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潢川县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）潢民初字第00704号 原告周方，女，1989年出生，汉族，住天津市西青区。 委托代理人王庆同，男，1979年出生。 委托代理人邓开元，男，河南捷达律师事务所律师。 被告张振宇，男，1979年出生，汉族，住河南省潢川县城关镇。 被告陈龙，男，1983年出生，汉族，住河南省潢川县弋阳办事处金星村。 委托代理人纪然，男，河南捷达律师事务所律师。 原告周方与被告张振宇、陈龙地役权纠纷一案，本院于2013年8月27日作出（2012）潢民初字第00870号民事判决。宣判后，张振宇、陈龙不服，向信阳市中级人民法院提起上诉。信阳市中级人民法院于2013年12月4日，作出（2013）信中法民终字第1240号民事裁定，裁定：撤销潢川县人民法院（2012）潢民初字第870号民事判决；发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王庆同、邓开元，被告委托代理人纪然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周方诉称，张振宇、陈龙合伙开发羚锐集团27号楼与周方的住宅相邻，该楼房严重影响了周方房屋的通风、采光。2011年4月13日，双方达成协议：因张振宇、陈龙影响周方房屋的通风、采光，二人自愿赔偿27号楼最西头一套商品房及与羚锐相邻的一块空地（约20多平方米，由张振宇、陈龙购买给周方使用，如不能购买此地，张振宇、陈龙给付周方30000元作为补偿）；任何一方若反悔，赔偿对方2套商品房的市场价格。协议签订后，周方按协议要求没有追究张振宇、陈龙影响通风、采光的行为，然而，张振宇、陈龙建好楼房后却不履行协议。为此，请求法院依法判决：1、张振宇、陈龙履行协议即给付商品房1套及30000元现金并承担违约责任；2、张振宇、陈龙承担本案诉讼费用。 被告张振宇、陈龙辩称，一、周方不是本案适格原告。2011年4月13日，张振宇、陈龙与王庆同签订协议书，合同当事人不是周方。张振宇、陈龙与周方即没有合同关系更没有法律关系，周方以合同合同纠纷起诉，其不具备诉讼主体资格；二、张振宇、陈龙与王庆同签订的协议属无效合同。1、张振宇、陈龙承建张建生等人的房屋，王庆同无理阻碍施工，在万般无奈的情况下，为减少损失，违反法律规定与王庆同签订协议。张振宇、陈龙即不是该房屋及地块的产权人，又没有得到产权人的授权和委托。双方签订合同的内容也无法确定该套房屋的所有权人。《房地产管理法》规定：“没有权属证书的房屋不得转让”。所以，双方签订的协议是法律禁止转让的房屋和土地，应属无效；2、依照《物权法》、《合同法》的相关规定，张振宇、陈龙对该不动产不具有所有权，故无权处分该不动产。王庆同在张振宇、陈龙所建楼房附近没有房屋，对其不存在影响通风、采光。王庆同无理阻碍施工，张振宇、陈龙在违背真实意思和违反法律强制规定的情况下，所签订处分他人财产的合同，依法应认定无效；3、张振宇、陈龙处分他人的不动产未取得所有权人的认可，王庆同也不是以合理的价格善意取得，更没有办理不动产登记，不符合法律强制性规定。为此，请求法院依法驳回周方的起诉。 经审理查明，1995年3月，1998年12月，周方、张建生分别在在潢川县城关镇五里村朝阳寺村民组使用土地建住宅；并经潢川县土地局、城乡建设环境保护局办理了城镇居民建住宅用地批准书和城镇规划建设许可证。张建生的房屋坐落于周方房屋的南面，后张建生的房屋交由周丕春非法开发建房，张振宇、陈龙承接了部分工程施工，后王庆同阻碍施工。2011年4月13日，张振宇、陈龙（甲方）与王庆同（乙方）签订协议书，该协议书载明：“乙方位于潢川县城关镇五里村朝阳寺村民组，与羚锐集团27号楼（东边）相邻有1套住宅，甲方现在乙方前面（南）建商品房出售，严重影响乙方住房的通风、采光。甲、乙双方经多次协商，现达成如下协议：一、乙方愿意将协议所涉及的一套私人住宅的通风与采光权永久性转让给甲方，让甲方在其前建一幢七层商品楼房；二、甲方愿意将所建楼房的第三层（不含车库）最西头一套（一百三十多平方米）商品房及与羚锐相邻一块空地，约20多平方米（由甲方购买给乙方使用，如不能购买此块地，甲方愿出三万元给乙方作为补偿）作为交换条件，无偿转让给乙方；三、协议签订后，双方皆信守承诺，绝不反悔。乙方不干涉甲方的施工，并尽可能为甲方施工提供方便；四、房屋交付后，房产证由甲方负责办理在乙方名下，费用由乙方承担；五、房子交给乙方时，门窗锁要安装完好，水电要安装到位；六、乙方位于该商品楼房后的住宅，不管在何时作任何改变，甲方不干涉； 七、协议生效后，任何一方若反悔，赔偿对方两套商品房（协议涉及）的市场价格；八、空口无凭，立字为据，双方签字生效”。张振宇、陈龙、王庆龙分别在协议书上签名、捺印。现周方向法院起诉，王庆同以周方的特别授权代理人参加诉讼。 上述事实，有城镇居民建住宅用地批准书和城镇规划建设许可证、潢川县“三违”整治办公室给周丕春的缴款通知单、潢川县“三违”整治清理清算结案通知书、协议书、委托书在卷佐证。原告方没有证据证实张振宇、陈龙是楼房的开发商或合伙人。 诉讼中，王庆同向法庭提交：1、周方出具的委托代管协议书。该协议书载明：周方现在潢川县产业集聚区（原城关镇）五里村朝阳寺组西边有房地产1处，因周方已迁移至海南省长期居住，无法管护上述地产上的房屋，为此，周方已于2004年口头委托王庆同进行了代为管理、维护，并负责处理邻里关系，同他人签订有关地役权的约定等，现双方签订本协议再一次继续全权委托王庆同行使上述有关权利等。王庆同、周方及见证人周学全（周方父亲）在协议书上签名。2、2014年7月9日，周方经广东省深圳市公证处办理了1份委托书。 庭审诉讼中，因案由定性与当事人诉求不一致，合议庭征询原告方关于主张诉讼法律关系的意见，当事人明确表示，主张合同权利，要求履行合同。 本院认为：依法成立的合同，自成立是生效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，周方的财产代管人王庆同与张振宇、陈龙签订协议的目的是维护财产所有人周方的财产权利，且王庆同代签协议，经周方认可，可以认定为王庆同替代周方签订协议；但周方不能证实张振宇、陈龙是楼房的开发商或合伙人，周方主张履行合同，张振宇、陈龙对于合同标的物无处分权，客观上不能履行合同义务，故原告周方的诉讼请求，本院不予支持，若原告认为其民事权益受到侵害，可依法另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条第一款第（五）项的规定，判决如下： 驳回原告周方的诉讼请求。 本案诉讼费3500元，由周方负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。 审 判 长 刘鸿钧 人民陪审员 袁卫军 人民陪审员 严守芳 二〇一四年十二月十七日 书 记 员 肖 赟 |
