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河南省永城市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）永民初字第2292号 原告王淑英，女，1967年5月10日出生。 委托代理人谭伟，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告永城市第二建筑工程有限公司，住址：永城市新城东方大道。 法定代表人刘怀坤，该公司经理。 委托代理人张十智，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。 原告王淑英诉被告永城市第二建筑工程有限公司（以下简称二建公司）物权确认纠纷一案，原告于2014年6月5日向本院起诉，本院受理后，在法定期限内向原、被告送达了相关民事诉讼法律文书，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王淑英及其委托代理人谭伟，被告二建公司的委托代理人张十智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王淑英诉称，2001年8月份，原告通过谢为强介绍从被告二建公司的授权人朱敬春手里以4万元价格购买了位于永城市东城区欧亚商贸城西第二排中间地皮，该地皮长22.5米，宽10.4米，路4.5米。2001年8月22日原告将上述购地款交付给朱敬春，朱敬春也将上述地块交付给原告，原告一直在使用该块土地，并且还在该住宅区修建大门时支付过分摊的款项。2013年5月份，突然有建筑工人要在此处施工，才知道该地块被他人主张权利。起诉要求确认位于永城市东城区欧亚商贸城西第二排中间住宅土地使用权归原告。 被告二建公司辩称，1、我公司没有授权朱敬春出售转让涉案土地。1998年永城市人民政府把位于演集镇吕庄和班庄一处土地划拨给二建公司作为商住和住宅使用，当时我们与朱敬春口头协商委托其向外转让部分商住用地，并不包括住宅用地，即便是商住地也是部分（其实这一委托也是无效的），朱敬春无权出售或转让涉案土地。我公司更未收到过朱敬春出售该块土地的费用。何况我公司在1998年即已把涉案土地分配给本单位的职工，不可能再委托朱敬春向外转让该块土地。根据证据规则第5条的规定，对代理权发生争议的，由主张有代理权的一方当事人承担举证责任。2、涉案土地系划拨土地，法律规定禁止出售或转让。本案涉案土地系政府划拨给二建公司为本单位职工商住和住宅用地，不是出让土地，法律禁止向外转让或出售，因此朱敬春把涉案土地出售给原告的行为也是无效的。3、原告曾以涉嫌诈骗罪到永城市公安局控告二建公司的法定代表人刘怀坤，其理由是刘怀坤一地两卖，但经经侦大队近半年的侦查，发现并非原告所述，二建公司法定代表人刘怀坤既没有对朱敬春任何授权可以出售该块土地，也没有收到朱敬春交来的该块土地的费用，而是朱敬春私自卖给原告的，因此决定对刘怀坤不予立案，如系原告所述委托朱敬春出售涉案土地，那么刘怀坤早进监狱了。试想一下，涉案土地所在的欧亚商贸城全部的住宅用地没有一家是委托朱敬春出售的，怎么可能单单就这一块土地委托他出售呢？如果本案中二建公司曾对朱敬春进行了授权，那么下一步刘怀坤又构成诈骗，这与公安机关对刘怀坤诈骗罪不予立案的决定也是相矛盾的。至于原告花钱修大门与本案没有任何关系，而早已获分配该土地的我公司职工还在上面建有围墙呢。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告要求确认位于永城市东城区欧亚商贸城西第二排中间的住宅土地使用权归原告是否有事实和法律依据。双方当事人对归纳的争议焦点均无异议。 原告向本院提交的证据材料有：1、二建公司授权给朱敬春的委托书一份。委托其处理包括该地块在内的欧亚商贸城土地的集资、转让等事项在内的一切事宜。证明朱敬春对该争议地块有处分权。2、二建公司和欧亚商贸城签署的建设工程勘察合同两份。证明原告确信朱敬春有权处理该块土地。3、收据18份。证明对这块土地进行处理的各种费用，包括设计费、设计押金、图纸费、信息费、办证服务费等费用，总计支出118万元。证明事实上在该块土地上行使权利的是朱敬春。4、被告法定代表人刘怀坤出具的收条3张。共计262.8588万元，证明朱敬春已经把土地款陆续交付给二建公司。5、在公安机关调取的王淑英控告刘怀坤涉嫌诈骗的卷宗（该证据复印自永城市公安局经侦大队）。证明该土地来源二建公司，并授权朱敬春处理该块土地，该土地上的所有商铺和住宅都是经朱敬春之手出售的。6、申请证人朱敬春出庭作证，证明委托书是有法律效力的，法院应认定该块住宅土地使用权归原告。 被告二建公司向本院提交的证据材料有：1、永政土（1998）133号文件一份。证明涉案的欧亚商贸城全部土地是政府采用划拨的形式将使用权交由被告行使，根据法律规定，划拨土地禁止转让。2、被告1999年7月18日制作的涉案土地西区位置及分配方案图一份。证明图中所标注的高永侠土地是住宅用地，使用权人为高永侠，高永侠为本单位职工，而且高永侠参与了对土地的集资款的交付，所以，被告不可能再委托对该土地进行转让。 经庭审质证，被告二建公司对原告提交的证1认为，委托事项不明，特别是涉及到本案中朱敬春卖给原告的西区住宅土地使用权并未明确体现。