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济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2012）济民一初字第2275号 原告郑菊英，女，1970年3月2日出生。 委托代理人赵宗文，河南艳阳天律师事务所律师。 被告济源鑫鑫投资集团有限公司。 法定代表人孙健，董事长。 委托代理人李承丰，该公司法律顾问。 委托代理人姚劲松，该公司法律顾问。 被告河南科美克家居建材销售有限公司。 法定代表人卫伟，董事长。 原告郑菊英与被告济源鑫鑫投资集团有限公司（以下简称鑫鑫公司）、被告河南科美克家居建材销售有限公司（以下简称科美克公司）租赁合同纠纷一案，于2012年8月14日向本院提起诉讼。本院同日受理后，向原告郑菊英送达了受理通知书、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票等法律文书，向被告鑫鑫公司、被告科美克公司送达了应诉通知书、起诉书副本、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票等法律文书。本院依法由审判员田家恺独任审判，于2012年9月29日公开开庭审理了本案。原告郑菊英及其委托代理人赵宗文，被告鑫鑫公司的委托代理人姚劲松到庭参加诉讼，被告科美克公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本案转为普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2013年11月12日公开开庭审理了本案。原告郑菊英及其委托代理人赵宗文，被告鑫鑫公司的委托代理人姚劲松到庭参加诉讼，被告科美克公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑菊英诉称：其与鑫鑫公司、科美克公司于2010年1月21日（起诉状上写为2010年1月10日，诉讼中，郑菊英说写错了，应为2010年1月21日）签署了协议书，约定：⑴鑫鑫公司、科美克公司将位于中原国际商贸城科美克公司内（国际商贸城南大门口）二层一区2、3、6、7号场地租赁给其使用；⑵租赁期限4年，从2010年7月1日起至2014年6月30日止；⑶租金按半年付款；⑷为其提供场地及相关配套设施和经营条件，保证其正常经营；⑸因管理人原因导致本合同无法履行时，违约方应向对方支付一个月租金；⑹租赁期满退租时，除其自行添设的制冷设备、办公设施等大件物品外，其不得拆除其场地的装修部分。协议签订后，其按照协议约定缴纳了定金及租金，并经鑫鑫公司、科美克公司同意对租赁场地进行了装修，仅装修一项已经支付80余万元。而鑫鑫公司、科美克公司却在其租赁期限未满的情况下，单方决定要其更换租赁场地到最北边的欧凯龙，并把科美克公司场地拆除的乱七八糟，且断电断水锁门，使其无法再在协议约定的场地继续经营，故其依据《中华人民共和国合同法》相关规定和本案的实际情况向鑫鑫公司、科美克公司发出了解除合同通知并送达生效。其装修支出了巨额费用，在租期未到情况下，鑫鑫公司、科美克公司却不让其继续使用装修过的店铺，并且以不去欧凯龙不予补偿相要挟，给其造成极大的损失。请求判令鑫鑫公司、科美克公司赔偿其装修损失300000元。诉讼中，在对装修的价格进行鉴定后，变更诉讼请求为要求赔偿损失数额为430726元。 被告鑫鑫公司辩称：从郑菊英提交的协议书来看，虽然其作为出租人在协议书中出现，但综观整个合同内容，均是约定郑菊英与管理人科美克公司之间的权利义务关系，其公司对郑菊英根本没有享有任何合同权利，根据合同法规定“合同权利义务平等”原则，其公司自然不需要对郑菊英承担合同义务。合同约定的出租人是科美克公司，且郑菊英也将租金和保证金交给了科美克公司，其公司与郑菊英之间不存在租赁关系。其公司与科美克公司的法定代表人卫伟因租赁合同的履行曾发生争议而诉至人民法院。河南省济源中级人民法院作出的已生效的（2012）济中民一终字第160号民事判决书认定，卫伟租赁其公司位于中原国际商贸城内的B1大卖场用于经营家具、家私（卫伟租赁后，成立科美克公司，用于对外招商经营，该大卖场就是郑菊英租赁经营的场地），并应按期向其公司缴纳租金。