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济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2013）济民一初字第1219号 原告郑安民，男，1971年5月31日出生，汉族。 原告崔卫波，男，1979年4月4日出生，汉族。 被告济源市城隍商贸中心业主委员会。 代表人刘家武，该中心主任。 委托代理人景红伟，河南涛声律师事务所律师。 被告王彦军，男，1980年7月28日出生，汉族。 委托代理人田卫国，河南艳阳天律师事务所律师。 被告李小涛，男，成年，汉族。 原告郑安民、崔卫波与被告济源市城隍商贸中心业主委员会（以下简称城隍商贸业主委员会）、王彦军、李小涛合同纠纷一案，本院立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼文书，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。二原告、被告城隍商贸业主委员会的代表人刘家武及其委托代理人景红伟、被告王彦军及其委托代理人田卫国到庭参加诉讼，被告李小涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 二原告诉称：其二人在城隍商贸中心购买门面一间。2008年6月，为了更好地实现出租收益，经过该商贸中心25位业主的授权委托，被告城隍商贸业主委员会统一对外招租管理。同年6月9日，被告城隍商贸业主委员会与承租方王彦军、李小涛签订租赁合同，约定将25位业主的房屋及公用面积租赁给该二人使用，租金每年为58万元，租期10年，此外包括其在内的25位业主签署的授权书构成合同附件，该授权书中明确指出同意王彦军、李小涛签订的合同，同意每间房屋租金2万元起价及租赁期内的增长幅度，此后两年包括其二人在内的25位业主都在约定时间内领取每年的租金共4万元。2010年，其按约定领取租金时，只领取了15000元，剩余5000元被告城隍商贸业主委员会称以后再领取，该5000元至今未领取。2011年租期到后，其去领取租金，被告城隍商贸业主委员会称因这两年生意不好，租金收不到位，不能全额领取，只给付其16000元，其不愿领取，被告城隍商贸业主委员会称后来又与承租方王彦军、李小涛签订两份协议，租金稍有变动。被告城隍商贸业主委员会超越委托代理权限签订协议，严重侵害其的合法权益。现请求依法判令：1、被告城隍商贸业主委员会给付其2010年租金5000元，按2008年6月9日的合同约定上浮比率给付2011年、2012年租金共44000元，并赔偿其2011年、2012年将被告城隍商贸业主委员会起诉至法院的律师费4000元，诉讼费780元；2、解除其与被告城隍商贸业主委员会之间的委托关系；3、被告王彦军、李小涛按2008年6月9日的合同履行义务，交纳租金及滞纳金（滞纳金从2010年8月9日起按2008年合同第五条约定计算至房屋交还其之日止）。 被告城隍商贸业主委员会辩称：1、其与二原告之间不是租赁合同关系，且二原告已领取了2010年度租金15000元，至今未提出异议，二原告的行为表明同意合同租金的变更，其作为25户业主的受托人，在受托权限内认真履行了受托人职责，没有损害包括二原告在内的业主权益，不应支付二原告租金；2、二原告在2011年、2012年起诉其的案件已被法院判决驳回诉讼请求，律师费、诉讼费等损失应由二原告自己负担；3、根据在济源市房管局备案且已生效的《济源市城隍商贸中心业主公约》，对外统一招租时三分之二以上同意的情况下其他商户应无条件执行，2011年、2012年的租金王彦军已按时交纳存放在其处，只有二原告拒绝领取，其他户业主均已签字领取，二原告拒领租金违反了业主公约，破坏了商场的规划布局，造成不稳定；3、商贸中心现由王彦军整体承租，还有5年租赁合同才到期，二原告的商铺作为整体无法分割，所以，不能解除与二原告之间的委托关系。 