从该委托书中关于委托朱敬春负责二建公司商住土地集资等可以理解为朱敬春有代理权的转让土地范围为商住综合土地使用权。本案原告诉请主张土地使用权为住宅用地使用权。因此，被告认为对涉案土地朱敬春无权代为向原告转让。对证2认为，因为被告法定代表人未到庭，请法庭允许在庭后由其本人进行质证。该证据在形式上不合法，因为被告自成立以来，朱敬春从未担任过被告的法定代表人，假如该证据真实，也仅能证明二建公司曾同意朱敬春代为办理过欧亚商贸城的建设工程勘察事宜，与原告主张的朱敬春有权代为转让土地使用权不具有关联性。对证3的质证意见同对证2的质证意见。假如该证据真实，仍不能证明朱敬春对本案土地的代理权和代理权限。对证4的质证意见同对证2、3的质证意见。假如真实，仍不能必然证明朱敬春的代理权有效，以及不能证明朱敬春已将涉案土地所收价款向二建公司进行了转移交付。对证5认为，本案双方争议的法律关系和有关事实涉嫌刑事犯罪，根据有关法律规定，本案应先刑事后民事，本案应该中止审理。2013年5、6月份公安机关对该案进行的初查，根据我方了解的情况，公安机关查实后排除了刘怀坤诈骗的嫌疑，作出了不予立案的决定，说明朱敬春对本案土地的代理权是不真实的。如果被告委托了朱敬春转让涉案土地，那么被告将有可能构成刑事犯罪。所以，从公安机关立案到现在已经一年有余，种种迹象均说明被告没有委托朱敬春对外转让有关土地。对证人证言质证认为：通过原告向法庭举证的朱敬春收到王淑英钱的收条看，时间是2001年8月份，当时被告委托朱敬春代理转让欧亚商贸城部分土地使用权的事务已经结束，结束的时间是2000年，所以，被告所收取的有关朱敬春转移交付的款项不包含朱敬春向原告转让的土地价款。通过庭审可以看出，被告委托朱敬春转让的商住土地在欧亚商贸城东区，西区的住宅用地没有委托朱敬春转让。这也与刘怀坤在2013年6月27日向公安机关的陈述是一致的。 原告对被告提交的证据材料发表如下质证意见：对证1认为，在这块土地上出卖的土地均由政府下发相关文件证明合法，且已经办理了所有权证。关于被告所述原告所购土地的时间均为2001年，刘怀坤是在2000年给的收据，但前期刘怀坤和朱敬春已经就该块土地的总价款进行了约定，且截止到2000年朱敬春已经将价款交付被告，后期所卖土地价款与被告没有关系。对证2认为，从内容看该文件仅具有对内约束力，对外不具有效力，对原告没有效力，分配给的7户人家均不是该公司职工。 针对原、被告所举证据材料，本院综合认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6形式来源合法，内容客观真实，且能够相互印证，可以作为有效证据使用。被告提交的证据1系政府机关文件，形式来源合法，内容客观真实，可以作为有效证据使用，但该宗土地经政府划拨后已经缴纳了相关费用，进行了总体规划设计并建设了永城市东城区欧亚商贸城，故对被告认为该宗土地禁止转让的理由，本院不予采纳。被告提交的证据2系被告单方制作，不能作为有效证据使用。 依据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：1998年10月30日永城市人民政府把位于欧亚路中段南侧的演集镇班庄村吕庄西组非耕地4675.33平方米划拨给被告二建公司作为建设住宅楼用地。1998年12月20日被告与案外人朱敬春签订一份委托书，委托书内容为：“为配合响应政府号召，为加速新城建设，有二建公司委托朱敬春同志负责二建公司商住土地上的集资和部分转让及更换，从承建到商城的利用，集资房收益为期，其中有道路、电力、勘探、水土流失、图纸、税务、转让费等一切所有发生的事项，都由朱敬春同志向集资户协调后，责任自负。在承建中必须在二建公司的倡导下，统一规划、统一施工。项目经理、施工队长及技术人员均由朱敬春同志选派。在居委会吕伟同志的密切配合下，完成此项工作，特给朱敬春同志发放委托书，在该土地上行使法人权力”。朱敬春获得授权后，即按照委托书内容的要求办理相关事项，包括以4万元的价格将欧亚商贸城西第二排中间的一处住宅土地使用权转让给原告王淑英。2013年5月，有建筑工人要在该土地上施工，原告方才得知有案外人对该块土地主张权利，为此原、被告双方发生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，被告二建公司给案外人朱敬春出具委托书，授权朱敬春在该块土地上行使法人权力，朱敬春依据该授权委托书，以4万元的价格将涉案住宅土地使用权转让给原告王淑英并无不当，朱敬春该代理行为的后果，应当由被告二建公司承担，因此对原告要求确认涉案的欧亚商贸城西第二排中间的一处住宅土地使用权归原告的诉讼请求，本院予以支持。被告二建公司辩称自己的委托行为以及朱敬春转让土地使用权的行为均无效的理由，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下： 永城市东城区欧亚商贸城西第二排中间的住宅土地使用权归原告王淑英。 案件受理费100元，由被告永城市第二建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审 判 长 黄建民 审 判 员 姬钦锐 人民陪审员 陈 翠 二〇一四年十一月二十日 书 记 员 王胜华 |
