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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民再终字第55号 申请再审人（一审被告、二审上诉人）永城市农村信用合作联社，住所地：永城市。 法定代表人：王雷，该社理事长。 被申请人（一审原告二、审被上诉人）宫军，男，汉族，1987年8月13日出生，住永城市。 委托代理人：周峰，河南旺达律师事务所律师。 委托代理人：戚文英，女，汉族，1973年5月20日出生，住永城市。 申请再审人永城市农村信用合作联社与被申请人宫军房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）商民二终字第5号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2014年8月6日作出（2014）豫法立二民申字第00423号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。永城市农村信用合作联社（以下简称联社）的委托代理人韩新杰、宫军委托代理人周峰、戚文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2013年5月8日，一审原告宫军起诉至永城市人民法院称，2012年四、五月间，原告经陈杰等人告知，联社有意将位于永城市西城区淮海东路路南的6间门面转让。原告委托陈杰参与竞拍，后陈杰又委托蒋静参与竞拍，因蒋静称蔡一秋系联社法律顾问，蒋静即将竞拍事宜全权委托蔡一秋办理。原告之后陆续交给蒋静、蔡一秋购房款69万元。2012年8月13日，经商丘市恒兴拍卖有限公司主持，该房屋由原告竞拍成交。后得知该处房屋系他人为办理贷款在联社设定的抵押物，因抵押人未按期还款，联社将该房屋房产证办到了自己名下。而贷款人设定抵押之前，其已将该房屋交易给了现在的几位房屋占有人。房屋的实际状况联社在拍卖前是明知的，拍卖的结果并不能让原告实现交易目的，故此原被告房屋买卖合同应予撤销。请求判令被告退还原告购房款69万元及按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年8月13日至给付之日止的利息，并承担本案诉讼费用。 一审被告联社辩称，1、本案程序不合法，缺少必要诉讼参与人。应追加拍卖人为本案当事人；2、被告拥有涉案房屋所有权，符合拍卖法关于拍卖标的的规定；3、拍卖人通过公开拍卖，原告参与竞买并成交且已经履行，因此拍卖程序合法，不具备撤销理由；4、本案拍卖合同原告履行了给付佣金和房价义务，被告履行了将房屋产权证付给原告的义务，被告并随时愿意协助原告过户，因此买卖合同已经履行；5、在拍卖过程中，原告了解涉案房屋现状，并自愿进行交接，因此其应承担买卖合同的后果。本案合同不符合法律关于合同应予撤销的规定，原告诉讼请求应予驳回。 一审法院查明：2000年10月24日，永城市人民法院依永城市城厢信用社的执行申请，作出（2000）永执移字第690号民事裁定书，将姚成林的抵押房屋（此房屋坐落在淮海东路农业发展银行对面工商局鱼市场门面房）过户给永城市城厢信用社六间，不足部分由姚成林继续偿还。并于次日作出（2000）永执移第690号协助执行通知书，由永城市房管局协助执行，将裁定书确定执行的房屋过户给永城市城厢信用社。2000年11月27日永城市房管局给永城市城厢信用社办理了永房字第20002682号房屋所有权证，该证载明：所有权人为永城市城厢信用社，所有权性质为集体；房屋坐落：淮海东路路南；房屋状况：砖混结构，第一层6间，建筑面积198平方米。但该房屋却被他人一直占有、使用、收益。 2012年4月24日，以陈杰为委托方（甲方），以蒋静为代理方（乙方）签订委托代理协议，约定：一、甲方委托乙方参加竞买永城市老城区鱼市场西面（原人民银行对面）1楼门面6＋1间。二、甲方向乙方交现金柒拾贰万元，包括竞买价款、拍卖佣金、房产过户税费，以及其他协调费用。