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济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2012）济民一初字第2975号 原告王建委，男，汉族。 委托代理人张桂玲，河南剑光律师事务所律师。 被告孔海梅，女，汉族。 委托代理人吕正联，男，系孔海梅外甥。 委托代理人郭亚鹏，男，系孔海梅女婿。 被告王晶，女，汉族。 被告王佳佳，女，汉族。 被告卢佳丽，女，汉族。 原告王建委与被告孔海梅及济源市家缘房产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2011年2月25日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，于2012年7月24日作出（2011）济民二初字第59号民事判决书，判决后，被告孔海梅不服提出上诉，济源中级人民法院于2012年11月2日作出（2012）济中民一终字第179号民事裁定书，认为原审判决违反法定程序，可能影响案件正确判决，将本案发回重审。诉讼中，因济源市家缘房产信息咨询有限公司在济源市工商局申请注销，本院依法通知其公司股东王晶、王佳佳、卢佳丽为本案被告参加诉讼。依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建委及其委托代理人张桂玲、被告孔海梅的委托代理人吕正联、郭亚鹏均到庭参加诉讼。被告王晶、王佳佳、卢佳丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年8月11日，其与被告孔海梅经济源市家缘房产信息咨询有限公司居间介绍，签订了房屋成交确认书，约定其交付定金20000元给济源市家缘房产信息咨询有限公司，被告孔海梅于2010年9月3日交房。违约金数额与定金数额相同。但合同签订后，被告孔海梅不按合同履行交付房屋义务，致合同无法继续履行。后济源市家缘房产信息咨询有限公司返还其定金15000元。因济源市家缘房产信息咨询有限公司在工商部门注销，被告王晶、王佳佳、卢佳丽作为当初清算组成员，在清算期间未能向原告履行书面告知义务，现请求判令被告王晶、王佳佳、卢佳丽赔偿原告5000元，被告孔海梅赔偿原告违约金20000元及滞纳金20000元。 被告孔海梅辩称：双方所签订合同系无效合同，根据法律规定，约定合同标的物不符合交易条件的，不能交易。对原告是否缴纳20000元定金不清楚，不认可。应驳回原告的诉讼请求。 被告王晶、王佳佳、卢佳丽未答辩。 原告向本院提交的证据有： 1、2010年8月11日，其与被告孔海梅签订的房产成交确认书一份，证明其与被告孔海梅之间存在房屋买卖合同关系，以及合同双方对违约责任、交付方式所作的明确约定； 2、济源市家缘房产信息咨询有限公司出据的证明一份，证明在合同履行中被告孔海梅没有在合同约定的2010年9月3日前将房屋发票更换到原告名下，存在违约行为； 3、济源市家缘房产信息咨询有限公司为其出具的收据一份，证明原告已按合同约定履行付款及交付定金的义务。 济源市济源市家缘房产信息咨询有限公司对原告提供的证据1、2、3无异议。 被告孔海梅对原告提供的证据1、2、3有异议，认为该三份证据均为无效证据，因为该房产属于家庭共有财产，未经其他共有人书面同意，不应予以转让。并且该房产未经登记，根据法律规定不能转让。 济源市家缘房产信息咨询有限公司在原审向本院提交的证据有： 1、被告孔海梅与济源市银基开发有限公司签订的房屋买卖合同一份； 2、被告孔海梅的购房发票4份证明； 以上证据1、2证明本案中诉争房产是被告人孔海梅的财产。 原告和被告孔海梅对济源市济源市家缘房产信息咨询有限公司提供的证据1、2真实性均无异议。 被告孔海梅向本院提交证据有：1，户口本一份，证明被告家有家庭成员6人，本案争议房产为6人共有，但买卖合同上只有孔海梅一人签字，孔海梅无权处分房产，与原告签订的房屋买卖合同无效。2，济源市家缘房产信息咨询有限公司注册信息查询单及注销登记申请书一套。证明该公司经营范围仅为咨询，无买卖二手房的资质。且该公司注销时没有债权债务，因此原告称该公司已经归还其15000元不属实。3，本案所涉房产所在小区业主交费明细表。其中载明孔海梅欠款额，证明该房屋为期房，在签订房屋买卖合同时不具备买卖条件。 原告对被告孔海梅提供的证据的真实性均无异议，对证明方向有异议，该房产显示的所有人为孔海梅，不显示其他共有人。济源市家缘房产信息咨询有限公司超范围经营不影响合同效力。该公司注销是单方行为，并作无债权债务注明，属于不实申报。不影响原告主张权利。 经庭审举证质证，本院认为，原告向本院提供的证据1、3客观真实，予以认定。证据2仅是济源市家缘房产信息咨询有限公司个人观点，且该公司在原审中为被告，因此证据2不予认定。原告和被告孔海梅对济源市家缘房产信息咨询有限公司提供的证据1、2均无异议，本院予以认定。原告对被告孔海梅提供的证据真实性均无异议，予以认定。 根据原、被告诉辩意见以及上述有效证据，本院确认如下事实：2010年8月11日，原告和被告孔海梅、济源市家缘房产信息咨询有限公司签订了一份房产成交确认书。该合同约定：1、被告孔海梅将其购买的位于济源市沁源区黄河路世纪华城小区6号楼西单元8楼东户房屋出售给原告，面积为128平方米；2、被告孔海梅提供了购房合同，首付款不动产统一发票，证明为该房产权属的依据，原告对此予以认可。