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平顶山市湛河区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）湛民一初字第423号 原告樊二涛，男，1974年7月15日出生。 委托代理人边金环，女，1974年10月18日出生。 委托代理人魏华，河南盐都律师事务所律师。 被告张玉平，男，1956年8月15日出生。 原告樊二涛与被告张玉平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李海军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告樊二涛及其委托代理人边金环、魏华、被告张玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊二涛诉称，2011年1月1日原告与原房东段晓辉签订了房屋租赁合同，由原告租赁了本案所涉及的房屋（位于本市湛河区湛南路与新华路交叉口西100米），租赁期限为2011年1月1日至2013年12月31日，为期三年，租金每月1900元整。租用后原告对房屋进行了装修，共花费90000余元。 2012年5月份被告张玉平称他有房屋所有权，要求原告必须与其签订租赁合同，迫于无奈，原告与其签订了房屋租赁合同，并将签订日期签为2012年5月1日，房租也由原先的每月1900元涨到2500元。然而事实上根据平顶山市中级人民法院的调解书确认，2013年1月8日前被告还不确定系原告现租用房屋的所有权人，2011年1月1日原告与原房东段晓辉签订的房屋租赁合同仍为有效合同。被告无权在2012年5月1日针对同一个出租房屋要求与原告签订租赁合同。另2013年本应是双方正常履行合同的期间，被告却以各种借口要求原告一次性给他100000元转让费，否则将收回房屋，严重影响了原告的正常经营，致使原告遭受重大经济损失。如果被告不愿与原告续签2014年的租赁合同，就应赔偿原告的装修损失。故请求法院：1、依法确认原、被告于2012年5月1日签订的房屋租赁合同为无效合同；2、依法判令被告返还自2012年5月1日至2014年3月31日多收原告的23个月房租费13800元和押金2000元；3、依法判令被告赔偿原告装修损失60000元；4、诉讼费由被告承担。 被告张玉平辩称，我与原告签订租赁合同的时候已经拥有了租赁房屋的产权，我与原告之前的合同是有效的，该事实已经湛河区人民法院作出民事判决书予以确认。原告所诉的转让费与我无关，原告所诉的装修损失也不是在与我签订租赁合同期间产生的费用，与我无关。关于房屋租赁押金2000元我认可，在原告交付房屋时我将押金退还。请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2012年5月1日，被告张玉平为甲方（出租方）、原告樊二涛为乙方（承租方），双方签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方同意将湛南路北供电局北侧新华区光明房屋开发公司商品楼3单元1楼西户的房子承租给乙方使用，租期为壹年，2012年5月1日至2013年5月1日。二、乙方拿身份证1份，租赁每月为贰仟伍佰元，四个月交一次。如乙方有任何理由不按规定缴纳租金，甲方有权终止合同，收回房屋使用权。三、乙方对房屋使用期内有权装修，在不破坏原有结构的前提下，方可进行。出现问题乙方负责，各项费用由乙方支付，装修费用有乙方承担，在这壹年内乙方只有使用权，房屋仍然归甲方所有。四、本房产权转让，此房屋租赁合同樊二涛与张玉平签订合同作废。五、使用期间，甲方不得以任何理由收回房屋，否则甲方赔偿乙方经济损失，合同到期后，乙方有权再续合同，房屋没有破坏，水、电费乙方清完，甲方应退还乙方贰仟元押金，如有房屋破坏，水电费不清，甲方有权不退还押金。六、乙方必须经营年满一年，方可转让，否则扣除押金。七、此合同一式两份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效，即具有法律效力。甲方张玉平、乙方樊二涛，2012年5月1日。 上述合同到期后，张玉平于2013年8月29日向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼。本院受理后，于2013年10月15日主持调解，双方自愿达成如下协议：张玉平与樊二涛双方同意2012年5月1日所签订的房屋租赁合同，双方自愿履行到2013年12月31日，从2013年5月1日以后的房屋租金每月2500元，除法院已扣押的每月1900元外，下余每月600元共计4800元于2013年10月30日前由樊二涛直接支付给张玉平。