三、甲方首先向乙方交伍万元保证金，如期间终止委托或事后违约甲方不予退还。四、甲方在拍卖会结束后三至五天内把剩余款全部交给乙方，以便乙方及时缴纳拍卖款和佣金，以及办理过户所需的税费，否则视为违约。五、乙方负责办理上述委托事项，甲方予以积极配合，如乙方未能办理好委托事项，将伍万元保证金全部退还，期间乙方所花费各种费用均由乙方自行负担。六、上述事项在两个月内完成，如超期一天按银行利息的三倍包赔甲方等条款。同日，蔡一秋收到蒋静预付购房费30000元。 2012年（未注明月日）联社与商丘市恒兴拍卖有限公司（拍卖人）签订委托拍卖合同，委托人自愿委托拍卖人依法拍卖如下标的：淮海东路路南一层门面砖混结构198平方米。2012年8月6日，宫军与蔡一秋签订授权委托书，内容为：“兹授权蔡一秋（身份证号41232819730823013X）作为我的代理人，参加竞买永城市农村信用合作社，位于永城市西城区工业路北淮海路菜市街东侧一楼六间房屋。”2012年8月11日，蔡一秋收到宫军购房款550000元。同月15日，宫军向蔡一秋的账户存款100000元。另，蔡一秋与宫军发手机短信，内容为：“这段时间我没空闲，下周有时间，剩余一万的收据等回去给你补。” 2012年8月12日，商丘市恒兴拍卖有限公司（甲方）与蔡一秋代宫军（乙方）签订竞买合同。2012年8月13日，蔡一秋代宫军与商丘市恒兴拍卖有限公司签订拍卖确认书，以30万的价格竞得涉案房屋。同日，蔡一秋通过银行卡转帐向班义舟的账户转入315000元（含竞买佣金15000元）。 拍卖成交后，联社即将该涉案房屋所有权证交与宫军。联社所属资产保全部于2012年（未注明月日）发出通告，内容：“永房20002682号房屋占有人：我信用社所有的20002682号房屋已被你们占用多年，现此房屋已拍卖给了第三人，望你们在20日内搬迁腾房，如想使用房屋继续经营的，可与第三人协商签订房屋租赁合同，限期内既不搬迁腾房，又不签订租赁合同的，将予实行强行手段和司法救助，并要求支付历年来的使用费。我信用社是经依法登记的房屋所有人，对房屋有充分、完整的处置权，至于你们与他人签订的房屋买卖合同及其纠纷，对我社的房屋所有权无任何法律上的对抗力，你们之间的纠葛由你们另行解决，如借故占有房屋则构成非法侵占。特此通知”，该通知上加盖有永城市农村信用合作社资产保全部的印章。然而，房屋占有人则以在借款人设定抵押前，其已将该房屋交易给了现在的几位房屋占有人为由，拒不搬出。联社无法将房屋交与宫军，宫军亦无法实现其买受、占有、使用、收益竞买该房屋的目的。 一审法院认为：涉案房屋系联社下属单位永城市城厢信用社贷款设定抵押的房屋，因借款人到期不予还款，城厢信用社向该院起诉，判决生效后，经执行程序，由永城房管局协助将该房屋为城厢信用社办理了房屋所有权证。但联社自2000年11月27日，虽取得了该房屋所有权证，却没有对该房屋实际占有、使用、收益，而被他人实际占有，至今已十年有余，仍然委托拍卖公司对该房屋进行公开拍卖。而作为买受人的宫军经他人介绍获悉该房屋拍卖信息，确定参与竞买，却不知该房屋的上述实际状况，则不能预见其参与竞买成交后，联社不能交付拍卖标的物，正是基于宫军无法预见联社拍卖该房屋实际存在的上述潜在瑕疵，才委托蔡一秋代其参与竞买该房屋。联社与拍卖公司签订了竞买合同，发出拍卖公告，蔡一秋代宫军与拍卖公司签订拍卖合同，拍卖成交后，又代宫军签订了拍卖成交确认书。宫军亦先后给付蔡一秋购房款690000元，其中含宫军通过蒋静交给蔡一秋购房费用30000元。在宫军与拍卖公司签订的竞买合同中，虽有宫军在标的展示期内，已对标的进行了实地查勘，充分了解标的的现状，对联社拍卖文件各项内容均无异议。以及标的物还可能存在拍卖人未知的瑕疵，买受人应充分考虑现有各潜在瑕疵，委托方与拍卖人对所有瑕疵均不承担任何责任的约定。但联社与拍卖公司签订的委托拍卖合同中，亦有委托人保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权）、并根据拍卖人的要求提供拍卖标的的有关证明和资料，说明知道或应当知道的拍卖标的瑕疵。