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河南省永城市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）永民初字第3066号 原告贺爱芹，女，汉族，住永城市。 原告委托代理人练柱才，河南旺达律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告贾景，女，汉族，住永城市。 委托代理人张子杰、张朵，河南省永城市欧亚法律服务所法律工作者。委托权限：特别授权。 被告永城市典园物业服务有限公司（以下简称典园物业）。住所地：永城市。 法定代表人：程文生，职务：经理。 委托代理人谢明卫，河南旺达律师事务所，代理权限：特别授权。 原告贺爱芹诉被告贾景、被告永城市典园物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，在法定期限内向原、被告送达了有关诉讼的法律文书。依法组成合议庭于2014年9月29日，公开开庭进行了审理。原告贺爱芹及其代理人练柱材；被告贾景及其委托代理人张子杰、张朵；被告典园物业的委托代理人谢明卫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告贺爱芹诉称：2007年原告之父贺某某购买了永城市东城区铁南路北自然康桥西门北的门面房两间，一直没有使用。2014年2月原告发现被被告占用已经很久。2014年5月5日原告之父将该房赠与原告，原告办理了房产证后，催促被告搬出，被告拒绝搬出，诉求被告贾景搬出原告的房屋，停止侵权。 被告贾景辩称：被告于2011年6月30日从卢某某处转租争议房屋经营生活超市，出租方是典园物业，双方签有书面租赁合同。2012年6月30日被告又与典园物业签订租赁合同续期一年。2013年6月30日被告又与典园物业签订合同，约定租金不变6年。2006年7月16日被告之父贺某某在被告使用期间购买的争议房屋并赠与原告，被告与典园物业的合同对原告应有约束，请求判决被告在与典园物业的合同期满后搬出。原告诉称被告侵权理由不成立。 被告典园物业辩称：1、涉案房屋钥匙是开发商交典园公司，当时涉案房屋闲置，物业费没人交，典园公司就将涉案房屋出租。所收三年租金，每年6000元，扣除物业费后用于涉案房屋维修。2014年2月原告到典园公司，公司才知道房主是原告。经典园公司协调，被告贾景答应在2014年6月30日前搬出；2、本答辩人作为自然康桥的物业管理公司，对涉案房屋享有管理权，包括对外出租权；3、本案原告所诉侵权纠纷，作为典园公司没有实际占用房屋，原告所诉侵权典园公司不是适格被告，应驳回原告对典园公司的侵权之诉。 根据当事人的诉辩及请求，本庭归纳本案的争议焦点是：原告诉求二被告侵权，理由是否成立；二被告之间的租赁合同是否有效；典园物业请求驳回对其的诉讼请求，理由是否成立。各方当事人对本庭归纳的争议焦点无异议。 原告贺爱芹向本院提举的证据材料有：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的身份情况；2、永房权证东城区201403191号房产证一份，证明涉案房产权属原告，原告具备诉讼主体资格；3、永城市公证处永证民字第401号公证书一份，证明原告的父母在2014年5月5日将涉案房产赠与原告；4、龚某某2014年8月20日书写的证明一份，证明被告一直占用涉案房屋，并答应在2014年6月30日之前搬出，至今仍未搬出；5、照片两张，证明该涉案房产被被告贾景占有的事实。综合证明，被告贾景在未征得房主同意的情况下，私自占用涉案房屋并拒绝搬出，构成侵权；典园物业将涉案房产出租给第一被告，合同无效。典园物业是适格被告，典园物业已收房租是不当得利，原告将另行诉讼。 被告贾景向本院提举的证据材料有：1、租赁协议二份；2、2014年8月16日证明一份；3、被告接超市时的财产清单。证明被告贾景于2011年6月30日从典园物业取得涉案房屋承租权，租期2011年至2019年。被告贾景合法使用租赁房屋，对原告不构成侵权。原告的父亲从购买房屋至今已长达8年，对涉案房屋未进行管理过问，典园物业与原告签订的合同是表见代理原告的行为，原告对典园物业的出租行为没有表示反对，既是认可。 