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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第2176号 上诉人（原审被告）刘德发，男，1963年10月16日生。 委托代理人孟宁刚，河南振蓼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）郑德明，男，1955年5月21日生。 被上诉人（原审被告）郑少军，男，1979年10月18日生。 委托代理人王俊明，河南蓼阳律师事务所律师。 上诉人刘德发因与被上诉人郑德明、郑少军确认合同效力纠纷一案，郑德明于2012年7月17日向固始县人民法院提起诉讼。请求确认被告之间房屋买卖协议无效。该院作出（2012）固民初字第1058号民事判决。刘德发不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2013）信中法民终字第1610号民事裁定，撤销原判，将本案发回重审。原审法院重审后作出（2014）固民初字第1021号民事判决。刘德发不服该判决向本院提起上诉。本院于2014年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人刘德发及其委托代理人孟宁刚，被上诉人郑德明，被上诉人郑少军的委托代理人王俊明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，原告郑德明与被告郑少军系父子关系，2009年3月8日被告郑少军将一套固房字第37357号房屋所有权证上登记的所有权人为郑德明的位于固始县城关镇北关村曹坊居民组的房屋以210000元的价格卖给被告刘德发，并以原告郑德明和自己名义与被告刘德发签订房屋买卖协议一份，该协议上“郑德明”三字系被告郑少军所签。二被告买卖该房屋之事，无充分证据证实原告郑德明同意和事后追认，被告刘德发所买上述房屋也未办理产权过户手续。 另查明，被告郑少军收取被告刘德发购房款210000元，并将其父郑德明的上述房屋所有权证交给被告刘德发。审理中被告郑少军确认其出卖的诉争房屋未经其父郑德明同意，后因原、被告间就此房屋纠纷未能达成一致意见，被告郑少军主动将其收取被告刘德发的购房款210000元交入原审法院收转执行款账户。 还查明，原、被告双方争议的房屋位于固始县黄河巷社区曹坊居民组，该居民组所有的集体土地于2011年10月24日被固始县人民政府以固政文（2011）300号文件确认依法转为国有土地。 上述事实有固始县房权证城关镇字第015192号房权证复印件、怡和社区居民委员会证明、房屋买卖协议复印件、37357号房权证复印件、刘士利身份证复印件及调查笔录、郑德明身份证复印件、水电费票据、郑少军证明、毛凤荣调查笔录、郑玉叶调查笔录、固始县人民政府固政文（2011）300号文件复印件、庭审笔录等证据予以证实。 原审认为，上述房屋所有权人系原告郑德明，被告郑少军未经原告郑德明同意，擅自将原告郑德明的房屋卖给被告刘德发，事后也未经原告郑德明追认，其行为系无权处分行为，原告郑德明要求确认二被告买卖房屋协议无效，理由正当，予以支持。被告刘德发称其买卖房屋行为有效，要求驳回原告郑德明的诉讼请求，因其依据不充分，不予支持。若被告刘德发认为因双方买卖房屋协议无效，损害了自己的合法权益，被告刘德发可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百三十二条的规定判决：确认被告郑少军与被告刘德发签订的房屋买卖协议无效。案件受理费100元，由被告郑少军、刘德发负担。 刘德发上诉称，一、一审认定事实错误。1、上诉人与郑家签订房屋买卖协议时，郑德明的妻子毛凤荣、大儿子郑少军、小儿子郑少成及两个儿媳和刘士利在场，且刘士利作证郑少军在签订协议时当场用手机告诉了其父郑德明，征得郑德明同意。2、上诉人从2009年4月即搬入此房居住，与郑德明朝夕相处三年多时间，且同床共枕妻子知道房屋买卖之事，时隔一个多月后，郑德明从外地回来后称卖房其不知道是不可能的事，亦不符合日常生活经验法则。郑德明起诉真正原因是房屋价格一路上涨，见财起意所致。二、一审适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案签订合同时被上诉人所有家庭成员几乎全部在场，且郑少军电话征求郑德明意见，郑德明同意卖房行为，据此，上诉人有理由完全相信郑少军出售房屋的行为是经过郑德明同意的，符合表见代理特征。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，将主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人列为举证义务人。本案中，郑德明并没有提出任何确认合同无效的证据，仅仅是父子间唱双簧，相互证明，使人难以置信。3、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”原审明显违反该司法解释的规定。综上，请求撤销原判，依法改判，保护上诉人的合法权益。 郑德明答辩称，原审法院是以事实来判决的。郑少军与上诉人签订房屋买卖协议时我当时在外地，我确实不知道双方签订的协议，上诉人称，在签订协议时郑少军电话联系经我同意没有这回事，这完全是一起偷卖行为，且没有办理过户手续，事后也没有让我补签手续，我的诉讼请求是合理合法的，请求二审维持原判。 郑少军答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 根据双方诉辩意见，合议庭归纳案件争议焦点是：一、原审认定事实是否有误（该房屋买卖是否经过郑德明同意或事后默认或追认）。二、原审适用法律是否有误（郑少军处置房屋的行为是否符合表见代理）。 二审诉讼中双方均无新证据向法庭提交。 二审查明的事实与一审查明的基本事实相同。 本院认为，房屋所有权证是房屋所有权人的唯一凭证。《物权法》关于不动产的规定，采取书面形式加登记生效，登记人就是房屋所有人。本案争议的房屋属被上诉人郑德明所有，有其提供的房屋所有权证为证，郑德明对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。他人未经同意不得擅自处分。上诉人刘德发与被上诉人郑少军于2009年3月8日协议签订的房屋买卖协议，虽然是双方真实意思表示，且房屋已经交付，买房款也支付完毕，但签订协议时，没有经房屋所有权人郑德明同意，事后亦没有经其追认，郑少军的行为系无处分权行为。《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，现权利人郑德明对郑少军处分房屋买卖行为不予追认，无处分权人郑少军又未取得处分权，涉案房产尚未履行产权转移手续，故刘德发与郑少军签订的房屋买卖协议对郑德明不产生法律效力，依据上述法律规定，该房屋买卖协议无效，原判正确。刘德发上诉称，涉案房屋签订买卖协议时郑少军电话联系郑德明，并经郑德明同意，郑少军的行为属表见代理，对此没有充分证据予以证实，上诉人该上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律适当，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘德发负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴孔玉 审判员 刘友成 审判员 吴 斌 二〇一四年十二月二十九日 书记员 段凤娇 印15份 |