显然，联社对该房屋在十余年内未曾占有、使用、收益的情况下，不可能保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权）。事实上，拍卖成交后，联社向该房屋的占有人发出通告，责令其限期搬出腾房，则未能奏效。宫军也就不可能依拍卖成交确认书的约定，由买受人自行交接。由此可见，联社明知拍卖标的存在瑕疵，不能将标的物交付宫军，导致双方房屋买卖合同无法履行，应负主要责任。而宫军在参与竞买房屋过程中，盲目、轻信他人的对拍卖标的承诺，未作深入调查了解，造成双方房屋买卖合同不能履行，亦有一定责任。鉴于此，宫军以撤销宫军与联社房屋买卖合同为前提，要求联社退还购房款，理由正当，于法有据，应予支持。但宫军是委托蔡一秋代其参与竞买的涉案房屋，蔡一秋虽收其购房款690000元，而蔡一秋代其支付竞买标的物价款和佣金为315000元，故联社应按315000元退还宫军，并应支付该购房款的银行利息（利息从2012年8月13日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止），蔡一秋收取的剩余款项，则不应由联社退还。联社辩称，本案程序不合法，缺少必要的诉讼参与人。因宫军以其与联社房屋买卖合提起的诉讼，无需追加拍卖人为本案当事人，程序合法，联社辩称理由不能成立。联社其余辩论理由，如前所述，均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款、第五十八条之规定，永城市人民法院作出（2013）永民初字第1558号民事判决：一、判决生效后十日内，永城市农村信用合作联社退还宫军购房款（含佣金）315000元，并支付该购房款的银行利息（利息从2012年8月13日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止）；二、宫军退还永城市农村信用合作联社永房字第20002682号房屋所有权证1份；三、驳回宫军其他诉讼请求。 联社上诉称：1、原审程序违法，应将拍卖人列为当事人。原审在没有查清拍卖人在本案拍卖中是否存在过错，就判决上诉人承担15000元佣金，没有依据；2、原审认定事实错误。被上诉人宫军的代理人蔡一秋已经知悉拍卖标的物存在瑕疵，代理的后果，由被代理人承担。原审以涉案房屋存在瑕疵，就认定涉案房屋不能进行拍卖不正确。原审认定被上诉人在本案中存在一定责任，却判决上诉人承担完全的违约责任是错误的。请求二审法院撤销原判，依法改判。 被上诉人宫军答辩称：1、本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人之间的纠纷，涉案房屋买卖合同不能履行是上诉人所拍卖的标的物存在严重瑕疵，导致双方房屋买卖合同不能履行，这与拍卖人无关，不应将拍卖人列为当事人；2、上诉人在明知涉案房屋存在瑕疵的情况下仍然对房屋进行买卖，上诉人的恶意买卖行为导致房屋买卖合同不能履行，由此导致的损失应由上诉人承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院二审经审理查明的事实与一审认定事实相同。 本院二审认为，联社与宫军签订房屋买卖合同，上诉人联社是为了将涉案房屋出售，被上诉人宫军是为了购买涉案房屋，并占有、使用、收益。2000年11月27日联社虽然取得了涉案房屋所有权证，一直没有对该房屋实际占有、使用、收益，不能保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权（处分权）。上诉人联社与被上诉人宫军签订房屋买卖合同后，永城市农村信用合作联社资产保全部向涉案房屋的实际占有人发出通知，要求房屋的实际占有人20日内搬迁腾房，直至本案起诉前，上诉人联社并没有实际占有涉案房屋，将涉案房屋交付给被上诉人宫军使用。上诉人联社与被上诉人宫军房屋买卖目的不能实现，被上诉人宫军请求解除合同，予以支持。