被告王彦军辩称：2008年6月份的租赁合同系城隍商贸业主委员会受原告委托与其签订，其并不直接向原告交纳租金，而且其也按时交纳了租金，原告也领取了租金，2010年合同变更后，原告也领取了2010年的租金，三份租赁合同已经法院判决认定有效，所以，应驳回原告的诉讼请求。 被告李小涛未答辩也未提供证据。 二原告提供的证据有： 1、城隍一楼25位业主书写的情况反映1份，证明被告城隍商贸业主委员会未经包括其在内的25位业主同意，私自变更合同。 2、2008年6月9日城隍商贸业主委员会与王彦军、李小涛签订的租赁合同一份、2010年9月8日租赁合同一份、2011年9月2日租赁合同一份，证明2008年合同中双方约定租金前三年不变，从第四年开始上浮8%-10%。 被告城隍商贸业主委员会对二原告提供证据的质证意见为：证据1，证人应当出庭作证，情况反映不符合证据形式，不能证明真实性，而且该情况反映与法院生效判决查明的事实不一致。证据2，对真实性均无异议。 被告王彦军对二原告提供证据的质证意见为：证据1、2，同被告城隍商贸业主委员的质证意见，另外，合同变更是业主委员会通知全部业主，而且业主在领取租金时有租金领取表，2010年的租金原告已领取，租金表也显示租金数额，情况反映不真实。 被告城隍商贸业主委员会提供的证据有： 1、（2011）济民二初字第643号、（2012）济中民二终字第161号民事判决书各1份，租金领取表4页，证明经法院认定的证据与查明事实，在该两份判决书中，原告对领取15000元租金无异议，而且，从2011年度至2012年度的租金除原告外其他的业主均已领取了合同变更后的租金。 2、城隍商贸中心业主公约及济源市房地产管理局（2004）41号文件各1份，证明业主公约已在房管局备案具有法律效力，根据业主公约规定对外统一招租时三分之二以上业主同意的情况下其他商户应无条件执行。 二原告对被告城隍商贸业主委员会提供证据的质证意见为：证据1，对本身真实性无异议，但认为租金发放表中只显示其领取了租金，并不能说明其同意与否。证据2，认为系伪造，不认可。 被告王彦军对被告城隍商贸业主委员会提供的证据真实性无异议。 被告王彦军提供的证据有：（2011）济民二初字第643号、（2012）济中民二终字第161号民事判决书各1份，2011年至2013年收据7张，证明合同变更的事实已经法院生效判决确认，其根据合同约定履行了交纳租金义务。 二原告及被告城隍商贸业主委员会对被告王彦军提供证据的真实性无异议。 本院认证意见为：二原告提供的证据1，二被告有异议，且该证据不符合证据的形式要件，不予采信。证据2，二被告对本身真实性均无异议，对真实性均予以认定。被告城隍商贸业主委员会、被告王彦军提供的证据，均客观真实，予以认定。 根据原、被告的诉辨意见及上述有效证据，本院确认以下案件事实：城隍商贸139号商铺系二原告共同共有。2008年6月9日，被告城隍商贸业主委员会与王彦军、李小涛签订租赁合同，甲方为城隍商贸业主委员会，乙方为王彦军、李小涛，载明：“根据自愿、平等、互利的原则，经甲乙双方友好协商，乙方租赁甲方一楼25间商铺及公用面积（大门口对王彦军、李小涛合同条款另定）经营一事，达成合同如下：一、城隍商贸中心产权所有。25家业主全权委托甲方，统一对外出租，授权书（由每位业主签名盖章作为附件一）附后，其中120房业主尹小旺、121房业主尹翠玲、144号房业主胡均贵共三间商铺不在此合同之内。二、甲方在2008年6月9日将城隍一楼25间商铺及公用面积租赁给乙方经营使用，该面积为1600平方米，合同期内部分的房屋正常修缮及费用均由乙方负担，主体结构由甲方负责。三、租金每年为伍拾捌万元，租金前三年不变，以后每三年上浮一次，第四年开始上浮8%-10%，以后每三年都在新的基础上再上浮8%-10%，租金算起时间为2008年9月9日。