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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第1874号 上诉人（原审被告、反诉原告）吕述利，男，1977年1月27日出生，汉族。 委托代理人高明玉，河南犀原律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）刘明根，男，1961年1月2日出生，汉族。 上诉人吕述利因与被上诉人刘明根房屋租赁合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2013）光民初字第01440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕述利及委托代理人高明玉，被上诉人刘明根到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审查明，刘明根于2005年元月28日从光山县林业局购得一处房产，位于光山县某某大街原某某党校对面，临光山某某公司某楼，现已拆旧建新，临街第一层门面房的使用面积不足100㎡。2008年7月13日，刘明根（甲方）与吕述利（乙方）签订“租房协议”，由吕述利租用上述门面房从事经商，租期为五年，自2008年10月4日至2013年10月3日止，年租金7万元。实际时间自2008年10月17日至2013年10月16日。该“租房协议”第八条内容为：“合同期满，如乙方续租同等情况下乙方优先，提前一个月协商房价和有关条款，房价参考市场行情，在不同等条件下甲方应提前告知乙方.在确认乙方不能承担的情况下甲方有权收回房屋另租他人。如乙方不再续租.也应提前一个月告知甲方，属乙方装修及装饰可移动部分必须在三日内自行处理，超一天罚教1000元.并累计计算，保证店内外一切设施完好无损，如损坏将赔偿和维修，更不能破坏房屋的主体结构，如损坏将负法律责任，装修及装饰不可移动部分无论新旧如何归甲方所有，乙方不得提出任何理由赔偿，合同期满，乙方不再享有转让权，更不得向甲方索要转让费，合同期满后如果甲方不再租赁，留作自用（必须是自用），应提前一年以书面形式告知乙方，一年内乙方不得行便转让权，甲万同时享有乙方到期不再租房的所有条款内容，甲方向乙方补偿乙方装修成本费的百分之五十”。上述协议签订后，被告即投资装修使用。2012年10月28日，原告刘明根书面告知吕述利该房到期不再续租，留作自用。2013年10月16日合同期届满.原告刘明根要求收回房屋，被告吕述利则要求依合同第八条约定给付15万装修成本，由此，导致吕述利至今仍使用该门面房.原告刘明根遂诉至本院提前述请求，被告吕述利反诉请求刘明根给付15万元的装修成本。 另查明，根据吕述利的鉴定申请.本院依法委托信阳市三维资产评估事务所对其装修的成本进行了鉴定，结论为：“不可移动的水路、电路、地体、地面、房顶、内饰灯具原值103939元。可移动的门头、发光灯招牌、空调、柜台等原值79025元，吕述利为此支付鉴定费5000元，交通费500元。 再查明，该处同一排赵某的门面房第一层建筑面积140平方米，第一层、第二层租给他人使用，现年租金人民币32万元。另同一排韩某的门面房，第一层建筑面积140平方米，第一层、第二层租给他人使用，现年租金人民币32万元。 上述事实由原告提交的租房协议，有关批准建房手续，证人赵某、韩某的证言，被告方申请鉴定的三维评估所（2014）评鉴字第009号司法鉴定惫见书及不可移动、可移动装修装饰评估明细表，鉴定费票据及本院调查赵某、韩某笔录。对该门面房丈量的记录予以佐证。 原审法院认为，双方合同履行期己届满，在未达成新的房屋租赁合同关系后，吕述利应将原租赁刘明根的门面房交返给刘明根，拒不交返构成侵权，原告刘明根要求返还请求支持，由此给原告刘明根造成的租金损失应予赔偿.根据证人赵某、韩某门面房与其房屋同一排及使用面积、年租金，结合原告本人第一层不足100平方米的实际情况，从公平原则酌定原告的门面房2013年10月至2014年10月的年租金损失赔偿额为25万元，平均每天为685元（25万÷365天）.由吕述利赔偿至本判决书送达之日止。原告该项过高的诉求不予采纳。对反诉原告吕述利的请求，依双方合同第八条的约定，应由反诉被告刘明根给付装修成本的50%，该装修成本指的是全部装修，而非区分可移动与不可移动，根据鉴定结论的价款，刘明根应给付吕述利装修成本50%的价款为人民币91482元，反诉原告吕述利过高的诉求不予支持。对反诉原告已给付的鉴定费、交通费，由双方各承担一半.综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、被告吕述利应于本判决生效之日，将占用的位于光山县某某大街临光山某某楼的门面房交付给原告刘明根，并不得对评估所列的所有装修装饰物进行拆除，保持现状。二、被告吕述利应于本判决送达之日按每天房屋使用费685元给付原告刘明根，时间自2013年10月17日开始，给付至本判决书送达之日止。三、反诉被告刘明根应于本判决生效之日，给付反诉原告吕述利装修成本费计人民币91482元，并另行给付吕述利垫付鉴定费、交通费2750元，该款可从上述第二项中予以抵付。四、驳回原告刘明根第二项诉求中过高的诉求。五、驳回反诉原告吕述利过高的诉求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费，本诉费4100元，由吕述利承担；反诉费3300元，由刘明根承担2087元，吕述利承担1213元。 吕述利不服原审判决，上诉称：1、原判认定讼争房屋租金为25万元过高，无任何事实及法律依据；2、刘明根不能举证证明其为该租金的合法取得人，人民法院应当依法对该租金予以没收。请求二审依法改判或发回重审。 刘明根答辩称：1、原判根据调查的事实，结合房屋面积及市场行情，合理确定房屋年租金为25万元有事实及法律依据。2、我于2005年从光山林业局购买了出租房屋的所有权，对该房屋有占有，使用、处分和收益的权利。原判处理正确，请求二审依法维持原判。 根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，合议庭归纳该案的争议焦点是：1、讼争的房屋2013年10月至2014年10月的年租金应为多少。2、被上诉人刘明根是否是房屋租金的合法取得人。 二审查明的主要事实与一审认定的基本事实一致。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人吕述利、被上诉人刘明根双方自愿签订的房屋租凭协议，履行期已于2013年10月16日届满。依法吕述利应按照约定将租赁房返还给刘明根。吕述利到期应返还而未返还，给刘明根造成的经济损失应予赔偿。原审从实际出发，根据当地市场行情，按公平的原则酌定讼争的门面房年租金为25万元基本恰当。吕述利认为该房租金过高，但刘明根按协议于2012年10月28日即书面通知该房到期后不再续租，吕述利至今尚未交还，应承担对自己不利的法律后果。刘明根于2005年购买了原属光山县林业局的房屋后又拆旧建新，林业局对该房屋产权属于刘明根未提出任何异议，且吕述利与刘明根签订的租房协议并使用，充分证明吕述利对刘明根是该房房屋的产权人，系房租的合法取得人并无异议。关于吕述利装修该房的装修费，原审已经过司法鉴定，作了处理。综上所述，原判事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理适当。上诉人吕述利的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4100元，由上诉人吕述利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜亚平 代理审判员 付 巍 代理审判员 朱永超 二〇一四年十月十九日 书 记 员 张 静 |
