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济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2013）济民一初字第147号 原告贾瑞山，男，1955年3月28日出生，汉族。 委托代理人连世周，济源市天坛街道法律服务所法律工作者。 被告李建军，男，1963年8月9日出生，汉族。 被告李建民，男，1970年4月10日出生，汉族。 被告李通贞，又名李通祯，男，1948年7月5日出生，汉族。 被告贾泽根，又名贾绪东，男，1957年12月29日出生，汉族。 被告李通贞、贾泽根的委托代理人武爱芬，济源市沁园街道法律服务所法律工作者。 原告贾瑞山与被告李建军、李建民、李通贞、贾泽根租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月15日立案受理，后依法向四被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证须知、诉讼风险提醒书及开庭传票。同年3月8日依法由审判员张勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托代理人均到庭参加了诉讼。2013年6月21日，本院依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理，原告贾瑞山及其委托代理人连世周和被告李建军、李通贞、贾泽根到庭参加了诉讼。被告李建民经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告贾瑞山诉称：2003年元月，其与王礼庄村委签订土地租赁合同。2月10日，其与被告李建军口头协商，将其租赁本居民组洋灰厂东的2亩土地转租给被告使用，并约定解除合同后土地上的附属物归其所有。被告2008年至今没有支付其土地租金。现请求：1、依法解除其与四被告口头的租地合同；2、四被告给付其2008年至2012年的租金5500元；3、依法确认被告租用其土地上的所有附属物归其所有。 被告李建军辩称：1996年至1998年期间，四被告合伙成立济源市金牛助剂厂（以下简称金牛助剂厂），其是金牛助剂厂的法定代表人。2003年，金牛助剂厂准备租用原告承包的土地，其与原告口头协商：金牛助剂厂租赁原告的洋灰厂东的2亩土地，其每年向王礼庄村委交1000元承包费。当时原告家里还有几棵桐树无偿让其厂使用，在其厂使用期间，原告不得无故干涉，否则造成的后果由原告承担。租赁期限不限，直到金牛助剂厂不干，届时在原告租赁土地上建的建筑物归原告所有。后四被告将租赁原告的场地租给济源市科昌磁性材料有限公司（以下简称科昌公司）办公。租金仍由四被告支付。2004年左右，金牛助剂厂因环评问题被注销。2008年之后四被告不再使用该土地，其与原告的口头合同终止，双方合同已自动解除，土地上建的附属物同意归原告所有，但认为2008年之后的承包费应由原告支付。 被告李建民辩称：其与被告李建军、李通贞、贾泽根合伙成立金牛助剂厂，并认可李建军与原告约定的口头租赁合同内容。后金牛助剂厂在租赁土地上建设厂房，又出租给科昌公司使用到2008年。因科昌公司没有向四被告移交财产，其认为原告要求的租金5500元应由科昌公司给付。 被告李通贞、贾泽根辩称：认可四被告合伙成立金牛助剂厂，2003年金牛助剂厂在诉争土地上建设厂房后又出租给科昌公司使用到2008年，后金牛助剂厂注销。但2003年至2007年的租金1000元，均是其向王礼庄村委交纳。2008年初，因王礼庄村委创卫时承诺将四被告的陶瓷厂向西的门前铺成柏油路，后因村委违约，故2008年至今的租金未向村委交纳，但此事与原告无关。其与原告双方不存在口头租赁协议，不存在解除合同的事，李建军也从未在股东会上说过此事，其二人亦不清楚李建军与原告口头约定租金的事。综上，应驳回对其二人的起诉。 原告向本院提交的证据为：1、2003年元月1日原告与王礼庄村委签订的王礼庄村企业占地租房或其他行业协议一份，证明原告在王礼庄村委承包该诉争2亩土地。2、2012年9月19日承包费收据一份。证明原告垫付2008年至2012年的租金5500元。3、2013年4月9日原告交纳2013年承包金1500元收条一份。4、租赁场地现场图一份。证明现在该土地及附属物等情况。5、2002年12月23日原告向村委交纳承包费的收据一份。证明原告系该诉争土地的承包人。 被告李建军对原告提供的证据1、2、3、5真实性无异议；对证据4上标注的7间平房（包括一间炕房）、石棉瓦房一座、大门和北面院墙无异议，上面标注的尺寸不清楚，备注1不清楚，备注2、3无异议。 李建民对原告提供的证据1、2真实性无异议。认为证据3与其无关，是原告应该交的。证据4的意见同李建军。 被告李通贞、贾泽根对原告提供的证据1不清楚，不能证明原、被告存在租赁关系。认为证据2与本案无关，且系原告合同期外单据，不能作为向其二人主张的依据。对证据3无异议。对证据4中的备注1认为是四被告购买，另有5间地基证据上不显示，其余质证意见同李建军。证据5已过举证期限，不予质证。 被告李通贞、贾泽根向本院提交的证据为：1、2013年3月2日王礼庄村委出具的证明一份。证明李通贞、贾泽根与王礼庄村委存在租赁关系，与原告不存在租赁关系。2、2013年3月2日李老虎出具的2005年至2007年向其二人收取租金证明一份、2013年3月4日王礼庄村委的证明一份。证明其二人于2005年到2007年向李老虎交纳土地租金（李老虎系王礼庄村监委成员，系2005年至2007年村委负责收取租金的经手人）。以上证据证明二被告与村委存在租赁关系。3、2008年2月4日村委给二被告出具的证明一份。证明村委在创卫时将被告的景宏工艺陶瓷厂北大门改制到西边，承诺在门前铺柏油路，但至今没有铺。