本院于当日制作了（2013）湛民二初字第426号民事调解书，并送达双方当事人。 2014年3月3日，张玉平以其与樊二涛的房屋租赁合同已到期为由，起诉至本院，要求解除与樊二涛之间的房屋租赁合同关系。要求樊二涛返还所租赁房屋，判令樊二涛自2014年4月1日起每月按2500元支付房屋租金至房屋交付之日止。本院受理后，于2014年4月25日作出（2014）湛民一初字第172号民事判决书，认定张玉平与樊二涛于2012年5月1日签订的房屋租凭合同内容不违反相关法律规定，该合同依法成立且有效。合同签订后，双方依约各自履行了合同义务。后双方未续签租赁合同，但樊二涛继续使用租赁房屋。张玉平于2013年8月29日向本院提起诉讼，经本院主持调解，张玉平与樊二涛自愿达成一致意见，将房屋租赁合同延续履行至2013年12月31日止。该房屋租赁合同履行期间届满后，双方合同的权利义务终止，房屋租赁合同关系归于消灭，樊二涛应将所租房屋交付张玉平。但张玉平于2014年初向法院申请执行后，樊二涛向法院交了2014年1-3月份房租7500元，应视为双方又形成了不定期租赁合同关系。对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。张玉平在2014年3月3日以起诉的方式通知承租人即樊二涛解除双方之间的房屋租赁合同，但应给承租人合理的期限。判决：一、解除张玉平与樊二涛之间的房屋租赁合同关系；二、樊二涛于判决生效后三十日内向张玉平交付位于本市湛南路北供电局北侧新华区光明房屋开发公司商品楼3单元1楼西户房屋。三、樊二涛于判决生效后三十日内向张玉平支付其占用期间的房屋租赁费（2014年4月1日起按每月2500元支付至实际交付房屋之日止）。该判决书送达后，樊二涛提起上诉。平顶山市中级人民法院于2014年7月9日作出（2014）平民二终字第329号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。2014年7月10日，樊二涛以请求确认与张玉平2012年5月1日签订的房屋租赁合同为无效合同；要求张玉平返还自2012年5月1日至2014年3月31日多收的23个月房租费13800元和押金2000元；赔偿原告装修损失60000元为由诉至法院，引发本案诉争。 以上事实有原告樊二涛提供的房屋租赁合同2份，平顶山市中级人民法院（2012）平民二终字第695号民事调解书、收条；被告张玉平提供的本院（2014）湛民一初字第172号民事判决书、平顶山市中级人民法院（2014）平民二终字第329号民事判决书及庭审笔录等在卷证实。上述证据已经当庭出示并经质证，证据之间互相印证，具有证明效力，足以认定本案事实，本院予以确认。 本院认为，原告樊二涛诉请的第1项：请求确认原被告之间于2012年5月1日签订的房屋租赁合同为无效合同。该项事实已经人民法院通过诉讼程序作出生效判决予以确认，双方签订的房屋租赁合同合法有效。原告如有异议，可申请再审。根据一事不再理原则，本院对该项诉请不予处理。原告诉请的第2项：依法判令被告返还自2012年5月1日至2014年3月31日多收原告的23个月房租费13800元和押金2000元；因双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告所缴纳房租系履行合同义务的行为，被告不存在多收房租的事实，原告的诉请与事实不符，本院不予支持。关于押金2000元，根据本院（2014）湛民一初字第172号民事判决书判决确定，原告樊二涛应承担向被告张玉平交付租赁房屋以及支付占用房屋期间的房屋租赁费的义务。据此，押金部分应待原告将房屋交付被告时，双方再另行结算。 关于原告诉请的第3项，请求依法判令被告张玉平赔偿原告装修损失60000元。双方签订的租赁合同第3条约定：“乙方在房屋使用期内有权装修，在不破坏原有结构的前提下，方可进行。出现问题乙方负责，各项费用由乙方支付，装修费用有乙方承担”。原告未提供相关证据证明被告张玉平在履行合同期间，存在违约行为，该合同已经人民法院判决解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。据此，原告的三项诉请均不符法律规定，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（五）项之规定，判决如下： 驳回原告樊二涛的诉讼请求。 案件受理费1695元，减半收取847.5元，由原告樊二涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 代理审判员 李海军 二〇一四年十月二十三日 书 记 员 韩国垟 |
