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河南省漯河市召陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）召民二初字第349号 原告漯河市汇邦物业管理有限公司。 法定代表人曹丽娜，该公司执行董事。 委托代理人王梅治，该公司总经理。 被告张代兵，男，汉族，1973年9月15日生。 原告漯河市汇邦物业管理有限公司（以下简称汇邦公司）与被告张代兵物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月11日受理后，依法由审判员于胜华适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人王梅治、被告张代兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2006年4月1日，原告与经济开发区绿景苑小区开发商漯河市宏宇房地产开发工程有限公司（以下简称宏宇房地产公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定由宏宇房地产公司委托原告进驻绿景苑小区进行物业管理，在原告对该小区进行物业管理期间，被告拖欠24月（2011年12月1日至2013年11月30日）物业服务费1012.2元，根据合同第八章第28条规定，被告还应向原告支付24个月的违约金1460元。上述款项经原告多次催要，但被告均以不切实际的理由予以拒付，故原告起诉至法院，请求法院判令：1、被告支付物业服务费1012.2元、违约金1460元，共计8544.26元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告张代兵辩称：在汇邦管理期间被告丢了两辆新电车，丢失了电动车之后，物业经理说赔偿用物业费抵消，没有说抵消多少钱，就说不用交物业费。 原告为支持其主张，向本院提供三组证据：1、物业服务合同一份，证明原告公司在小区进行物业管理；2、企业营业执照，证明原告公司是合法的企业；3、企业资质证书，证明原告有资质进行物业管理。 被告张代兵质证认为：真实性无异议。 被告张代兵没有证据提交。 通过原被告举证质证及双方陈述，本院对本案事实确认如下：2006年12月20日，原告漯河市汇邦物业管理有限公司与漯河市宏宇房地产开发工程有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：宏宇房地产公司委托漯河市汇邦物业管理有限公司对漯河市衡山路绿景苑小区实行物业管理服务，服务期限自2006年4月1日起至今，多层住宅按建筑面积每月每平方米交纳0.35元物业费，逾期应从逾期之日起按每日2元交纳违约金。双方的合同还约定汇邦公司对房屋共用部位公用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项进行维修、修缮、服务与管理，业主每年2月1日起交纳物业费用。协议签订后漯河市汇邦物业管理有限公司提供了合同约定的物业服务。被告张代兵是漯河市经济开发区衡山路中段绿景苑4号楼3单元2西户业主，房屋面积为120.50平方米，被告张代兵以在汇邦管理期间被告丢了两辆新电车，丢失了电动车之后，物业经理说赔偿用物业费抵消，说不用交物业费为由没有交纳自2011年12月1日始至2013年11月30日的物业服务费。原告请求法院判令被告支付物业服务费1012.2元，违约金1460元。 另查明：漯河市汇邦物业管理有限公司的资质等级为三级，漯发改收费（2010）447号文件规定收费标准为每月每平方米0.35元。被告张代兵房屋面积为120.50平方米。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条有关物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持的规定。被告称在汇邦管理期间被告丢了两辆新电车，丢失了电动车之后，物业经理说赔偿用物业费抵消，答应其说不用交物业费，但是没有提供证据用以证明，被告张代兵如果认为原告因物业服务质量问题给其造成损失，应当依据上述规定主张其权利，而其拒绝交纳物业服务费没有法律依据，故被告辩称不应交纳物业服务费，本院不予支持。原告请求被告张代兵支付自2011年12月1日始至2013年11月30日止的物业服务费，本院应予支持。关于物业服务费，根据双方合同约定自2011年12月1日始至2013年11月30日止每月每平方米0.35元，被告张代兵房屋面积为120.50平方米，合同约定自其拖欠物业服务费之日自2011年12月1日始至2013年11月30日止共24个月应按每月每平方米0.35元计算为1012.2（0.35×120.50×24）元。关于违约金：合同约定支付每日1%的滞纳金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第九十二条有关当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失的规定，被告应支付拖欠物业服务费1012.2元的30%的为宜即303.66（1012.2×30%）元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告张代兵于判决生效后五日内支付原告漯河市汇邦物业管理有限公司物业服务费1012.2元及违约金303.66元。 二、驳回原告的其它诉讼请求。 如未按上述期间履行，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，减半收取25元，被告张代兵承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。 审判员 于胜华 二〇一四年十二月三日 书记员 李肖依 |