这是二被告从2008年至今未交租金的原因。4、2013年3月30日的承包费收据一份。证明2013年王礼庄村委与其二人产生土地承包关系，原告无权要求终止承包关系。5、本院2011年济民一初字第1221号民事判决书一份。证明第一、第二被告和原告共同恶意串通，侵占第三、第四被告的财产。 原告对被告李通贞、贾泽根提交的证据1无异议，该证明可以与其与被告的口头协议印证，被告李通贞、贾泽根使用该厂地应交租金。对证据2无异议。对证据3有异议，认为是先盖章后写字，不产生法律效力。证据4不是其租赁土地的承包金。对证据5无异议，但认为与本案无关。 李建军对李通贞、贾泽根提交的证据1、2、4、5真实性无异议，但认为系金牛助剂厂委派李通贞交租金。证据5是四被告共同投资的瓷片厂产生的纠纷，其未和原告侵占任何人财产，其只是履行自己的承诺。证据3与证据1、2的公章有区别，不认可。 李建民对被告李通贞、贾泽根提交的证据1、2、3的质证意见同李建军。认为证据4与其无关。证据5不能证明李通贞、贾泽根的主张。 被告李建军、李建民未提交证据。 本院依职权调取的证据为本院对王礼庄村支书张某某的询问笔录一份，张某某称：2011年11月份其担任王礼庄村支书。其村是2003年前后开始与村民签订土地承包合同用来办企业。当时合同签订5年，村里照合同签订人的脸收取承包金。合同到期后，基本上延续以前的合同。2012年贾瑞山儿子结婚，后儿媳转户口需村里出手续，经班子研究，责成贾瑞山将2008年至2011年的承包金补齐。后贾瑞山于2012年9月19日一次交清5年承包金5500元（2008—2011年承包金为4000元，2012年承包金为1500元）。至于为何出现2013年该土地收取2份承包金，其不清楚。 经质证，原告和李建军均无异议，李通贞、贾泽根有异议，认为今年的租金是村长张青山让其交，没有询问村长，不认可。 本院认证如下：李建军、李建民对原告提供的证据1、2真实性无异议，李通贞、贾泽根对原告提供的证据1、2有异议，但未提供相反证据，对该2份证据予以采信。证据3，被告李建军、李通贞、贾泽根均无异议，本院予以采信。证据4中四被告无异议部分予以采信，四被告不认可部分，本院不予采信。证据5已过举证期限，本案中不予认定。 原告和李建军、李建民对李通贞、贾泽根提交的证据1、2无异议，本院予以采信。原告和李建军、李建民对证据3有异议，但未提供相反证据，本院予以采信。李建军对证据4无异议，原告认为不是其租赁土地承包金，但未提供相反证，本院予以采信。原告和李建军对证据5无异议，本院予以采信。 本院调取证据原告和被告李建军无异议，本院予以采信。 根据原、被告诉辩意见及有效证据，本院确认以下案件事实：2003年元月1日，原告与轵城王礼庄村委签订企业占地租房或其他行业协议一份。王礼庄村委将二队洋灰场东2亩土地承包给原告，期限5年，承包费每年1000元。当时四被告合伙经营济源市金牛助剂厂，被告李建军为该厂负责人。2003年2月，李建军与原告协商：金牛助剂厂租用原告承包的二队洋灰场东2亩土地，租赁期间不向原告交纳任何费用，由金牛助剂厂每年向王礼庄村委交1000元承包费，租赁期限不限，直到金牛助剂厂不干为止。金牛助剂厂不干后，该厂在原告租赁土地上所建的建筑物归原告所有。后金牛助剂厂在租赁土地上建有7间平房（包括一间炕房）、石棉瓦房一座、大门和北面院墙及5间地基。之后，金牛助剂厂将该场地及厂房全部租给济源市科昌磁性材料有限公司使用，但该土地承包费仍由四被告直接向王礼庄村委交纳。2004年左右，金牛助剂厂因环评问题被吊销，2007年科昌公司搬走，之后，四被告不再向王礼庄村委交纳租金，该租赁场地一直空闲至今。2012年9月，原告向王礼庄村委补交2008年至2012年的租金5500元（2012年租赁费为1500元），2013年4月9日，原告又向村委缴纳了2013年的租金1500元。但在此前2013年3月30日，李通贞、贾泽根也向王礼庄村委交了该土地2013年土地的租金1500元。 另王礼庄村支书称，该村委与村民所签订的用地合同期限均为5年，到期后均未再书面续签合同，基本延续以前的合同使用土地。 本院认为：四被告认可李建军为金牛助剂厂的合伙负责人，李建军可以代表该合伙企业对外签订合同，故原告与李建军之间形成的口头租赁协议，合法有效，本院予以确认。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。2008年至2012年四被告一直未交租金，视为根本违约。现原告要求解除与被告李建军之间的口头租地合同，本院予以支持。原告要求该诉争土地上所建的7间平房（包括一间炕房）、石棉瓦房一座、大门和北面院墙及5间地基归原告所有，符合合同约定，本院予以准许。因四被告2008年到2012年一直占用原告的租赁场地，后原告缴纳2008年到2012年的租金5500元，现原告要求四被告给付2008年到2012年垫付的租金5500元，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贾瑞山与被告李建军的租地合同。 二、被告李建民、李建军、李通贞、贾泽根在本判决生效后三日内给付原告贾瑞山5500元。 三、被告李建民、李建军、李通贞、贾泽根在租用原告土地上所建的附属物：7间平房（包括一间炕房）、石棉瓦房一座、大门和北面院墙及5间地基归原告所有。 如未按本判决指定的期间履行金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，由四被告各负担62.5元，暂由原告垫付，待执行中一并结算。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审判长 张 勇 审判员 常维帼 审判员 王金秀 二〇一三年十二月四日 书记员 陶传霞 |