在履行过程中，由于卫伟违反合同约定，拖欠租金不交，法院判决解除了双方之间签订的租赁合同及补充协议，并由卫伟支付其公司租金70万元和违约金11万元。由于卫伟的违约行为，才导致人民法院判决其公司解除与卫伟的租赁关系，其公司收回大卖场的行为是合法有效的。郑菊英无法继续经营是由于科美克公司违约造成的，所造成的损失应由科美克公司承担。并且，郑菊英的损失应当有合法有效的证据支持。 被告科美克公司未答辩。 原告郑菊英提供的证据有： 1、鑫鑫公司、科美克公司、郑菊英、郑红雷2010年1月21日签订的协议书。郑菊英称郑红雷是其雇用的人员。 2、科美克公司2009年12月18日至2012年4月10日期间给其出具的8份收据。证明其按时交纳租金，没有违约。 3、录音资料。证明因鑫鑫公司、科美克公司违约，致使其方无法经营，其于2012年8月8日分别向鑫鑫公司、科美克公司送达解除合同通知书。 4、其与李富强于2010年1月27日签订的南方家私2010年装修承包合同、装修材料及工费明细表。证明装修损失为826014元，暂按300000元损失主张。按最高人民法院关于租赁合同的司法解释第十一条第（一）项规定，鑫鑫公司、科美克公司应承担装修的赔偿责任。 被告鑫鑫公司对原告郑菊英提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但认为，虽然在该协议上其公司是出租人、科美克公司为管理人，但其公司的权利义务在该协议上均未体现，协议第5条1项规定其公司有收取租金的权利，而实际上其公司未收取1分钱的租金，并且，协议第1项表明其公司将大卖场提供给科美克公司使用，未出租给郑菊英，因此，虽然其公司系协议约定的名义上的出租人，但实际上其公司与郑菊英没有租赁关系；郑菊英提供的证据均为科美克公司出具，更能证明其公司未获得任何利益；从郑菊英的合同原件来看，郑菊英与科美克公司还有补充协议，该补充协议内容能证明本案真实情况，请法庭要求郑菊英提供；协议第1条的内容系科美克公司出租给郑菊英，有具体的租期和标准，更能证明本案的事实；其公司收到了郑菊英的解除合同通知书，但日期不清楚；对证据4有异议，认为不足以证明郑菊英装修的实际费用，应提供有效的结算凭证。 被告鑫鑫公司提供的证据有：河南省济源中级人民法院2012年6月11日作出的（2012）济中民一终字第160号民事判决书。证明郑菊英经营的卖场，系其公司租给卫伟，卫伟又租给郑菊英使用，且卫伟违约，其公司依法收回使用权，因此，给郑菊英造成的损失应由科美克公司承担。 原告郑菊英对被告鑫鑫公司提交的证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，但认为判决书认定鑫鑫公司、科美克公司之间的权利与义务关系，根本不影响本案中的权利义务关系，鑫鑫公司为出租人、科美克公司为委托管理人的事实，更加证实科美克公司为鑫鑫公司的委托代理人。 诉讼中，2012年10月29日，郑菊英申请对其装修使用后的现有价值进行鉴定。在经过协商选择鉴定机构的程序后，本院委托焦作市至信价格评估有限公司对郑菊英申请的事项进行鉴定。经鉴定，焦作市至信价格评估有限公司于2013年4月12日作出了焦至评字（2013）第【015】号价格评估报告书。 原告郑菊英对鉴定机构作出的价格评估报告书无异议。 被告鑫鑫公司对鉴定机构作出的价格评估报告书的真实性无异议，但认为价格评估明细表中的部分物品即序号为2、3、4、6、8、19、21的物品仍可使用，不应计算在损失内。 被告科美克公司未提交证据。 被告科美克公司经合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃质证权利。 本院认证如下：郑菊英提供的证据1-3，具有合法性、客观性、关联性，可以作为本案认定事实的依据；郑菊英提供的证据4，并不能证明其租赁的场地在装修并使用后的现有价值，不具客观性，不作为本案认定事实的依据。鑫鑫公司提供的证据，具有合法性、客观性、关联性，可以作为本案认定事实的依据。本院委托鉴定机构作出的价格评估报告书，具有合法性、客观性、关联性，可以作为本案认定事实的依据。 