四、租赁期为壹拾年整，自2008年9月9日至2018年9月9日止。合同期内允许乙方分散或整体对外招租，经营租金多少甲方不得干预。但本合同不经甲方同意，不得将合同整体转让给第三方。五、付款方式：乙方首付租赁定金人民币捌万元整，乙方经营60天之内将租金付清，以后每年租金均按合同生效日提前1个月一次性给付甲方，每推后一天，每天甲方按年租金额的5‰收取乙方滞纳金，如延期交付一个月，甲方有权单方终止合同。乙方必须在合同终止之日将商品腾出商场，每延期一日，按本合同约定租金的两倍赔偿甲方。……本合同一式五份，甲、乙双方各执两份，报济水办事处一份，双方签字盖章后生效”。该租赁合同后附有2008年7月31日25家业主签名摁指印的授权委托书，载明：“城隍商贸中心一楼除120、121、144号房之外，共有房25间，同意授权业主委员会，全权负责统一管理十年。同意和王彦军、李小涛两人的租赁合同，同意每间租金2万元起价及租赁期内的增长幅度，同意维护本合同的法律效力，并承担因个别业主捣乱或因产权纠纷给租赁人造成的经济损失”，25家业主中包含二原告的139号商铺，由郑安民签名。合同签订之后，二原告领取了2008年9月9日至2010年9月8日两年的租金共40000元。 2010年9月8日，被告城隍商贸业主委员会又与王彦军签订房屋租赁协议，协议约定降低租金数额，其中二原告的租金变更为每年15000元，租赁期限为一年，自2010年9月9日至2011年9月8日。协议签订后，二原告领取了该合同期限内的租金15000元。2011年9月2日，被告城隍商贸业主委员会又与王彦军签订租赁合同，再次调整了租金，其中二原告的租金变更为每年16000元，租赁期限为七年，从2011年9月9日至2018年9月8日。协议签订后，除二原告外的24户业主均领取了2011年度（2011年9月9日—2012年9月8日）、2012年度（2012年9月9日—2013年9月8日）的租金。对于被告城隍商贸业主委员会与王彦军签订的后两份租赁协议，被告城隍商贸业主委员会称其是为摆脱商铺久租不出的困境，避免业主损失，为了更好地维护业主利益，而且变更租金其电话通知了各业主并征得业主同意；二原告对此不认可，称变更合同未征得其同意，且2010年领取15000元租金时，城隍商贸业主委员会承诺剩余的5000元以后生意好了再补。 另查明，2004年8月10日，城隍商贸业主委员会制订一份《济源市城隍商贸中心业主公约》，后济源市房地产管理局以济房字（2004）41号文件对该业主公约进行了备案，该公约第三条约定：“根据少数服从多数、个人服务整体的原则，由2／3以上业主通过的决议、决定，少数人必须无条件执行（包括整体规划，对外统一招租，统一装修，统一管理等事项）”。对于该业主公约，二原告不予认可，公约上也无业主签字。 本院认为：被告城隍商贸业主委员会2008年6月9日与被告王彦军、李小涛签订的租赁合同，有二原告的授权委托，系有效合同，本院予以认定。关于被告城隍商贸业主委员会与王彦军2010年9月8日签订的租赁协议，二原告虽不认可，但根据该份协议，约定的租赁期限为一年即自2010年9月9日至2011年9月8日，年租金为15000元，而且二原告也签字领取了该合同期间的租金15000元，二原告的行为能够说明其对合同租金数额认可，所以二原告要求被告城隍商贸业主委员会给付2010年度（2010年9月9日—2011年9月8日）租金5000元的理由不能成立，本院不予支持。 二原告要求被告城隍商贸业主委员会给付2011年和2012年的租金共44000元，因被告城隍商贸业主委员会与王彦军在2010年签订的租赁协议到期后，又于2011年9月2日签订了一份租赁协议，该协议将二原告的租金调整为每年16000元，对于该租赁协议，二原告不认可，并且自2011年9月份以后至2013年3月份两年的租金共计32000元，二原告未签字领取，被告城隍商贸业主委员会称就租金变更通知了二原告，但二原告不认可，城隍商贸业主委员会就此也未提供证据证明，所以，能够认定被告城隍商贸业主委员会在未取得二原告同意或者追认的情况下签订该份协议，已经超越了代理权限，应当赔偿因此给二原告造成的损失。