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河南省鹤壁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鹤民终字第489号 上诉人（原审原告）李建平，女，1960年2月7日出生。 委托代理人唐涛明，鹤壁市山城区汤河法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。 被上诉人（原审被告）刘随元，男，1970年12月10日出生。 委托代理人刘合山，男，1968年12月15日出生。代理权限：一般代理。 被上诉人（原审被告）刘长红，男，1973年4月8日出生。 委托代理人刘章元，男，1955年3月17日出生。代理权限：代为承认诉讼请求，进行和解，代领法律文书。 上诉人李建平与被上诉人刘随元、刘长红房屋买卖合同纠纷一案，李建平于2010年8月18日向鹤壁市淇滨区人民法院提起诉讼（以下简称淇滨区法院），请求判令：刘随元、刘长红双倍返还购房定金176000元，返还购房款25000元并支付利息4800元。淇滨区法院审理后，于2010年11月16日作出（2010）淇滨民初字第1050号民事判决。刘随元不服提起上诉，本院于2011年3月21日作出（2011）鹤民三终字第6号民事判决，驳回上诉，维持原判。李建平不服二审民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2013年1月29日作出（2013）豫法立二民申字第00106号民事裁定，指令本院再审。经再审，本院于2013年11月4日作出（2013）鹤民再字第7号民事裁定，撤销本院（2011）鹤民三终字第6号民事判决和淇滨区法院（2010）淇滨民初字第1050号民事判决，发回淇滨区法院重新审理。淇滨区法院于2013年12月23日重新立案，李建平将诉讼请求变更为：一、依法解除李建平与刘随元之间的房屋买卖合同；二、依法判决刘随元双倍返还购房定金62640元；三、依法判决刘随元返还购房款146725元。淇滨区法院审理后，于2014年6月30日作出（2014）淇滨民初字第8号民事判决。李建平不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月15日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李建平及其委托代理人唐涛明，被上诉人刘随元及其委托代理人刘合山，刘长红的委托代理人刘章元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 淇滨区法院一审认定：涉案房屋为鹤壁市按摩医院公寓式病房，施工方为鹤壁市鑫隆建筑工程有限公司，实际施工人为刘随元和案外人刘章元，刘长红系刘随元雇佣的管理人员。刘随元和案外人刘章元为收回工程款，将鹤壁市按摩医院公寓式病房部分房屋对外出售并交付买受人占有使用。工程施工期间，李建平和刘随元形成长期的水泥供货关系，水泥款的支付为不定期支付。 2008年9月16日李建平与刘随元签订房屋买卖合同一份，合同约定：李建平自愿购买座落于鹤壁市淇滨区九江路以北鹤壁市按摩医院拥有的公寓楼房（3层从东数第六套）一套，单价1350元／㎡，总价为156600元；合同签订之日，李建平应向刘随元交付购房定金50000元；付款方式为一次性付款；2009年8月底之前为最后交付房屋日期。合同签订后，刘随元于同日收取李建平房款定金88000元，并向李建平出具收据一份，该款系由李建平应得水泥款折抵而来。2009年1月24日，刘长红收取李建平购房款现金20000元，并向李建平出具收据一份。涉案房屋未向李建平交付。 另查明，2010年3月31日，刘长红向李建平借款5000元，李建平持有银行汇款凭证一份。2010年5月3日，刘随元的会计王爱花向李建平出具欠条一张，载明“今欠到水泥款65045元。08年8月18日-09年11月25日”。李建平曾收到刘随元给付的现金47000元，并向刘随元出具证明一份“证明今收到水泥款肆万柒仟元”，落款日期“2008.10.22号”为王爱花所写。 2010年5月26日李建平将刘随元、刘长红和王爱花作为被告诉至淇滨区法院，请求判令：刘随元将座落于鹤壁市淇滨区九江路鹤壁市按摩医院公寓楼（3层从东数第六套）一套交付给李建平，支付所欠李建平水泥款21445元（水泥款178045元-购房款156600元）及逾期付款利息17845元。该案李建平于2010年8月10日撤回起诉。 2010年8月25日，李建平同时向淇滨区法院提起两个诉讼，一是以刘随元、刘长红和王爱花为被告，请求判令三人支付所欠水泥款65045元，延期付款利息46800元。淇滨区法院于2010年11月2日作出（2010）淇滨民初字第1049号民事判决，判决：一、刘随元支付李建平水泥货款65045元；二、驳回李建平的其他诉讼请求。刘随元不服，提起上诉，本院于2011年5月19日作出（2011）鹤民二终字第6号民事裁定，撤销淇滨区法院（2010）淇滨民初字第1049号民事判决，发回淇滨区法院重审。该案在重审期间，李建平于2011年8月3日撤回起诉。二是本案原一审诉讼，请求判令刘随元、刘长红双倍返还购房定金176000元，返还购房款25000元，支付利息4800元。