被告典园物业未向本院提供证据材料。 庭审中原、被告对证据进行了质证。被告贾景对原告贺爱芹所举证据1、2、3真实性无异议，但提出：不能证明被告贾景有侵权的事实；被告贾景对原告贺爱芹所举证据4提出：证人没有到庭作证，证明内容虚假；被告贾景对原告贺爱芹所举证据5真实性没有异议，提出：被告贾景是以租赁合同为据使用涉案房屋，不存在侵权。 被告典园物业对原告贺爱芹所举证据不发表质证意见。 原告贺爱芹对被告贾景所举证据1提出：协议仅有典园物业的盖章，并没有被告贾景的签字；协议上显示的租期是一年，并不是被告贾景所说的至2019年；对证据2提出无论真实与否与原告没有关系，证人没有出庭作证，不能作为有效证据使用；提出证据3与本案没有关联。认为无处分权的人处分他人财产，没有经权利人追认，行为无效。典园物业在原告不知情的情况下，将原告的房屋租赁给被告，行为无效；被告方辩称典园物业构成表见代理，理由不成立。 经庭审质证：被告贾景，被告典园物对原告贺爱芹所举证据1、2、3、5真实性无异议，确认作为本案的有效证据。被告贾景对原告贺爱芹所举证据4提出：证人没有到庭作证，证明内容虚假，不能作有效证据使用，异议成立。 原告贺爱芹对被告贾景所举证据1提出：协议仅有典园物业的盖章，并没有被告贾景的签字，但协议双方对协议没有反悔，应为有效协议。但协议上显示租赁期限是一年，还是至2019年，协议双方表述不一，书写意思不明，不足确认。对证据2提出：证人没有出庭作证，不能作为有效证据使用，异议成立。对证据3提出：无处分权的人处分他人财产，没有经权利人追认，行为无效，异议成立。对被告所依据证据2、3不作本案有效证据使用。 被告典园物业对被告贾景所举证据提出：典园物业的真实意思是租期1年，2013年6月3日租赁协议上添加的年租金不变更6年，该协议最后落款时间是2013年6月30日至2014年6月30日，添加的本意是：如果双方在6年之内继续签订一年一租的租赁合同，每年的租金在六年之内不再变更。双方的合同关系已经终止，典园物业不构成侵权，异议成立。 根据上述有效证据，综合双方当事人的陈述、举证及质辨意见，本院确认本案事实如下：2007年原告贺爱芹之父贺某某购买了涉案房产，一直没居住。被告贾景于2011年6月30日从卢某某处转租争议房屋经营生活超市，出租方是典园物业，双方签有书面租赁合同。2012年6月30日被告贾景又与典园物业签订租赁合同续期一年。2013年6月30日被告贾景又与典园物业签订合同，该协议最后落款时间是2013年6月30日至2014年6月30日止，约定年租金不变更6年。2014年5月5日原告之父将该房产赠与原告。原告发现房屋被被告典园物业出租给被告贾景经营生活超市，提出让被告贾景腾房，经双方及典园物业协商被告贾景答应在2014年6月30日前搬出。后被告贾景以租期未满拒绝腾房，原告贺爱芹提起本诉。 本院认为，涉案房屋系原告之父购买，并赠与原告，且办理了房屋所有权证书，所有权属原告所有。被告典园物业在原告之父购买后疏于管理的情况下出租给被告贾景，取得租金减少物业损失，应予理解。但当房权所有人提出要房时，被告应予归还。从被告提供的2013年6月30日的租赁协议可以看出，双方租赁期间为一年，其在协议上的年租金不变更（6）年，不能理解为租期六年，且典园物业也明确添加的意思表示系2014年6月30日租期届满，即使被告典园物业与被告贾景签订的租赁协议延长，亦应征得原告的授权或者追认，否则协议亦无效。2014年2月原告到典园公司询问，公司知道原告是房主后。也曾与被告贾景协调，被告贾景答应在2014年6月30日前搬出。说明被告贾景知道此事，同意在租期期满后搬出。被告贾景以与被告典园物业的租期未满拒绝归还房屋的理由不成立。依据《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条之规定，判决如下： 被告贾景停止侵权，于判决书生效后三十日内搬出涉案房屋。 案件受理费175元，由被告贾景负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 李安琦 审判员 李丹勇 审判员 张良鹏 二〇一四年十月二十八日 书记员 周 梅 |