由于涉案标的物存在严重瑕疵，导致双方不能实现房屋买卖目的，上诉人联社应当承担违约责任，被上诉人宫军请求上诉人联社返还购房款及赔偿拍卖佣金，并支付相应利息，予以支持。本案系房屋买卖合同纠纷，是上诉人与被上诉人之间的纠纷，上诉人所拍卖的标的物存在严重瑕疵，造成双方房屋买卖合同不能履行，本案不应将拍卖人列为当事人。上诉人联社应依法收回涉案房屋。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院作出（2014）商民二终字第5号民事判决：驳回上诉，维持原判。 联社申请再审称，一、原判认定基本事实缺乏证据证明。本案中拍卖人在拍卖前已经向竞买人说明拍卖标的物存在瑕疵，竞买人未提异议的，此过程所发生的瑕疵责任应由竞买人来承担。1、原审认定宫军“确定参与竞买，却不知该房屋的上述实际状况”的事实缺乏证据证明；2、原审认定联社明知拍卖标的存在瑕疵的事实缺乏证据证明。3、由于拍卖人没有参加诉讼，无法查清拍卖人是否存在过错，判决联社承担1.5万元佣金没有事实依据；4、宫军在本案中有一定责任，判决申请人承担完全违约损害赔偿责任及利息损失错误。二、原判适用法律错误。根据《拍卖法》第18条、第61条规定，拍卖人与本案处理结果有利害关系，应当追加其作为当事人参加本案诉讼。请求撤销一、二审判决，驳回宫军诉讼请求。 宫军庭审答辩称，申请再审人称宫军知道拍卖物有瑕疵并自愿承担后果，没有事实依据及逻辑联系。宫军不应对拍卖物的瑕疵承担任何法律后果。宫军与联社是基于买卖合同取得的该房屋，因宫军无任何责任，该佣金应当由联社承担。申请再审人诉请无任何法律依据，原一、二审判决正确，请求驳回申诉，维持原判。 本庭根据当事人诉辩观点，归纳本案争议焦点为：1、本案应否追加拍卖人为本案当事人；2、永城市农村信用联社应否向宫军退还购房款（含佣金）共315000元及利息。 申请再审人联社及被申请人宫军再审期间未提交新证据。 本院再审查明的事实与原一、二审查明事实相同。 关于本案应否追加拍卖人为本案当事人的问题。本院再审认为，根据《拍卖法》第十八条规定“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵”，以及该法第六十一条“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿”的规定，拍卖人与委托人并非本案必要诉讼参与人，且宫军以其买卖合同为由提起诉讼，无需追加拍卖人为本案当事人，因此原审程序合法，申请再审人联社此项申诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于联社应否向宫军退还购房款（含佣金）共315000元及利息的问题。本院再审认为，根据宫军在一审中出具的蔡一秋为宫军所打收条显示，蔡一秋共收取宫军购房款69万元。联社代理人在再审庭审中称涉案房屋价值为70万至80万元左右，因此宫军委托蔡一秋竞买涉案房屋所交房款与联社代理人认可的市场价格基本一致。联社在原一、二审及再审中均没有提供证据证明宫军明知蔡一秋竞买争议房产的价格为30万元的事实，也未提供任何证据证明宫军明知涉案房屋存在权利瑕疵，因此联社以宫军明显低于市场的价格购买争议房产系明知该房产存在瑕疵的理由不能成立。联社在明知涉案房屋存在被他人占用、无法交付的情况下，仍将该房屋拍卖，对其与宫军房屋买卖合同无法履行应承担主要责任。因此宫军以撤销双方之间房屋买卖合同，并要求联社退还购房款的请求应予支持。联社此项申诉理由再审亦不予采纳。原审判决联社退还宫军购房款（含佣金）31.5万元及利息正确，应予维持。 综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持本院（2014）商民二终字第5号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 黄晓倩 审判员 翟作仁 审判员 肖玉学 二〇一四年十二月十日 书记员 祁显丞 |
