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审 判 长 杜红侠 审 判 员 李喜儒 人民陪审员 毛自强 二〇一四年十月二十八日 书 记 员 杭红晓 |