根据举证、质证、认证，结合庭审中各方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2009年11月6日，鑫鑫公司与卫伟（系科美克公司的法定代表人）签订了房屋委托管理合同，约定鑫鑫公司将中原国际商贸城内B1大卖场自愿委托卫伟管理、招商，自2009年11月6日起至2020年6月30日止。同日，鑫鑫公司与卫伟签订了补充协议，约定：2010年1月1日至2011年6月30日为市场培育优惠期，卫伟向鑫鑫公司支付120万元，在签订协议时一次性支付；2011年7月1日到2012年6月30日，卫伟交纳160万元；2012年7月1日到2013年6月30日，卫伟交纳170万元；2013年7月1日到2016年6月30日，每年交纳200万元；卫伟在每年的6月1日前交清款项，先交款后用房，否则，鑫鑫公司可依据约定解除合同，收回房产，追究卫伟的违约责任。之后，卫伟开始使用房屋。2010年1月21日，鑫鑫公司、科美克公司、郑菊英（郑菊英这一方为郑菊英和郑红雷二人，但郑菊英称其承租人，郑红雷是其雇用的人员，而郑红雷予以认可，并表示不作为本案原告参加诉讼，故不再表述郑红雷）签订了协议书，约定：鑫鑫公司为出租人，科美克公司为管理人，郑菊英为承租人；科美克公司将位于中原国际商贸城的该公司内二层一区2、3、6、7号场地租赁给郑菊英使用，租赁面积为1437平方米，经营南方家私品牌家具；租赁期限4年，从2010年7月1日起至2014年6月30日止；租金按半年付款，优惠期为6个月，即2009年12月18日至2010年6月30日为优惠期；本合同租金标准为每月按定金协议为准，付款方式按半年付款；优惠后实际交款金额为258660元，如按半年期付款方式，在签订合同时交清上半年租金，2010年7月1日前交清下半年租金，如按年度付款，则应在协议签订后全部交纳完毕；郑菊英应按商场管理办法向鑫鑫公司支付物业管理费；科美克公司为郑菊英提供场地及相关配套设施和经营条件，保证郑菊英正常经营；因科美克公司、郑菊英原因致使本合同无法履行时，违约方应向对方支付一个月的租金，同时按规定办理相关撤场手续，双方互不承担违约责任；租赁期满退租时，除郑菊英自行添设的制冷设备、办公设施等大件物品外，郑菊英不得拆除其场地的装修部分；等等。在协议签订前，2009年12月18日，科美克公司已收取郑菊英租用场地定金10000元；2010年元月4日，科美克公司收取郑菊英前半年租金50000元。协议签订后，经鑫鑫公司、科美克公司同意，郑菊英对租赁场地进行了装修，并经营南方家私品牌家具。2010年2月4日，科美克公司收取郑菊英上半年剩余租金69330元及保证金10000元；2011年7月7日，科美克公司收取郑菊英2011年7月1日至2011年12月30日租金129330元；2012年1月6日，科美克公司收取郑菊英部分租金100000元；2012年3月31日，科美克公司收取郑菊英部分租金20000；2012年4月10日，科美克公司收取郑菊英剩余租金35000元。在郑菊英经营期间，鑫鑫公司、科美克公司要求郑菊英更换租赁场地，郑菊英不同意，鑫鑫公司、科美克公司便将科美克公司场地拆除，致使郑菊英无法再继续使用装修过的店铺经营。2012年8月8日，郑菊英为了解除与鑫鑫公司、科美克公司之间签订的场地租赁协议，向鑫鑫公司、科美克公司送达了解除合同通知书。诉讼中，郑菊英对济源市中原国际商贸城科美克公司经营场地“南方家私”在装修并经使用后的现有价值申请鉴定，经本院委托，焦作市至信价格评估有限公司于2013年4月12日作出焦至评字（2013）第【015】号价格评估报告书，结论为：价格评估标的即济源市中原国际商贸城科美克公司经营场地“南方家私”的装修在价格评估基准日的评估总价格为430726元（祥见价格评估明细表）。 另查明：2011年12月6日，鑫鑫公司因与卫伟发生租赁合同纠纷，向本院提起民事诉讼，请求：1、解除2009年11月6日其与卫伟签订的房屋委托管理合同及补充协议；2、支付2011年12月31日之前的租金80万元、违约金11万元。