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河南省新郑市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新民初字第525号 原告刘书伟，男，1967年11月19日出生。 被告赵建超，男，1972年7月14日出生。 被告田彩红，女，1973年6月22日出生。 原告刘书伟诉被告赵建超、田彩红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘书伟到庭参加诉讼。被告赵建超、田彩红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告刘书伟诉称，2012年8月20日，经过协商，赵建超、田彩红自愿以28万元的价格将自己所有的位于新郑市新建办西大街卧佛寺七巷西1号的房屋及房屋内物品卖给刘书伟，购房款28万元从赵建超、田彩红于2012年8月14日从刘书伟、刘某某借款36万元中扣抵。在签订《购房协议》后，赵建超、田彩红将房屋及室内物品交付给刘书伟入住使用至今。因要求赵建超、田彩红继续履行《购房协议》约定的义务，协助办理该房屋产权证照过户事宜未果，刘书伟请求确认与赵建超、田彩红于2012年8月20日签订的《购房协议》有效，判令赵建超、田彩红协助办理房屋所有权转移登记，并承担本案诉讼费用。 被告赵建超、田彩红未作答辩，也未提交证据。 经审理查明，2008年8月19日，赵建超与田彩红登记结婚。2012年8月14日，赵建超、田彩红向刘书伟出具一份《借条》，内容为“今借刘书伟、刘某某现金叁拾陆万元整（360000.00元）用于资金周转，借期六个月，月息按合作银行贷款利率的4倍支付。备注：如借款人逾期未能偿还借款，借款人自愿赔偿玖万元违约金给出借人或支付4倍的双倍月利息。借款人赵建超、田彩红”。同年8月20日，甲方赵建超、田彩红与乙方刘书伟经协商自愿签订《购房协议》，主要内容约定如下：甲方自愿把位于新郑市城关镇西大街卧佛寺七巷西1号二层楼房约建筑面积147平方米（含地皮及房内物品）作价贰拾捌万元（￥280000.00元）卖与乙方，乙方自愿购买；付款方式，乙方从出借给甲方款额中扣除贰拾捌万元作为购买甲方房屋款；双方自签字之日生效，乙方可随时入住管理或变卖等；如有异议双方可协商解决（因房产证丢失，今后甲方可协助乙方办理）。在该《购房协议》落款处，有甲方赵建超、田彩红、乙方刘书伟各自签名。同日，刘书伟之妻刘某某出具同意从赵建超、田彩红于2012年8月14日所借的36万元中扣除28万元用于抵扣购房款。 另查明，1、坐落于新郑市新建路街道办事处阁老路西侧卧佛寺七巷1号、建筑面积147.16平方米、产权证号为0801020263的两层房屋（以下简称涉案房屋），在2012年4月26日登记的房屋所有权人为赵建超。2、涉案房屋所有权证上记载该房屋已于2012年5月9日抵押给乙某某，抵押期间自2012年5月9日至2013年5月8日；2013年5月9日、8月29日，涉案房屋被本院及郑州市二七区人民法院先后查封。 上述事实，有当事人的陈述，结婚证复印件，《借条》，《购房协议》，证明，涉案房屋登记簿及本案庭审笔录等证据证明。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。刘书伟与赵建超、田彩红于2012年8月20日签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。刘书伟请求确认其与赵建超、田彩红签订的《购房协议》有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。赵建超、田彩红未向抵押权人提前清偿债务或者提存以消灭抵押权，刘书伟也未代替其清偿债务以消灭抵押权。同时，涉案房屋目前已被本院及郑州市二七区人民法院先后查封。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行的情形除外。在涉案房屋抵押权未被消灭且房屋又被查封的情况下，刘书伟请求赵建超、田彩红协助办理房屋所有权转移登记，属于法律上不能履行的情形，故本院对其该项诉讼请求不予支持。 赵建超、田彩红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。 综上所述，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认原告刘书伟与被告赵建超、田彩红于2012年8月20日签订的《购房协议》有效。 二、驳回原告刘书伟的其他诉讼请求。 案件受理费5500元，公告费560元，共计6060元，由被告赵建超、田彩红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 潘龙峰 人民陪审员 王法文 人民陪审员 吕慧敏 二〇一四年九月二十八日 代理书记员 周亚平 |
