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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1503号 上诉人（原审被告）河南新亚通讯器材有限公司。 法定代表人成逸飞，该公司董事长。 委托代理人李可飞，河南克谨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）河南省宅急购房产经纪有限公司。 法定代表人许克锋，总经理。 委托代理人李广宁，郑州市惠济区长兴路法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）河南乐语通讯器材有限公司。 法定代表人费东平，总经理。 委托代理人马国杰，河南千业律师事务所律师。 委托代理人陈光磊，河南千业律师事务所律师。 上诉人河南新亚通讯器材有限公司（以下简称新亚公司）因与被上诉人河南省宅急购房产经纪有限公司（以下简称宅急购公司）、被上诉人河南乐语通讯器材有限公司（以下简称乐语公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第1571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新亚公司的委托代理人李可飞，被上诉人宅急购公司委托代理人李广宁，被上诉人乐语公司的委托代理人马国杰、陈光磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2011年11月14日，宅急购公司名称由“河南省宅急购房产经纪股份有限公司”变更为现在的“河南省宅急购房产经纪有限公司”；2007年12月25日，新亚公司名称由“河南新亚通讯器材有限公司”变更为“河南乐语新亚通讯器材有限公司”，后又于2012年1月9日变更为现在的“河南新亚通讯器材有限公司”；2012年2月28日，乐语公司名称由“河南冠芝霖商贸有限公司（以下简称冠芝霖公司）”变更为现在的“河南乐语通讯器材有限公司”。 2006年11月11日，新亚公司（乙方）与房屋所有人罗周军（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：甲方将位于航海东路32号4号楼一层18号房屋租赁给乙方，供乙方经营使用；房屋租赁面积210平方米；租赁期限10年，自2006年12月1日至2016年11月30日；付款时间每年11月15日以前付清。新亚公司承租该房屋后将其局部约27平方米转租给栗明宝。 2011年3月，宅急购公司与栗明宝协商承租上述由栗明宝承租的房屋。2011年3月9日，栗明宝作为收款人、转让人向宅急购公司出具《收据》一份，载明：“今收到河南省宅急购房产经纪股份有限公司交来位于郑州市管城回族区航海东路32号4号楼一层18号北面约40平米转让费定金贰万元整，两天内签订租赁合同，若不能签订合同定金如数退还，剩余转让费伍万元整签合同当天一次性付清”。3月25日，栗明宝向宅急购公司出具收据一份，载明：“今收到河南省宅急购房产经纪股份有限公司房屋转让费人民币柒万元整（70000.00），转让房屋位于管城区航海东路32号4号楼一层18号局部约27平米”。 2011年3月25日，宅急购公司（乙方）与河南乐语新亚通讯器材有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：租赁房屋地址航海东路32号4号楼一层18号局部，面积27平米；租赁期限6年，自2010年3月15日至2016年3月14日；租金为3000元／月，每次支付12个月租金，第一次租金在2010年3月20日前付清，第二次在应付月份开始前30天内支付，以此类推；本合同签订当日乙方支付首期租金36000元及押金5000元；合同终止或解除后，乙方结清应承担费用，房屋交还给甲方，甲方将押金全额无息退还给乙方；乙方未按约支付租金或其他费用的，每迟延交付一天，甲方有权按迟延交付金额的0.5%收取滞纳金，迟延交付超过三十天，甲方有权立即收回房屋，解除合同，并要求乙方支付违约金及滞纳金；甲方因经营调整可提前解除合同，应提前一个月通知乙方，经乙方书面同意后，方可解除合同；乙方因经营调整提前解除合同，应提前一个月与甲方协商，征得甲方书面同意后，方可解除合同；任何一方违反本合同约定，应支付守约方违约金30000元；租赁期限内，甲乙任何一方发生变更，变更后的主体仍应继续履行本合同项下的全部权利和义务；凡因本合同的履行引起的争议，双方应友好协商解决，协商不成的，双方同意向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼。 2011年3月30日，房屋所有人罗周军的丈夫马培刚出具《同意分租声明》一份，载明：“罗周军合法拥有位于郑州市管城回族区航海东路32号4号楼一层18号房屋，现同意（原新亚公司）现乐语通讯公司对该房屋进行分租给河南省宅急购房产经纪股份有限公司使用”。 