本院经审理于2012年4月24日作出（2011）济民一初字第2873号民事判决书，判决：1、解除鑫鑫公司、卫伟于2009年11月6日签订的房屋委托管理合同及补充协议；2、卫伟在判决生效之日起十日内支付鑫鑫公司租金70万元。卫伟不服该判决，提起上诉。河南省济源中级人民法院经审理于2012年6月11日作出（2012）济中民一终字第160号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为：鑫鑫公司、科美克公司、郑菊英2010年1月21日签订的协议书，实际上是租赁合同，系三方真实意见表示，合法有效，应受法律保护。虽然鑫鑫公司、科美克公司、郑菊英在合同中约定鑫鑫公司为出租人、科美克公司为管理人、郑菊英为承租人，即鑫鑫公司与科美克公司之间系委托管理关系，鑫鑫公司与郑菊英之间系租赁关系，但是，由于在鑫鑫公司、科美克公司、郑菊英签订合同之前，鑫鑫公司与科美克公司的法定代表人卫伟2009年11月6日签订了房屋委托管理合同和补充协议，约定鑫鑫公司将中原国际商贸城内B1大卖场自愿委托卫伟管理、招商，并由卫伟向鑫鑫公司支付款项，并且鑫鑫公司与卫伟因该合同发生纠纷后由人民法院进行过处理，从人民法院作出的生效民事判决来看，鑫鑫公司与卫伟之间系租赁合同关系；并且，从鑫鑫公司、科美克公司、郑菊英所签订的合同约定的事项来看，租赁物由科美克公司租赁给郑菊英使用，郑菊英向科美克公司支付租金，鑫鑫公司与郑菊英之间除约定由郑菊英应按商场管理办法向鑫鑫公司支付物业管理费外没有其他权利义务，不存在有关租赁关系的权利义务。由此可以看出，是鑫鑫公司将其房屋租赁给科美克公司的法定代表人卫伟后，卫伟以科美克公司的名义进行招商，在招商过程中，经鑫鑫公司同意，科美克公司以自己的名义将一些场地租赁给郑菊英使用的。因此，虽然鑫鑫公司、科美克公司、郑菊英在合同中约定鑫鑫公司为出租人、郑菊英为承租人，但鑫鑫公司并非出租人，科美克公司才是出租人，只不过是该租赁行为征得了作为租赁物所有人的鑫鑫公司的同意，故应当认定科美克公司与郑菊英之间存在租赁关系，鑫鑫公司与郑菊英之间不存在租赁关系。在郑菊英对租赁的场地进行装修并经营期间，因鑫鑫公司、科美克公司在要求郑菊英更换租赁场地而郑菊英不同意的情况下将租赁场地拆除，致使郑菊英无法再继续使用装修过的店铺经营，郑菊英于2012年8月8日依法通知鑫鑫公司、科美克公司，解除了与鑫鑫公司、科美克公司之间的租赁合同。鑫鑫公司、科美克公司要求郑菊英更换租赁场地的行为以及在郑菊英不同意的情况下擅自将租赁场地拆除的行为，属于违约行为，因科美克公司与郑菊英之间存在租赁关系，故该违约行为应属于科美克公司的违约行为，因而科美克公司应向郑菊英承担违约责任，鑫鑫公司不应向郑菊英承担违约责任。由于合同解除后，科美克公司有权从郑菊英手收回租赁的场地，郑菊英也应当将租赁的场地交还科美克公司，而郑菊英在租赁期间已对租赁的场地进行了装修，装修的物品属于不动产，不宜拆除，故科美克公司在收回租赁的场地时应当接收郑菊英对场地进行装修的物品。郑菊英对场地进行装修的物品应当归科美克公司所有，郑菊英因此遭受的财产损失应由科美克公司进行赔偿。郑菊英遭受的财产损失即为装修物品的现有价值，经鉴定为430726元。郑菊英要求科美克公司赔偿其430726元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。郑菊英要求鑫鑫公司赔偿其损失的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告河南科美克家居建材销售有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告郑菊英430726元。 二、驳回原告郑菊英对被告济源鑫鑫投资集团有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7761元，由被告河南科美克家居建材销售有限公司负担。暂由原告郑菊英垫付，待执行中一并结算。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审判长 李小龙 审判员 李建忠 审判员 董素萍 二〇一四年三月十七日 书记员 李新明 |
