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河南省延津县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）延民初字第914号 原告母胜，男，汉族，43岁。 被告新乡市元和地产开发有限公司。 住所地：延津县城关镇建设路。 法定代表人江盛松，任该公司经理。 委托代理人钟勤勇，河南思远律师事务所律师。 原告母胜与被告新乡市元和地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2014年7月7日诉至法院，本院受理后，依法向被告送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，依法组成合议庭于2014年8月22日公开开庭进行审理，原告、被告的代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2011年8月8日，原告与被告签订了商品房买卖合同，房屋为元和经典名门小区第一幢3单元8层805号房，总房款：341683元。原告按约定交了首付，办理了按揭手续，维修基金、契税和办证费都已全额交纳。被告本应依照约定于2012年5月30日前向原告支付经五方验收的上述商品房，但至今未按法律规定和合同约定向原告交房。被告违约事实存在，要求：1、被告支付从2012年5月31日至实际交付房屋之日期间的逾期违约金（以341683元为基数），按日万分之五标准。2、被告免收天然气和暖气开口费。3、免收被告实际交付房屋之前的物业服务费。 被告未作书面答辩，庭审中口头辩称：被告延期交房属实。房屋竣工验收是于2012年12月份经五方验收，有五方验收证明，在竣工后被告方以电话方式通知各业主交房，原告已与被告方于2013年1月1日达成交房协议，协议约定免收暖气开口费、燃气开口费、两年的物业费用，各业主承诺不再追究延期交房的违约责任，如果再追究违约金20000元，签订协议时不存在欺诈、胁迫情形，是在自愿的基础上签的，原告不得再追究延期交房的违约责任，如果原告按照法律规定提出协议无效或者撤销应当在一年之内行使权力，现在已经过了除斥期间。故应当驳回原告的诉讼请求。 原告向法院提交的材料有：1、商品房买卖合同及交款票据，证明原被告形成商品房买卖关系。 被告向法院提交的证据材料有：1、交房协议书一份，证明就被告延期交房问题，被告与原告已达成协议。 被告对原告提交的材料无异议，本院予以确认。对被告提交的材料，原告对其真实性无异议，称系本人签订的，当时被告称不交暖气开口费及物业费，就不给钥匙，被告有胁迫之意。本院对被告提交的协议，认为符合证据的客观真实性，与案件有关联，对其证明效力予以确认。 本案依据当事人的陈述、举证，可以认定以下案件事实： 2011年8月8日，原告母胜与被告新乡市元和地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定：第三条，房屋基本情况：元和经典名门小区第一幢3单元8层805号房；第四条：价款：341683元。第六条：付款方式首付加银行按揭。第八条：交付期限：2012年5月30日前，经五方验收交付。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。…第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示五方验收证明，并签署房屋交接单。收购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。自出卖人通知（含书面、电视通告或电话通知），七日后视为已交接，由此产生的费用及造成的损失由买受人承担。第十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：1、水电在交房时达到使用条件；2、暖气、天然气预留口到位。合同签订后，原告按约定交了首付，办理了按揭手续，维修基金、契税和办证费已全额交纳。被告于2012年5月30日前未交付上述房屋。于2013年1月1日被告与原告签订了交房协议书。协议内容为：“甲方（新乡市元和地产开发有限公司），乙方（母胜）因乙方称甲方延期交房，为减少矛盾，促进和谐，经甲乙双方自愿协商，就双方交房事宜达成以下协议：1、甲方补偿乙方暖气开口费、燃气开口费相关费用和两年的物业费用，此两项费用由甲方承担，在交房时甲方不再向乙方收取。2、乙方不再追究延期交房的违约责任，不再以任何事由闹事、聚众，不得再以任何事由干涉甲方经营、销售。如乙方再追究此事愿意承担违约责任，违约金为两万元。3、其余权利义务仍按照购房合同和相关规定执行。4、本协议书由甲方留存一份，乙方在协议上签字后生效。”原告认为被告在2012年5月30日前未向原告支付经五方验收的上述商品房，至今未按法律规定和合同约定向原告交房为由诉至法院，要求：1、被告支付从2012年5月31日至实际交付房屋之日期间的逾期违约金（以341683元为基数），按日万分之五标准。2、被告免收天然气和暖气开口费。3、免收被告实际交付房屋之前的物业服务费。被告以原告已经与被告自愿签订了交房协议书，不存在胁迫、欺诈情形予以抗辩。 本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。关于双方签订的交房协议书，是双方的真实意思表示。原告认为此协议受胁迫所签，没有向法院提交相应的证据材料。本案中原告与被告就逾期交房问题达成交房协议，原告签订交房协议书的行为系原告自行处分权利的行为。再根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的变更或撤销的情形：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。请求变更或撤销的期限为1年。故认为原告如果认为存在上述情形，应在1年内行使变更或撤销权，从2013年1月1日签订交房协议书至2014年7月7日，已经超过了1年的除斥期间。就原告要求的延期交房违约金和双气问题，因被告同意2013年1月1日接房，并就违约交房和双气问题达成协议，原告再要求被告请求解决双气问题及违约金及物业费问题，本院不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，判决如下： 驳回原告母胜的诉讼请求。 案件受理费1106元，由原告母胜负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审 判 长 姜志霞 助理审判员 张富民 人民陪审员 苗子胜 二〇一四年十一月五日 书 记 员 金 阳 |
