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河南省渑池县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）渑民初字第160号 原告王芳，女，1981年6月16日生，汉族。 委托代理人刘平天，男，1956年2月15日生，汉族。 委托代理人艾红亮，河南晨风律师事务所律师。 被告段金梅，女，1965年3月5日生，汉族。 委托代理人郭小闯，男，1966年7月4日生，汉族。 委托代理人王伟，河南锐达律师事务所律师。 原告王芳与被告段金梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王芳及其委托代理人刘平天、艾红亮、被告段金梅及其委托代理人郭小闯、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王芳诉称：2011年4月，我以每年22000元的价格租赁被告位于渑池县城关镇北街村二小北侧的房屋两层，开办学生辅导站（一楼门面接待，二楼辅导），我和被告约定三年内不涨房租。但是，2012年4月被告提出涨房租10000元，我不同意，我提出不再租赁一楼，但被告不同意，无奈我只好交了32000元（每层16000元），即从2012年4月1日至2013年4月1日。被告同意如果中途能将一楼门面另行出租，就用我的一楼剩余房租抵顶下一年度二楼的房租。2012年11月1日，被告将一楼门面另行出租。2012年农历腊月，辅导站放假后，二楼房内只剩四台空调和一台稳压器，不料，被告于2013年2月15日单方撕毁协议，私自将我的空调和稳压器拆除，将二楼另行出租他人。我知道后，多次要求被告返还空调、稳压器，并退还一楼剩余租金6666.65元（平均每月1333.33元，共5个月）和二楼剩余房租2000元共计8666.65元，但被告拒绝退还。现起诉法院，要求判令被告立即返还我春兰牌柜式空调一台、奥克斯牌壁挂式空调一台、格兰仕牌壁挂式空调两台、禹迪牌10kw稳压器一台和房租8666.65元。 被告段金梅辩称：一、原告诉称我们约定房租不涨不属实，我们约定的是房租随行就市。原告租赁房屋一年后，将一楼改成辅导班，导致二楼人员出入占用我家门洞，实际上扩大了租赁范围，因此，双方约定房租每年32000元。我们并没有协商过用一楼房屋租金抵顶二楼租金的事。二、我收原告房租到2013年4月1日，我不可能中途将房屋再出租他人。事实上，2012年冬原告将辅导班搬走后，她把我的一楼房屋转租给刘某某，并收取刘某某房租和转让费，然后扣去其剩余房租，将其余房租交给了我。一楼租金，原告已收取刘某某的房租作为补偿，不应由我返还。关于二楼，辅导站搬走后房屋空着，2013年3月有人要租房，经协商，我答应退原告一个月房租1333元，但前提是其将损坏我的财产修好。三、原告租房期间造成我多处财产损坏，因此，我才留置原告的财产。我维修共花费1000多元，还有门、纱窗、玻璃等尚未维修。原告将我的财产维修后，我自然会返还其财产。 原告王芳向本院提交的主要证据材料有：1、2012年5月14日被告段金梅出具的收条一份，证明被告收取原告房租32000元；2、钱某证明一份，证明辅导站二楼教室和宿舍共装4台空调，一台春兰牌立式空调及稳压器，一台奥克斯挂式空调，两台格兰仕挂式空调；3、王某某证明一份；4、2013年3月录音资料一份。 被告段金梅向本院提交的主要证据材料有：1、被告段金梅身份证复印件一份；2、刘某某身份证复印件及证明各一份，证明原告与刘某某谈的房租和转让费，原告将房屋转租给刘某某；3、黄某某身份证复印件及证明各一份，证明刘某某老公黄某某向原告支付房租16800元和转让费5000元，共计21800元；4、2012年11月1日被告给刘某某写的证明一份，证明当时原告收取房租和转让费11665元；5、杜某某的身份证复印件及证明各一份；6、张某某身份证复印件及证明各一份；7、范某某身份证复印件及证明各一份；8、照片34张，证明原告将被告房屋设施损坏情况。 审理期间，经本院询问，由刘某某陈述笔录一份。 经庭审，依据上述有效证据和当事人陈述，本院可以确认以下案件事实：2012年5月14日，原告王芳租赁被告段金梅位于渑池县城关镇北街村二小北侧的房屋两层（一楼门面和二楼一层），开办学生辅导站，原告支付了自2012年4月1日至2013年4月1日的房租32000元。2012年10月份，原告将其辅导站迁往别处。原告与刘某某协商沟通后，由刘某某承租被告一楼门面，租金每月1400元，并收取转让费5000元。2012年10月26日，在被告段金梅处，刘某某丈夫黄某某将一年房租16800元（自2012年11月1日至2013年11月1日）和转让费5000元交付原告王芳，由段金梅向黄某某出具证明一份，写明：刘某某付王芳5个月房租6665元和转让费5000元，共计11665元；付房东段金梅房租10135元。2013年2月15日，被告将二楼房屋出租给范某某、张某某。原告的春兰牌柜式空调一台、奥克斯牌壁挂式空调一台、格兰仕牌壁挂式空调两台、稳压器一台，仍存于被告处。后因协商退还租金未果，原告诉至本院，请求判令被告返还春兰牌柜式空调一台、奥克斯牌壁挂式空调一台、格兰仕牌壁挂式空调两台、禹迪牌10kw稳压器一台和房租8666.65元。 本院认为：合同双方应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，原告王芳已向被告段金梅交付一楼门面和二楼房屋的租金共32000元，后在租赁期内，由原告介绍，被告同意将一楼门面出租给刘某某，刘某某交付租金16800元和转让费5000元。经与原告沟通后，被告于2013年2月15日将二楼房屋出租给范某某、张某某，以上可视为原、被告协商一致后解除了双方之间的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，被告在租赁期内又将房屋出租他人，理应将原告剩余租期内的租金及留存财产退还给原告。经本院询问刘某某，其证实有原、被告在场，其丈夫将一年的租金及转让费交给了原告，因未有证据显示刘某某与原、被告双方存有利害关系，故其证言本院予以采信。原告既已收取刘某某所交租金及转让费，故被告不应再退还其一楼门面剩余租金。原告主张被告返还其一楼门面的剩余租金，本院不予支持。原告租赁二楼房屋租期至2013年4月1日，故被告应当退还原告2013年2月15日至2013年4月1日的租金，按月均1333.33元计算，共计2000元。被告留存原告的财产，即春兰牌柜式空调一台、奥克斯牌壁挂式空调一台、格兰仕牌壁挂式空调两台、稳压器一台应予退还。被告辩称原告将其屋内设施损坏应当维修或赔偿，因其所提交证据未能证明该事实，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告段金梅于本判决生效之日起十日内给付原告王芳2000元； 二、被告段金梅于本判决生效之日起十日内退还原告王芳春兰牌柜式空调一台、奥克斯牌壁挂式空调一台、格兰仕牌壁挂式空调两台、稳压器一台； 三、驳回原告王芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费270元，由被告段金梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。 审 判 长 李晓光 代理审判员 张江勇 人民陪审员 陈 蕾 二〇一四年十月二十四日 书 记 员 刘群英 |
