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河南省虞城县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）虞民初字第1532号 原告（反诉被告）虞城弘基市场服务有限公司。 法定代表人叶玲，经理。 委托代理人康联生，虞城县城郊乡法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）刘德才，男，1972年出生。 委托代理人龚清华、段洋河，河南福聚律师事务所律师。 原告虞城弘基市场服务有限公司（以下简称弘基公司）与被告刘德才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，分别向原、被告送达了相关法律文书。被告刘德才在举证期限内提出反诉，本院向原告弘基公司送达反诉状副本并重新指定了举证期限。本案于2014年11月10日在本院第二审判庭公开开庭进行审理。原告弘基公司的委托代理人康联生，被告刘德才及其委托代理人龚清华、段洋河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告弘基公司诉称，原、被告于2010年11月30日签订一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告“家和家美”建材城C号楼（楼号7、8）双层托3-6二层铺位，面积523.03平方米；租赁期限为37个月，从2010年12月1日至2013年12月31日；租金为：2011年1月1日至2011年12月31日租金16530元，2012年1月1日至2012年12月31日租金16530元，2013年1月1日至2013年12月31日租金33000元。原告在2010年9月30日前将房屋交付被告，被告在装修前一次性交清第一年租金，以后按年提前两个月支付租金，如不按规定支付租金由被告按租金总额的5%加收滞纳金。但至今被告仅支付租金16400元，剩余租金49660元经原告多次催要，被告拒不交付。为此向法院起诉，请求判令被告支付原告租金49660元及违约金。 被告答辩并反诉称，1、双方于2010年11月30日签订房屋租赁合同，被告按约定向原告交纳了2000元商业保证金，也按约定支付了租金。由于原告没有做到其承诺的宣传效果，所有商户都亏损，经双方协商2012年度的租金变更为8200元，在2013年2月5日已经交清了2012年度的租金。2013年的租金原告仅让交纳三个月的，并出具证明，承诺如对其他商户有优惠政策被告同样享有，因其他商户都是交三个月的租金并将保证金2000元退还，根据原告的承诺，被告已交清了所有的租金。被告的保证金原告没有退还。2、双方约定的租金交纳日期是提前两个月支付下年租金，2012年11月1日前应该交清2013年度的租金，原告起诉是2014年8月份，在2013年2月5日之后原告没有要过租金，原告的起诉已超过一年的诉讼时效。应依法驳回原告的诉讼请求。 因原告没有按照约定对房屋进行维护和保养，2013年房屋因质量问题漏雨致装修物损坏，给被告造成经济损失，被告多次要求维修房屋并赔偿损失，原告置之不理。为此提起反诉，请求判令原告返还被告商业保证金2000元，判令原告赔偿被告损失9500元。 原告针对被告的反诉辩称，被告的反诉没有事实及法律依据，应依法驳回被告的反诉请求。 根据原、被告双方的诉辩及反诉意见，本院归纳本案的争议焦点是，1、原告的诉请有无事实及法律依据，是否超过诉讼时效？2、被告要求原告返还商业保证金2000元并赔偿损失9500元的事实及法律依据是什么？双方对上述争议焦点无异议。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：1、2010年11月30日房屋租赁合同一份，证明被告应支付租金66060元，已经支付16400元，下欠租金49660元，按合同约定被告应支付欠付租金数额每日5%的违约金。 被告对原告提交的证据有异议，认为该证据达不到原告的证明目的，被告没有违约，已经将租金支付。 被告向本院提交的证据材料是，1、2010年11月份原告出具的收条一份，证明被告已将2011年的租金16530元支付完毕；2、2013年2月5日原告出具的收据一份，证明2012年度的房租已清；3、2013年2月5日原告出具的收据一份，证明2013年度租金被告已交纳8200元；4、2013年2月5日原告出具的证明一份，证明2013年原告有什么优惠政策均惠及于被告刘德才；5、证人申社友、赵博、尹川辉的证言，证明2013年原告在市场管理上采取了优惠政策，租金按照三个月执行，该优惠政策惠及于被告；6、2014年1月4日《租房合同》两份，证明被告和二位房东签订的租房合同租金共为10000元，和涉案房屋为同一房屋；7、2010年11月份原告出具的收条一份，证明被告交纳商业保证金2000元；8、照片一组、工程预算表一份，证明由于原告的房屋存在质量问题，致使房屋漏水，造成被告装修毁损，被告重新装修支付装修费9505.4元。 