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河南省郑州市金水区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）金民二初字第8307号 原告河南姿华房地产开发有限公司，住所地：郑州高新区。 法定代表人杜葆华，该公司董事长。 委托代理人花金昌、赵红举，河南明天律师事务所律师。 被告吉艳方，男，汉族，住河南省沁阳市。 委托代理人罗明浩、赵志朋（实习），河南英泰律师事务所律师。 原告河南姿华房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告吉艳方（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵红举，被告委托代理人赵志朋、罗明浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2008年11月15日，原、被告双方签订了一份商品房买卖合同，该合同约定被告购买原告开发的金水区高皇路东、宏达路南X号楼X单元XX层XXXX号房一套，建筑面积为83.48㎡，每平方米4066.26元，价款为339451元。同时合同还约定，被告购买的1203号房产权登记面积与合同约定面积有差异时，以产权登记面积为准，并按“单价不变，据实结算，多退少补”的方式处理。后郑州市住房保障和房地产管理局颁发的房屋所有权证记载上述房产建筑面积为105.16㎡，比合同约定面积多出了21.68㎡。根据合同约定，被告应向原告补交房屋面积增加款88156.52元，虽经原告多次催要，被告至今拒不支付。请求判令：被告向原告支付房屋面积增加款88156.52元，违约金10071.58元，违约金按银行同期贷款利率计算至2014年9月30日，此后的违约金按上述利率计算至被告将房屋增加款清偿完毕之日。 原告为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供证据如下： 房屋买卖合同及房屋所有权证各1份； 律师函、特快专递邮件详情单各2份； 民事判决书3份。 被告辩称：一、原告未对其提供的关于房屋面积差异处理的格式条款尽到合理提示及说明的义务，加重了被告的后期履行责任，应当认定无效。首先，关于原告提供的格式条款的对错号均为机器打印，并非双方当事人在合同签订现场经过协商一致的选择结果。其次，关于合同第三条商品房面积的条款中明确、具体地约定了该房屋建筑面积共83.48平方米，原告并未提示被告注意该面积是暂定面积，给被告造成重大误解。且原告未对面积差异处理的格式条款进行合理的提示及说明，而是选择用格式条款简单的用一句话对该问题进行了单方约定。再次，对于合同约定面积与实际面积误差21.68平方米这一事实，原告有明显的失职的过错。通常情况下，商品房面积误差在3%左右的都能被大家理解和接受，但误差能超过20%无疑是原告工作人员的工作失职。最后，原告作为格式条款的提供方，未尽到合理的提示及说明义务，无疑极大地加重了被告的后期履行责任。原告选择购买该房屋是基于对自己经济实力的充分考量而做出的选择，原告未对自己提供的格式条款尽到合理的提示及说明义务，极大地加重了被告的履行责任，违背了被告签订合同的真实意思。二、关于本案所涉的房屋面积误差的处理应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条进行处理。综上所述，原告提供格式条款且未尽到提示和说明义务的行为排除了被告选择与协商的可能性，违背了契约自由原则，在事实上形成了对相对人的强制，加重了相对人的责任，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公证裁决，以维护被告的合法权益，维护正常的经济只须。 被告为证明其答辩意见所依据的事实，向本院提供商品房买卖合同1份。 本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下： 2008年11月15日，原、被告签订商品房买卖合同一份。该合同文本为河南省工商行政管理局及河南省建设厅监制的示范文本。合同首页的说明部分载明：“签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产管理部门咨询。为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。” 上述合同主要约定：被告购买原告开发的金印阳光城项目中的金水区高皇路东、宏达路南X幢X单元XX层XXXX号房，该商品房合同约定建筑面积共83.48平方米。房价按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4066.26元，总金额叁拾叁万玖千肆百伍拾壹元整。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）单价不变、据实结算，多退少补。合同还对其他事项进行了约定。2011年8月30日，郑州市住房保障和房地产管理局对合同约定的房产进行产权登记，登记面积为105.16平方米，比合同约定的面积多出21.68平方米。原告要求被告补交超出部分面积的房款，被告拒绝支付，原告诉至本院而成本案诉讼。 本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原、被告在合同中明确约定产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按单价不变、据实结算，多退少补的方式处理。按此约定，被告应当向原告支付房屋面积超出部分的房价款88156.52元（4066.26元／㎡×21.68㎡）。故对于原告该诉讼请求本院予以支持。原告其他诉讼请求证据不足，本院不予支持。 对于被告的辩驳意见，本院认为，合同首页说明中已提请被告注意签订合同时的相关注意事项，合同第五条关于面积确认及面积差异处理提供两个选项供当事人进行选择，在有面积误差计算式相比较的前提下，被告完全能清楚理解其所选处理方式的具体含义，且在该选项后留有空白处供当事人双方补充，其最后在合同上签字，已经表示认可该条款的内容。故被告辩称理由不足，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告吉艳方于判决生效后十日内给付原告河南姿华房地产开发有限公司面积差购房款88156.52元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2256元，由原告负担232元，由被告负担2024元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 许朝军 人民陪审员 李国栋 人民陪审员 孔 健 二〇一四年十二月十六日 书 记 员 王艳晓 |