现二原告要求被告城隍商贸业主委员会按2008年6月9日协议约定租金给付，被告城隍商贸业主委员会辩称其与原告之间不是租赁合同关系，不应支付租金，因租赁合同系被告城隍商贸业主委员会受托与王彦军、李小涛签订，城隍商贸业主委员会是代收王彦军、李小涛交纳的租金，现2011年9月9日至2013年9月8日期间二年租金共计32000元王彦军已交给被告城隍商贸业主委员会，故该32000元租金应由被告城隍商贸业主委员会给付二原告；另外，根据2008年6月9日的协议约定：“租金前三年不变，以后每三年上浮一次，第四年开始上浮8%—10%，租金起算时间为2008年9月9日”，2008年9月份起二原告每年租金为20000元，第四年即从2011年9月份起，按20000元租金上浮8%计算，年租金应为21600元，二原告2011年9月9日至2013年9月8日期间的租金共计43200元，被告城隍商贸业主委员会因超越代理权限降低租金给二原告造成该二年期间的租金损失为11200元，该11200元的损失应由被告城隍商贸业主委员会赔偿。被告城隍商贸业主委员会另辩称，《济源市城隍商贸中心业主公约》约定由2／3以上业主通过的决议、决定，少数人必须无条件执行，2011年变更合同后的租金三分之二以上业主已经领取，说明同意变更合同，二原告也应按此合同执行，但该份公约中没有业主签字，而且公约在济源市房管局备案并不能说明公约对业主产生约束效力，二原告对该公约也不认可，所以，被告城隍商贸业主委员会的该项辩称理由也不能成立，本院不予采纳。 二原告要求解除与被告城隍商贸业主委员会的委托关系，因被告城隍商贸业主委员会与被告王彦军签订的协议将每年租金从2008年的20000元降低为16000元，并非不能完全实现合同目的，而且房屋现已整体统一出租，解除委托关系到商贸中心的整体经营，现不适宜解除，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 二原告要求被告城隍商贸业主委员会赔偿律师费及诉讼费，没有法律依据，不予支持。二原告要求被告王彦军、李小涛按2008年6月9日的合同履行义务，交纳租金及滞纳金，因被告城隍商贸业主委员会与被告王彦军、李小涛2008年6月9日签订的合同系二原告委托签订，合法有效，之后被告城隍商贸业主委员会又与被告王彦军签订的租赁协议，但被告王彦军、李小涛并不知道被告城隍商贸业主委员会未征得二原告同意，其作为善意第三人与有代理权的城隍商贸业主委员会签订的协议，没有违反法律规定，系合法有效协议，而且被告王彦军已按协议约定将租金交付给被告城隍商贸业主委员会，所以，对二原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告济源市城隍商贸中心业主委员会于本判决生效后十日内给付原告郑安民、崔卫波2011年9月9日至2013年9月8日二年期间的租金共32000元； 二、被告济源市城隍商贸中心业主委员会于本判决生效后十日内赔偿原告郑安民、崔卫波2011年9月9日至2013年9月8日二年期间的租金损失11200元； 三、驳回原告郑安民、崔卫波的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1020元，由被告济源市城隍商贸中心业主委员会负担903元，原告负担117元；被告济源市城隍商贸中心业主委员会负担部分暂由原告垫付，待执行中一并结算。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审 判 长 田家恺 代理审判员 晋巧霞 人民陪审员 王小莉 二〇一四年四月十八日 书 记 员 杨亚楠 |