被告孔海梅保证上述房产权属清楚，且出售该房产是所有权利人共同意愿，若该房产发生与被告孔海梅有关的产权纠纷、债权债务，概由被告孔海梅负责，并承担民事责任，因此给原告造成的经济损失由被告孔海梅赔偿；3、被告孔海梅已表明该房产为无证房，原告无异议。对于无证房交易可能带来的风险，济源市家缘房产信息咨询有限公司已向买卖双方做了善意的提醒，以后办证条件成熟，被告孔海梅无条件协助把房产证办理到原告指定人名下，办证费用由原告承担；4、房价总额为335000元，被告孔海梅在签约当日将购房合同交与济源市家缘房产信息咨询有限公司保管，作为履行自身义务的保证。原告也在签约当日交预付款20000元，作为购房定金由济源市家缘房产信息咨询有限公司保管；5、被告孔海梅如违约，应赔付原告相当于定金数额的违约金。济源市家缘房产信息咨询有限公司扣除双方中介费后，剩余部分，作为对原告的补偿，原告不能按期向被告孔海梅交付剩余房款或被告孔海梅不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付每日200元的滞纳金；6、原告在2010年9月1日将剩余房款交予被告济源市家缘房产信息咨询有限公司后，被告孔海梅也在2010年9月3日搬家，进行房产交接；7、中介费6700元，由原告承担；8、合同特别约定：（1）被告孔海梅承诺将购房合同和首付不动产发票更换到原告名下，并协助原告办理银行按揭贷款手续；（2）原告最晚于2010年9月1日前将除定金外剩余购房款交与济源市家缘房产信息咨询有限公司，被告孔海梅最晚于2010年9月3日协助原告将银行按揭贷款手续完成后，到济源市家缘房产信息咨询有限公司领取全额房款；（3）原告只需给被告孔海梅付首付款和差额。合同签订后，原告按照该合同于2010年8月11日和8月23日分别向济源市家缘房产信息咨询有限公司交付了20000元定金和房款125000元。被告孔海梅也按照合同第4条履行了义务，将购房合同和首付不动产发票交予济源市家缘房产信息咨询有限公司保管。因被告孔海梅刚刚取得购房合同和房屋首付发票，并在银行办理按揭手续之后就将该房出卖，在一定期限内暂时不具备办理登记条件，没有按照合同上述第8条的第（1）项将购房合同和首付不动产发票更换到原告名下，致使合同未能履行。2010年12月30日，济源市家缘房产信息咨询有限公司将房款125000元退还给原告。定金20000元在诉讼中退还原告15000元，剩余5000元未归还。另查，2012年2月23日，济源市家缘房产信息咨询有限公司在济源日报上发出公告：经研究决定，本公司予以注销。望债权人、债务人在登报之日起45日内办理相关手续，逾期不候。2012年4月15日公司召开股东会决议，鉴于公司经营不善，连年亏损，决定公司予以解散，并成立清算组，对公司债权债务进行清算。清算组成员为股东王晶、王佳佳、卢佳丽。该三股东均在股东会议决议上签字。同日该公司在济源市工商局申请注销登记，对债权债务的处理情况为债权债务清理完结。 本院认为：本案的争执焦点是原告王建委与被告孔海梅签订的商品房买卖合同的效力问题。本案中，被告孔海梅出卖的房屋系其合法取得，与原告签订房屋买卖合同，也是其真实意思表示，应为有效合同。合同签订后，原告依约向济源市家缘房产信息咨询有限公司交付了房屋定金20000元和首付款86930元、差额58070元，被告孔海梅却未按照合同约定将购房合同和首付不动产发票更换到原告名下，并没有协助原告办理银行按揭贷款手续，存在违约行为。按法律规定，被告孔海梅应当承担违约责任。根据合同约定，合同违约金的数额和定金20000元相等，故被告孔海梅应支付原告违约金20000元。原告要求被告孔海梅另行承担每天200元的滞纳金，因未发生合同约定的支付滞纳金的条件，所以原告请求被告孔海梅支付滞纳金，本院不予支持。济源市家缘房产信息咨询有限公司自认20000元定金在其处存放，已返还原告15000元，剩余5000元应返还原告。因济源市家缘房产信息咨询有限公司在诉讼中在工商部门申请注销，在注销前清算组成员未履行对原告的书面告知义务，导致原告该债权不能清偿，清算组成员王晶、王佳佳、卢佳丽应对原告的债权承担赔偿责任。原告要求居间费用6700元由被告孔海梅承担，但根据合同约定，居间费用应由其承担，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告应承担居间费6700元，与济源市家缘房产信息咨询有限公司返还原告的定金5000元折抵后，该公司不应再返还原告定金，故被告王晶、王佳佳、卢佳丽在本案中不再承担责任。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十五条第一款、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下： 一、被告孔海梅在本判决生效后十日内支付原告王建委违约金20000元； 二、驳回原告王建委的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。 案件受理费700元，原告王建委负担100元，被告孔海梅负担600元。被告负担部分，暂由原告垫付，待执行中一并结算。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审 判 长 李晓霞 审 判 员 常维帼 代理审判员 李晋豫 二〇一四年十月二十一日 书 记 员 王小莉 |