淇滨区法院于2010年11月16日作出（2010）淇滨民初字第1050号民事判决，判决：一、刘随元返还李建平购房款108000元；二、刘长红对上述购房款中的20000元承担连带赔偿责任；三、驳回李建平的其他诉讼请求。刘随元不服，提起上诉，本院于2011年3月21日作出（2011）鹤民三终字第6号民事判决，驳回上诉，维持原判。2011年7月27日，刘随元按照上述生效判决将购房款108000元交至淇滨区法院账户。李建平未领取。李建平不服二审民事判决，申请再审。经再审审理，本院于2013年11月4日作出（2013）鹤民再字第7号民事裁定，撤销本院（2011）鹤民三终字第6号民事判决和淇滨区法院（2010）淇滨民初字第1050号民事判决，发回淇滨区法院重新审理。 本案在淇滨区法院重审期间，李建平将原诉讼请求变更为：1、依法解除其与刘随元之间签订的房屋买卖合同；2、刘随元双倍返还购房定金62640元（定金为156600×20%＝31320元）；3、刘随元返还购房款146725元（88000－31320＋25000＋65045＝146725元）；4、刘随元赔偿房屋差价损失330600元（4200－1350＝2850元／㎡，2850×116＝330600元）。 淇滨区法院一审认为：一、关于合同效力。出卖人刘随元虽不是涉案房屋的所有权人，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，刘随元和李建平于2008年9月16日签订的房屋买卖合同为有效合同。对刘随元主张该合同为无效合同，不予支持。 二、关于违约责任。从李建平、刘随元长期存在水泥供货关系和签订的房屋买卖合同内容可知，李建平在签订合同时知道涉案房屋并非刘随元所有，且尚未办理相关权属登记的事实，刘随元不存在欺诈行为。作为完全民事行为能力人，双方对于房屋买卖合同的签订主观上均存在过错，对该交易可能出现的风险亦应当能够预见。刘随元明知自己无房屋所有权而处分，李建平在交纳部分购房款后未及时结清剩余款项，是引发纠纷的两方面原因。对此双方均有过错，应各自承担相应责任。 三、关于纠纷的处理。本案李建平和刘随元之间存在水泥买卖和房屋买卖两个买卖合同关系，双方互为合同债权债务人。现李建平虽然按照房屋买卖合同主张权利，但其诉请中已包括应得到的水泥款。考虑到涉案纠纷从2010年5月26日开始启动，至今经历多个诉讼仍未息诉的情况，为减少当事人诉累、节约司法成本，李建平和刘随元之间的两个买卖合同纠纷应在相互抵销后一并裁判为宜。 关于房屋买卖合同纠纷，基于李建平未交清全部购房款，刘随元作为出卖人对房屋没有所有权，其对交付房屋和产权登记等合同义务的履行亦存在意志以外的风险因素，对李建平要求解除合同的主张，予以支持。刘随元因此取得的购房款108000元（88000＋20000）应予返还（已于2011年7月27日交至淇滨区法院账户）。 关于水泥买卖合同纠纷，据查明的事实，刘随元应向李建平支付的水泥款总额为153045元（88000＋65045）。减去刘随元已经给付的47000元现金和折抵为购房款的88000元，现刘随元尚欠李建平水泥款18045元。对此刘随元应予支付。 关于李建平诉请中的5000元，刘长红认可此款系借款，属民间借贷法律关系。与本案买卖合同关系的性质不同，故本案不予审理，李建平可与刘长红于案外协商解决或者另案起诉。 关于李建平主张的双倍返还定金和房屋差价损失，因李建平作为先履行合同义务的一方，未能全部履行自己的给付义务，故对其双倍返还定金和赔偿房屋差价的诉请，不予支持。但刘随元作为水泥款给付义务人和其在房屋买卖合同中的过错程度，应当给付李建平相应的利息损失。具体计算方法为：按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，其中88000元的利息从2008年9月16日计算至2011年7月27日，20000元的利息从2009年1月24日计算至2011年7月27日，18045元的利息从2010年5月26日计算至判决确定的履行期间内实际给付之日止。 淇滨区法院一审判决：一、解除李建平和刘随元2008年9月16日签订的房屋买卖合同；二、刘随元返还李建平购房款108000元（已返还）；三、刘随元给付李建平水泥款18045元；四、刘随元赔偿李建平利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，其中88000元的利息从2008年9月16日计算至2011年7月27日，20000元的利息从2009年1月24日计算至2011年7月27日，18045元的利息从2010年5月26日计算至本判决确定的履行期间内实际给付之日止）；五、驳回李建平的其他诉讼请求。上述三、四项，于判决生效后十日内履行完毕。 李建平上诉称：一、一审法院认定事实错误。李建平交付刘随元的88000元购房款是现金，不是水泥款折抵来的；一审法院认定刘随元应支付李建平的水泥款总额为153045元，认定数额及计算基础均错误。李建平收到刘随元水泥款47000元系其他楼的水泥款，与本案没有关联性，且47000的日期是王爱花所写，实际发生日期早于票面记载日期，是刘随元故意将该款项的落款日期写到李建平交付购房定金的日期之后，就是为了歪曲事实；47000元的水泥款定性错误，根据交易习惯，47000元的落款日期包含在65045元水泥款的结算日期内，计算时已经扣除，一审法院却重复扣减；一审法院对于李建平支付刘长红的5000元定性错误，这5000元是支付的房款，不是借款。