宅急购公司与新亚公司签订《房屋租赁合同》当日，宅急购公司向新亚公司支付了第一年即2011年3月15日至2012年3月14日期间的租金36000元及押金5000元。宅急购公司委托郑州嘉龙装饰工程有限公司对该房屋进行装修，支出装修款68000元，并开始营业。2012年3月20日，宅急购公司报警称其经营的店面被乐语公司锁住，无法经营，之后一直没有开业。 2011年11月，罗周军（甲方）与河南冠芝霖商贸有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：甲方将位于航海东路32号4号楼一层18号房屋租赁给乙方使用，面积210平米；租赁期限5年，自2011年12月1日至2016年11月30日；租金为239400元／年，每年分两次付款，首批款每年11月15日前支付；装修期：2011年11月12日至2011年11月30日。甲方同意乙方对外转租或者分租，但不得用于非法经营。之后，位于航海东路32号4号楼一层18号房屋由乐语公司承租至今。 乐语公司陈述，2011年11月底，由于新亚公司经营不善，拖欠房东罗周军100000元房租，罗周军解除了与新亚公司的租房协议，由罗周军与新亚公司以及乐语公司的前身冠芝霖公司三方协商后，由乐语通讯公司将这100000元补上，乐语公司与房东罗周军签订租赁合同，承租该房屋。由于宅急购公司未与乐语公司达成转租协议并交纳2012年租金，乐语公司就将涉案房屋转租给河南中智通讯器材有限公司使用，河南中智通讯器材有限公司将宅急购公司经营的店门锁住，引起争诉。 另查明，宅急购公司（乙方）与河南乐语新亚通讯器材有限公司（甲方）签订的《房屋租赁合同》中，约定的租赁期限为6年，自2010年3月15日至2016年3月14日，第一次租金在2010年3月20日前付清，第二次在应付月份开始前30天内支付，以此类推。实际的合同签订日期为2011年3月份，租赁期限为5年，自2011年3月15日开始起算至2016年3月14日止，第一次租金在2011年3月25日前已付清。2012年3月13日，宅急购公司通过网上银行向新亚公司支付了第二年租期的房租36000元。 以上事实，有当事人提供的证据和庭审笔录等在案佐证。 原审法院认为，宅急购公司与新亚公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约定行使权利、履行义务。合同签订后，宅急购公司按约定于2012年3月13日向新亚公司支付了2012年3月15日至2013年3月14日期间的房屋租金，由于新亚公司的原因解除了其与房东罗周军的租房合同，涉案房屋又由乐语公司承租，致使宅急购公司无法继续履行其与新亚公司的租赁协议，宅急购公司不能继续使用房屋，《房屋租赁合同》已实际解除，导致宅急购公司签订合同目的不能实现，新亚公司的行为已构成根本违约，应承担违约责任，宅急购公司使用房屋的时间为2011年3月15日至2012年3月20日，宅急购公司有权要求新亚公司返还未使用期间（2012年3月20日至2013年3月14日）的租金35507元（36000÷365×360≈35507）和押金5000元；对于宅急购公司因使用该房屋支出的装修费用68000元和转让费70000元，由于房屋没有使用到期，未使用期间（2012年3月20日至2016年3月14日）的装修费用损失为54214元【（68000﹣68000÷（365×5）×370≈54214）、转让费损失为55808元【（70000﹣70000÷（365×5）×370≈55808），上述损失也应由新亚公司予以赔偿；关于宅急购公司诉称的经济损失240000元和违约金30000元，宅急购公司提交的证据不足以证明其损失，对此合同也没有约定，双方签订的合同中关于违约条款明确约定：任何一方违反本合同约定，应支付守约方违约金30000元，故新亚公司应当按照该约定支付宅急购公司违约金30000元，对于宅急购公司要求赔偿经济损失240000元的请求，该院不予支持；关于宅急购公司要求返还办公用品及设备的请求，仅有宅急购公司提供的物品清单，没有其他相关证据予以佐证，无法查明宅急购公司主张的物品名称、数量和侵权人，因此，该院对宅急购公司的该项请求不予处理，待宅急购公司搜集到相应证据后，根据相应的侵权人可另案主张；新亚公司和乐语公司系不同法律主体，各自独立承担法律责任，乐语公司是单独与房东罗周军签订的租房协议，系涉案房屋的新的承租人，不应对新亚公司的违约行为承担责任，因此，对宅急购公司要求乐语公司在本案中承担责任的诉讼请求，理由不足，该院不予支持。对新亚公司辩称的其只应承担返还36000元租金和5000元押金的责任，其他责任不应承担的意见，部分予以采信。