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河南省洛阳市洛龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛龙民初字第1092号 原告：刘法恒，男，1964年5月19日生，汉族。 委托代理人：刘卓娣，河南先为律师事务所律师。 委托代理人：叶花锋，河南先为律师事务所律师。 被告：翟锟，男，1971年3月19日生，汉族。 被告：陈云霞，女，1972年10月4日生。 第三人：伏乐霞，女，1954年2月2日出生，汉族。 本院于2014年5月14日受理了原告刘法恒诉被告翟锟、陈云霞房屋买卖合同纠纷一案，在审理过程中，第三人伏乐霞作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘法恒及其委托代理人刘卓娣、叶花锋，被告翟锟、陈云霞，第三人伏乐霞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2011年6月10日，原被告双方签订了房产买卖契约，被告将其位于金城寨街和展览路交叉口普照湖滨苑小区15号楼1门洞7楼东座的房产转让给原告，双方对房产价格、付款方式及违约责任等内容均在合同中进行了详细约定。合同签订后，原告已经按合同约定履行全部义务，被告却以种种理由推脱办理过户手续，被告的行为不仅严重违反合同约定，而且给原告造成很大损失。现提起诉讼，请求依法确认原被告于2011年6月10日签订的房产买卖契约合法有效；湖滨苑15号楼1单元7楼东座701房产归原告所有，被告为原告办理房屋过户手续，本案诉讼费保全费由被告承担。 被告翟锟辩称：不认可原告说的，原告请求不合理、不合法，合同签订时间原告也记不清，对原告诉求存在质疑。收条上的五十万元，是原告为了牵制我，双方以房款的形式交付炒股款，双方签了这份虚假的房屋买卖合同。我早给原告说过该房屋已经卖掉，2014年3月底我在原告办公室签了一式两份房产买卖协议，房屋买卖协议的日期是原告自己添加的，该协议是在原告威逼利诱下签订，不是我真实意思表示。 被告陈云霞辩称：我和第三人伏乐霞签订的合同是有效的，我对原告的2011年6月份房屋买卖合同有疑问。翟锟和原告所签合同没有让我签名，也未到物业公司办理过户手续，也未拿房卡、钥匙。翟锟签合同时并没有我出具的委托书，不知道原告什么目的，依法律规定，共有房产必须经共有人同意才能买卖，我没同意翟锟卖房子。 第三人伏乐霞述称：2012年8月3日，二被告与我签订房屋买卖合同，我购买本案诉争房产，总价款53万元。2012年8月3日付给二被告5万元，2012年8月9日付给二被告43万元，并到诉争房产物业办理了正式物业交接手续，在物业管理人员在场的情况下被告将购房原始票据、房门钥匙、暖气燃气初装费等资料全部交给我。我于2012年8月起正式缴纳物业费至今。以上足以证明我购房合法有效，应受到法律保护。原告的诉求是拿着我的房子打官司，还申请查封了我的房产，为维护我的房产权利，特申请参加诉讼，请求法院撤销房产保全公告，依法确认本案诉争的房产权为我所有。 经审理查明：2011年初，被告翟锟在网上发布湖滨苑小区涉案房产的售房信息，原告与被告翟锟通过到该小区看房结识。2011年6月28日原告刘法恒向被告翟锟支付房款25万元，2011年8月12日原告刘法恒向被告翟锟支付房款10万元，2012年5月30日原告刘法恒向被告翟锟支付房款10万元，2013年10月9日支付房款5万元，以上付款事实均有被告翟锟向原告出具的收条为证。在原告（乙方）与被告翟锟（甲方）签署日期为2011年6月10日的房屋买卖契约中约定：“甲方自愿将其坐落于金城寨街和展览路金城寨街交叉口普照湖滨苑（邮政）小区15号楼一门洞七楼东座自有房产出售给乙方，总价款60万元，由于甲方目前尚未取得上述房地产证书，乙方首期付款50万元，待土地证房产证办结交付乙方后付清余款。自房产交易完毕之日起物业等房产管理费用由乙方承担，此前的费用由甲方负责结清。协议签订之日甲方将钥匙及原缴款收据等涉房手续交付乙方。甲方保证在2014年3月30日前办理全部房产交易手续给乙方。”在该份房屋买卖合同下方，被告翟锟注明：“此贰协议已征得我爱人陈云霞同意。”被告翟锟将合同所涉房产的五张收据复印件交给原告，并在上面注明“此件视同原件”。庭审中，原告说2011年6月10日房产契约的实际补签时间为2013年10月底；被告翟锟坚持说是2014年3月底补签，原告所持的五张收据上的“此件视同原件”也是2014年3月在原告办公室书写的。