二、一审法院认定李建平未能全部履行自己的给付义务，故不支持双倍返还定金和赔偿房屋差价明显错误。李建平先后共支付房款88000元、20000元、5000元，后刘随元与李建平结算水泥款时，刘随元尚欠李建平65045元，双方口头约定用该水泥款折抵房款，多退少补，故李建平已将约定的购房款156600元全部付清，刘随元尚欠李建平21445元。合同无法履行的责任在刘随元欺骗李建平购买该房屋，且无法办理权属登记，故李建平请求双倍返还定金及赔偿房屋差价合法有据。故请求撤销（2014）淇滨民初字第8号民事判决的第二、三、四、五项，改判刘随元双倍返还购房定金62640（155600×20%×2）元，返还购房款146725（88000－31320＋25000＋65045）元，赔偿损失330600元。 刘随元答辩称：本案中，刘随元不是涉案房屋的所有权人，该房屋买卖合同应认定为无效合同。 刘长红答辩称：88000元李建平给付的不是现金，是水泥款折抵而来的，5000元是借款，不是房款。 二审中各方当事人均未提交新的证据。 本院经二审开庭审理，充分听取了各方当事人的上诉、答辩意见，确认案件事实与一审判决认定事实一致。 本院认为：一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中，李建平与刘随元签订的房屋买卖合同中所涉及的标的物为鹤壁市按摩医院的公寓楼房，由于该房屋所占用的建设用地使用权系鹤壁市按摩医院通过划拨方式取得，且刘随元在转让该房屋时并未得到有批准权的人民政府的批准，故刘随元与李建平订立的房屋买卖合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”刘随元在知道涉案房屋所占用的建设用地使用权系鹤壁市按摩医院通过划拨方式取得的情况下，仍与李建平签订房屋买卖合同，李建平在签订合同时亦未尽到必要的谨慎审查的注意义务，刘随元应返还李建平的购房款及赔偿因此受到的利息损失。但李建平主张双倍返还定金62640元，赔偿房屋差价330600元的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。 二、李建平请求返还购房款146725元的意见没有事实依据，本院不予支持。李建平称其是在刘随元长期拖欠其水泥款的情况下，才决定买房，在这种情况下，李建平不用水泥款来折抵房款，而支付刘随元现金的陈述有悖常理，故其称交付刘随元的88000元购房款是现金的上诉理由本院不予支持。李建平主张其于2010年3月31日通过刘长红交付的5000元房款，刘随元不予认可，但刘长红认可该款项为借款，故该部分款项与本案没有关系，本院不予审理。李建平称65045元水泥款欠条是其与刘随元口头约定折抵房款，但刘随元不认可，且该欠条上明确注明该款项系水泥款，李建平称该款项系房款的意见不能成立。刘随元认可李建平的购房款108000元（88000＋20000）。一审法院判令刘随元返还李建平购房款108000元符合本案事实，于法有据。 三、李建平主张47000元不应从65045元中扣减有事实依据，本院予以支持。2010年5月3日，刘随元的会计王爱花向李建平出具欠条一张，载明“今欠到水泥款65045元。08年8月18日-09年11月25日”。后刘随元提交了李建平向刘随元出具的一张收到条来证明47000元应当扣减，内容为“证明今收到水泥款肆万柒仟元”，该证明条的落款日期“2008.10.22号”王爱花认可为其所写。李建平认可该证明条的内容为其所写，但落款日期系王爱花私自添加，故不予认可。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘随元提交的47000元的证明条形式上有瑕疵，李建平不予认可，刘随元也未提交其他有效证据予以佐证，故对该证明条的效力本院不予确认。故一审法院认定刘随元返还李建平水泥款18045元缺乏事实依据。 综上，李建平的部分上诉请求有事实依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2014）淇滨民初字第8号民事判决书； 二、刘随元返还李建平购房款108000元（已返还）； 三、刘随元给付李建平水泥款65045元； 四、刘随元赔偿李建平利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算，其中88000元的利息从2008年9月16日计算至2011年7月27日，20000元的利息从2009年1月24日计算至2011年7月27日，65045元的利息从2010年5月26日计算至本判决确定的履行期间内实际给付之日止）； 五、驳回李建平的其他诉讼请求。 上述四、五项，限刘随元于本判决生效后三十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9199元，由李建平负担6255元，刘随元负担2944元；二审案件受理费9199元，由李建平负担6255元，由刘随元负担2944元。 本判决为终审判决。 审 判 长 祁 祎 代理审判员 刘 静 代理审判员 孙璐璐 二〇一四年十二月十二日 书 记 员 赵学聪 |