对被告提交的上述证据材料，原告的质证意见是，对证据1、2、3即使是真实的，因被告未按合同约定的期限支付租金，应按约定支付违约金；对证据4，因无法定代表人或授权人签名，来源不明，其内容模糊，优惠政策不具体，达不到被告的证明目的；对证据5证人证言，申社友证明如不提前交房租没有优惠是认可的，其他证人的证言因与公司有利害关系，同时被告未按约定提前二个月支付租金，不能享受优惠政策；对证据6认为与本案不具有关联性；对证据7无异议；对证据8有异议，照片不能证明本案的涉案房屋，工程预算表不能证明是在涉案房屋上的修复费用。 对原告提交的证据本院作如下分析认证，对原告提交的证据，被告对真实性无异议，该证据形式合法，客观真实，且与本案事实相关联，能够证明本案的事实，予以采信。 对被告所举证据本院分析认证如下，证据1、2、3、7因原告对其真实性无异议，能够证明本案的事实，予以采信。对被告证据4，所证明的优惠政策不明确、不具体，不予采信；对被告证据5即证人证言，对如不提前交房租没有优惠的该部分证言予以采信；对被告证据6，因与本案的租赁合同不具有关联性，不予采信；对被告证据8，装修支付的费用原告不认可，该证据不能足以证实装修实际支出的费用，不予采信。 依据上述有效证据并结合当事人的陈述意见，本院可以确认以下案件事实：2010年11月30日原、被告签订租赁合同，约定原告将位于虞城县“家和家美”建材家居城C号楼7、8双层托3-6二层铺位出租给被告作为被告“左右家私”家具店使用，租赁期限37个月，从2010年12月1日至2013年12月31日。2011年1月1日-2011年12月31日的房租为16530元，2012年1月1日-2012年12月31日的房租为16530元，2013年1月1日-2013年12月31日的房租为33000元。租金的支付方式，双方约定被告进场装修前一次性交清2011年的租金，以后按年度提前两个月向原告支付租金，否则，被告每日按房租总额的5%加收滞纳金，超过一个月不缴租金，原告可以解除合同。合同签订后，被告在2010年11月份向原告支付2011年的租金16530元，并交纳了商业保证金2000元。2013年2月5日被告分二次向原告支付租金16400元，其中收条注明2012年的房租已清、暂收2013年1月至2013年3月份房租。 本院认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同。被告违反约定，没有按照约定向原告支付租金，已构成违约，原告要求被告给付租金的请求合法有据，本院予以支持，但被告已经支付的租金应予以扣除。被告应支付租金的具体数额为24750元（2013年度4月至12月份租金）。被告没有按照约定支付租金，应按照合同约定支付违约金。 被告称原告的起诉超过诉讼时效，本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，因被告在合同期满后延付租金，本案的诉讼时效应从2014年1月1日起开始计算，并不超过诉讼时效。 关于被告的反诉请求。因原、被告之间的房屋租赁合同已经履行完毕，原告应将收取的2000元商业保证金予以退还。对被告请求的损失9500元，因所举证据不足以证实装修实际支出的费用，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告刘德才于本判决生效后十日内给付原告虞城弘基市场服务有限公司租金24750元及违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计付，从2013年4月1日起计算至付清款日止）。 二、原告虞城弘基市场服务有限公司于本判决生效后十日内退还被告刘德才商业保证金2000元。 三、驳回原告虞城弘基市场服务有限公司的其他诉讼请求 四、驳回被告刘德才的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1042元，反诉费减半收取44元，合计1086元，由原告虞城弘基市场服务有限公司负担667元，由被告刘德才负担419元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 上诉人应从递交上诉状之日起7日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费1086元。户名：商丘市财政局；账号：1716020419200113331；开户行：中国工商银行商丘分行营业部；汇款用途：上诉费，并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审判长 王 勇 审判员 梁培勤 陪审员 何文学 二〇一四年十二月十八日 书记员 赵晓慧 |
