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河南省永城市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）永民初字第1966号 原告朱秋慧，女，汉族，住永城市。 委托代理人张十智，河南天翔鲲鹏律师事务所律师，代理权限：特别代理 被告韩利，男，汉族，住永城市。 委托代理人张海京，河南正剑律师事务所律师，代理权限：一般代理。 原告朱秋慧与被告韩利物权保护纠纷一案，原告于2014年5月13日向本院起诉，本院当日决定受理，法定期限内向被告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票，亦向原告送达了举证通知书及开庭传票，本院依法组成合议庭，于2014年6月27日公开开庭审理了本案。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱秋慧诉称，2013年12月5日，原告通过与案外人余洪珍交易的方式，依法取得了永城市东城区欧亚路中段“凤凰国际”2号楼703号房屋的所有权。2013年12月25日与被告协商就上述房屋租赁事宜达成协议，约定每月租金1000元，租期至2014年3月31日止。到期后原告要求被告尽快搬离时，遭无理拒绝。要求判令被告：1、停止侵权、排除妨碍、清除房内物品、限期搬离并交还房屋；2、支付自2014年4月1日起至搬离之日止的租金。 被告韩利辩称，1被告与原告签订的合同是在受胁迫的情况下签订的，不是被告本身意愿表示。2、原告非涉案房屋的所有人，理由如下：民安房地产开发公司、余某某、朱秋慧三者恶意串通，损害了韩利的合法权益。 综合原、被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原告朱秋慧是否系涉案房屋的所有权人；2、被告与原告签订的租赁协议是否是在受胁迫的情况下签订的。原、被告对上述争议焦点均无异议。 原告向本院提交的证据材料有：1、永房权证东城区字第201314143号房屋所有权证书，以此证明房屋的座落位置与本案诉求被告停止侵权的房屋是一致的，依物权法的有关规定，本案所涉不动产，原告已依法取得产权证书，是涉案房屋的合法产权人。2、2013年12月25日，原、被告签订的涉案房屋租赁协议一份；该协议形式合法，内容真实，双方权利义务平等。是双方在公平自愿的原则下所签订的有效协议，依民诉法举证责任分配的有关规定，被告一方主张原告非涉案房屋的所有权人、协议书非真实意思表示应依法向法庭提供证据证明。 被告向本院提交的证据材料有：1、2007年12月31日河南民安房地产开发有限公司与曹某某签订的商品房买卖合同；2、2012年8月30日，河南民安房地产开发有限公司与余某某签订的商品房买卖合同。证据1、2证明：此时河南民安房地产有限公司已明知涉案房屋已按合同约定的权利义务关系出售给曹某某。2012年8月30日，在曹某某、冯某某均不知情的情况下，又将该商品房出售给余某某。且与余某某签订的合同内容与给曹某某签订的合同内容完全相同。更重要的是两份合同在房地产管理局开发管理办公室登记备案号也完全相同，合同编号：YCFHCTJ0194。虽然售房时间相差5年，售房价格竟仍然是261704元。河南民安房地产开发公司与余某某恶意串通一房双卖的行为，不仅使国家少征收了首次购房人的契税，损害了国家的利益，而且损害了二手购房人韩利的合法利益。3、2010年9月6日由甲方冯某某、曹某某，乙方韩利、余某某签订的售房协议书。证明：此时余某某已明知所购房屋是河南民安房地产有限公司开发的，位置在凤凰国际花园2号楼7楼西户，购房价格是36万，未办理房产证，购房款由韩利支付，且购房当日韩利就支付给甲方34万元。而2012年8月30日，在故意隐瞒冯某某、曹海某某、韩利的情况下，余某某又与河南民安房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，且办理了房屋过户登记手续。其所签合同的内容，包括房屋价格、合同备案编号均与2007年12月31日河南民安与曹某某签订的商品房买卖合同内容完全一致。结合2013年11月28日余某某又以低于2010年9月6日购房36万元的价格出售给朱秋慧，并办理过户手续的行为，余某某是想通过与河南民安恶意串通签订购房合同、通过与朱秋慧恶意串通签订售房合同，达到非法侵占涉案房屋财产之目的。因此，上述两个合同均应为无效合同。4、2010年9月6日韩利支付给冯某某的汇款小票一张；5、2011年2月1日曹某某、冯某某给韩利出具的证明一份。证据4、5证明：余某某明知自己名义上是与冯某某、曹某某签订合同一方当事人，但涉案房屋实质上是韩利自己购买，自己一分钱未出，不是购房人。