被告翟锟于2014年6月23日申请对原告购房合同及购房收据复印件的签名时间进行鉴定。 2012年8月3日，被告翟锟、陈云霞（甲方）与第三人伏乐霞（乙方）签订房屋买卖合同书：“甲方所售房屋位于洛龙区金城寨街与展览路交叉口的普照湖滨苑小区15号楼1门洞701，建筑面积约136平米，房屋总售价53万元，乙方于本合同生效之日起2日内向甲方支付5万元，在房屋交付当日向甲方支付43万元，余款5万元在房屋过户手续办理完毕之日或该房屋所有权证书及土地使用证书办理在乙方名下之日起30日内付清。甲方应予本合同生效之日起7日内，将该房屋交付乙方。甲方应在房屋交付同时，将初始购房时的原始资料原件交给乙方。房屋交付之前的有关费用包括水电气物业有线等费用由甲方承担，房屋交付后的有关费用包括水电气物业有线等费用由乙方承担。该合同签订当日，第三人伏乐霞向二被告支付5万元。2012年8月9日又向二被告支付43万元。2012年8月15日，第三人伏乐霞向所涉房屋物业交付2012年8月1日至2012年10月31日物业费，2012年11月6日交付2012年11月至2013年1月30日物业费。2012年11月14日，第三人伏乐霞就15号楼1门洞701房屋在物业办理了装修施工许可证，预计施工时间为2012年11月14日至2013年1月30日。本案诉争房产收据、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书等涉房凭证现由第三人持有。 另查明：本案诉争房产是被告翟锟于2006年4月14日在洛阳市邮政局集资购买，该房产尚未办理房产证。应原告申请，本院于2014年4月30日对本案诉争房产采取查封措施。被告翟锟与被告陈云霞原系夫妻，1998年7月24日登记结婚，2012年7月18日登记离婚，在离婚协议中约定：本案诉争房产归被告陈云霞所有，因没有房产证，被告翟锟应积极配合被告陈云霞变卖房产或房产更名。原告及第三人对二被告离婚一事均不知晓。 本院认为：本案诉争房产系二被告婚姻存续期间购买，应为夫妻共同财产，原告与被告翟锟的房产合同上虽然没有被告陈云霞的签名，但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，原告与被告翟锟签订的房屋买卖合同不能因为缺少被告陈云霞的签名而无效。且被告翟锟从2011年6月28日至2013年10月9日分四次收取原告房款共计50万元，并补签了时间为2011年6月10日的房屋买卖合同，这应视为双方对原来收取房款的行为进行了书面确认，原告与被告翟锟的买卖合同应为有效。被告翟锟辩称“与原告签的合同是在原告的威逼利诱下签订的，不是其真实意思表示，收原告的钱不是房款而是炒股本金”的理由没有充分证据证明，故对其辩解理由不予采纳。原告在庭审中已经认可与被告翟锟的合同是2013年10月底补签的，故对被告翟锟的鉴定申请不予准许。 本案中，二被告虽与第三人签订了涉案房屋的买卖合同，且已经部分履行，但根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力…”，据此，由于涉案房产未在登记机构办理登记，该诉争房产所有权并未发生变动。由于原告及第三人对二被告离婚一事并不知晓，原告及第三人均有理由相信本案诉争房产仍为二被告共同所有。在诉争房产办理过户登记手续之前，原告及第三人作为诉争房产买卖合同的买受人均处于平等债权人的地位，本案原告先于第三人向被告支付房款，故原告购房行为发生在先，对先发生的不动产交易应该予以保护，故确认本案诉争房产归原告所有，二被告应协助其办理房产过户手续。对第三人的诉求不予支持，第三人可根据合同约定向二被告主张违约责任。 现依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、原告刘法恒与被告翟锟之间签署日期为2011年6月10日的《房产买卖契约》合法有效； 二、位于洛龙区金城寨街与展览路交叉口的普照湖滨苑小区15号楼1单元701房产归原告刘法恒所有，被告翟锟、陈云霞应为原告刘法恒办理该房产的过户手续； 三、驳回第三人伏乐霞的诉讼请求。 本案原告受理费9900元，保全费3520元，由被告翟锟、陈云霞共同承担；第三人受理费4550元，由第三人承担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状三份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 高妙婕人民陪审员侯鑫明 人民陪审员 王 辉 二〇一四年十二月十三日 书 记 员 刘 棕 波 |