对乐语公司辩称新亚公司与罗周军签订的租赁协议已经终止履行，宅急购公司作为次承租人无权继续使用该房屋、乐语公司系该房屋的合法承租人，在宅急购公司未与其达成租赁协议的情况下，其有权要求宅急购公司搬离涉案房屋以及将该房屋转租给中智通讯器材有限公司的意见，理由正当，该院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院作出判决：一、河南新亚通讯器材有限公司于本判决生效之日起十日内向河南省宅急购房产经纪有限公司返还房屋租金35507元和押金5000元；二、河南新亚通讯器材有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿河南省宅急购房产经纪有限公司装修费损失54214元和转让费损失55808元；三、河南新亚通讯器材有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南省宅急购房产经纪有限公司违约金30000元；四、驳回河南省宅急购房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8485元，由河南省宅急购房产经纪有限公司负担5287元，河南新亚通讯器材有限公司负担3198元。 宣判后，新亚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未查清事实，新亚公司不存在违约行为。1、河南乐语通讯器材有限公司于2009年成立，不是由河南冠芝霖商贸有限公司变更而来。一审对此认定错误。一审时乐语公司提交的冠芝霖工商变更登记申请书，不具有法律效力。2、新亚公司未拖欠业主罗周军的房租。乐语公司后来交的10万元是补齐新亚公司当年应交租金差额部分。3、新亚公司与罗周军签订的租赁合同中未约定新亚公司迟延交付租金可解除合同，且已交纳大部分租金，新亚公司未收到罗周军解除合同的通知。4、自2011年2月初，新亚公司因内部决策原因，将当时乐语新亚所有资产及债权债务转让给乐语公司，乐语公司盖括接受乐语新亚所有资产。因乐语新亚已无实际资产，拟注销该公司，新亚公司得知后争取名称，将河南乐语新亚变更为河南新亚通讯。关于转让行为，双方之间未签订书面合同，但通过乐语公司向新亚公司发的通知收回房屋使用权，表明乐语公司自认承受新亚公司的权利义务事实。乐语公司承租时租金仍为原数额。新亚公司收取宅急购公司的租金及押金，按照新亚公司与乐语公司的约定，已包含在双方转让之中。综上，新亚公司不存在违约行为，乐语公司已接受新亚公司的所有权利义务，其接收后在履行过程中产生的责任与新亚公司无关。二、不管乐语公司还是新亚公司违约，新亚公司没有采取措施防止损失扩大，不应就其扩大部分继续主张。三、原审法院认定宅急购公司装修损失数额有误，应重新予以核定。宅急购公司装饰装修部分包括大量未形成附合的装饰装修物，该部分可以拆除或搬运，不应当计算损失之中。综上，新亚公司已将全部权利义务转让于乐语公司，乐语公司也表示愿意继续履行未履行完毕的权利义务，因此，不存在新亚公司违约，不负有返还租金及押金的义务，也不应当承担违约责任，对宅急购公司没有采取措施防止损失扩大部分，无权主张权利。请求二审法院依法改判，新亚公司不承担责任。 被上诉人宅急购公司答辩称：新亚公司存在严重违约行为，其与乐语公司之间关系，我方不清楚，乐语公司也应承担连带责任。原审法院认定赔偿数额正确，请求二审法院维持原判。 被上诉人乐语公司答辩称：1、乐语公司提交工商登记相关材料，足以证明乐语公司由河南冠芝霖公司变更而来。2、因新亚公司拖欠罗周军房租10万元，宅急购公司与罗周军租赁合同解除后，房屋按原租赁条件转由乐语公司与罗周军签订租赁合同并经营店面。乐语公司首期租金为新亚公司拖欠的10万元租金。罗周军在一审时出庭说明了合同解除情况。3、新亚公司所称资产和债权债务转让问题，未提供相关证据证明。4、新亚公司违约明显：未按协议约定支付房东房租，导致合同解除。在2011年12月份店面关闭后，宅急购公司将租金打入其帐户后，新亚公司据为已有。综上，新亚公司自身原因导致违约，与乐语公司无关。因乐语公司与宅急购公司无法达成租赁协议情况下，有权要求宅急购公司搬离。请求二审法院维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：宅急购公司与新亚公司签订的《房屋租赁合同》，合法有效，应受法律保护。宅急购公司按约提前交纳2012年3月15日至2013年3月14日租金，履行了合同义务，应当对租赁房屋具有合法占有、使用权。而租赁的房屋于2012年3月20日被收回，导致宅急购公司的合同目的无法实现，根据合同的相对性，新亚公司应承担违约责任，原审法院对此认定是正确的。新亚公司上诉称其将合同权利义务转让给乐语公司，乐语公司不予认可，新亚公司对其主张的事实未提供相关证据予以证明，故本院不予采信。原审法院根据双方签订合同的租期、装修费用，予以确定新亚公司承担赔偿损失数额较为客观并无不当。综上，新亚公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3198元，由上诉人新亚公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱 梅 审 判 员 秦 宇 代理审判员 邱 帅 二〇一四年十二月二十五日 书 记 员 徐若莹 |