因此，要想侵吞这笔财产，最好的办法只能是，通过上述两个恶意串通行为，才能达到目的。6、余某某与朱秋慧签订的商品房买卖合同。证明：2010年9月6日韩利购买曹某某的房价是36万元，到2013年11月余某某出售给朱秋慧时房价竟然是35万，这与当时的房价不符，余、朱两人恶意串通损害韩利的利益。7、代理人对冯某某的调查笔录一份；8、代理人对曹某某的调查笔录一份。证据7、8证明：涉案房屋属于韩利。河南民安、余某某、朱秋慧三者恶意串通侵吞韩利合法财产，应驳回朱秋慧的诉讼请求。 庭审中，被告对原告提供的证据认为：对证1的三性均有异议，来源不合法，该房产证是河南民安房地产开发公司、余某某、朱秋慧三者恶意串通所得，从该证据不能看出朱秋慧实际付款给余某某，也不能显示双方实际签订了房屋买卖协议，更无法显示余某某转让房是其真实性意思表示。2010年9月6日韩利购买曹某某房屋价款是36万，余与朱签订的是35万元，与永城市当时房价明显不符。因此达不到原告举证目的。对证2三性均有异议，该类证据能反映被告是在被胁迫的情况下签订的，理由如下：该房屋的合法所有人实际是韩利，韩利在购买后一直在此居住，签协议时是原告当时带了好多人威逼利诱的情况下告诉韩利如不及时将房屋腾出，其家人的生命安全将受到威胁，当时，天气已经很冷，韩利考虑到，自己外面没有其他的房子，孩子还面临高考，为了给孩子一个安静的学习环境，无奈签了协议，同样，该协议也不能达到原告的举证目的。原告取得该房屋的手段属非法的，在该房屋的基础上签订的租赁协议也是违法的。证据1、2均违背了诚实守信原则。 庭审中，原告对被告提供的证据认为：证据1、2、3、6没有原件，也没有加盖存档机关的印章，不予认可。证5、7、8属于证人证言，证人未到庭接收质询，真实性不予认可。证4不发表质证意见。被告向法庭提供的上述证据均不能对抗原告证据1的效力，不论涉案房屋之前的买受人为谁，房地产管理机构按涉案房屋买卖协议最后一个时间点已生效的文本，据此向买受人颁发所有权证书是合法的。之后，权利证书载明的权利人也是合法的。所以说，被告所主张的原告非合法房屋所有人的观点是不成立的。退一步讲，假如在原告办理产权登记之前，涉案房屋还有其他签约的买受人，因并未在余洪珍的权利证书上载明，而且余某某也从未向原告告知权利存在瑕疵，原告又是以合理价位，通过合法途径取得房屋产权，善意买受人的地位符合法律规定，据此，也不影响原告合法产权人的身份。 经庭审质证，本院认证如下：原告所举证据1，系政府部门颁发的有效证件，证据2，被告并非否认其真实性。本院认为上述证据，客观真实、能反映本案事实，本院确认为有效证据。对被告所举证据，原告提出异议认为，因证据1、2、3、6系复印件，且未加盖存档机关的印章，证据5、7、8证人未出庭接受质询，故不认可其真实性。本院认为原告异议理由成立。因本案审理的是物权保护纠纷，被告所举证据4与本案无关联性，本院不予采信。 根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院确认以下案件事实：，2013年12月5日，原告朱秋慧依法取得了永城市东城区欧亚路中段“凤凰国际”2号楼703号房屋的所有权（房产证号：东城区字第201314143）。2013年12月25日，原、被告签订协议书，约定：甲方朱秋慧愿将凤凰国际花园2号楼703房租给乙方韩利使用，房租费每月壹仟元整，时间2013年12月17日至2014年3月31日为止，到期乙方韩利无条件搬走。合同到期后，韩利在上述房屋居住至今。另查明，韩利已支付房屋租金至2014年3月底。 本院认为，原告依法取得了涉案房屋的所有权，被告与原告签订房屋租赁协议，系双方的真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。现合同期限已届满，双方未就合同续约达成合意，原告要求收回房屋，被告应按照合同约定的期限将房屋交付原告。被告逾期未交还房屋，应支付原告相应租金损失。被告辩称，原告非涉案房屋的所有人及合同是在受胁迫的情况下签订的、不是被告本身意愿表示。因无证据支持，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告韩利在判决生效后十日内从承租的房屋（永城市东城区欧亚路中段“凤凰国际”2号楼703）内搬出，并将该房屋腾空交付给原告朱秋慧； 二、被告韩利在判决生效后十日内支付原告朱秋慧自2014年4月1日起至将房屋实际交还原告之日止产生的租金（按合同约定每月1000元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，由被告韩利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 李安琦 审判员 张良鹏 审判员 李丹勇 二〇一四年八月二十日 书记员 左红梅 |
