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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民三终字第1145号 上诉人（原审被告）商丘市宁陈苏通置业有限公司。 法定代表人师先锋，该公司经理。 委托代理人刘博，该公司员工。 被上诉人（原审原告）黄玉敏，女，1977年11月10日出生。 委托代理人刘苏嘉，河南睢阳律师事务所律师。 上诉人商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称宁陈苏通置业公司）与被上诉人黄玉敏商品房销售合同纠纷一案，黄玉敏于2014年5月7日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求依法判令宁陈苏通置业公司支付其违约金37820元。商丘市睢阳区人民法院于2014年8月6日作出（2014）商睢民初字第01043号民事判决，并向双方当事人进行了送达。宁陈苏通置业公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月17日在本院第六审判庭公开开庭进行了审理。上诉人宁陈苏通置业公司的委托代理人刘博，被上诉人黄玉敏的委托代理人刘苏嘉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审认定，2013年7月29日，双方当事人签订商品房买卖合同，约定宁陈苏通置业公司将“位于中州路和文化路交叉口第2幢东2单元8层东户A号房，每平方米3620.35元，共126.78平方米，共计458988元出卖给黄玉敏，交付期限为2012年10月31日前，并约定出卖人逾期交房的违约责任，即逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2012年10月31日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二的违约金”。黄玉敏完全按合同约定履行了各项义务，宁陈苏通置业公司违背合同约定没有按照约定的条款履行交房义务，2013年12月17日才通知黄玉敏交房，延期交房时间为412天。 原审认为，当事人订立合同，该合同是双方在平等自愿条件下达成的，为有效合同，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方均应按照约定履行自己的义务，宁陈苏通置业公司没有按照约定期限交房，故应当依据合同约定向黄玉敏支付违约金。 原审根据《中华人民共和国合同法》四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决：被告商丘市宁陈苏通置业有限公司支付原告黄玉敏违约金37820元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费746元由被告商丘市宁陈苏通置业有限公司承担。 宁陈苏通置业公司上诉称，1、原审认定事实错误，涉案的合同是2013年7月29日签订，原审却认定约定交房的期限为“2012年10月31日之前”，明显违背交易习惯及生活常识；宁陈苏通置业公司是2013年12月1日通知黄玉敏交房，原审认定为“2013年12月17日通知交房”错误。2、虽然双方当事人在商品房买卖合同中约定的逾期交房的违约责任，但后来双方又自愿达成房屋交接确认书，将交房期限由2012年10月31日变更为2013年12月1日，黄玉敏对此明确表示同意和认可，双方也在交房通知约定的时间内履行了交接手续，故宁陈苏通置业公司不存在违约行为，原审判令宁陈苏通置业公司向黄玉敏支付逾期交房违约金不当。请求二审撤销原判，依法改判。 黄玉敏未提交书面答辩状，庭审中口头辩称，黄玉敏与宁陈苏通置业公司在2012年购房、交房款时已经签订有房屋买卖合同，后来宁陈苏通置业公司将原合同要回，重新签订现在的这份合同，宁陈苏通置业公司存在逾期交房的事实，原审判令其承担支付违约金的责任正确。请求二审驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、双方当事人之间形成商品房买卖合同关系的实际日期应当如何认定；2、宁陈苏通置业公司是否存在逾期交房的行为，原审判令其承担违约责任是否适当。 双方当事人对本院归纳的争议焦点没有异议，并进行了论辩。 二审庭审中，宁陈苏通置业公司提交的证据是：1、商品房买卖合同一份，证明合同约定的房屋交付期限在合同签订日期之前，不符合正常的交易习惯；2、交房通知书一份及收据五张，证明双方自愿完成了交房手续，履行了交房义务；3、商品房交付通知书一份，证明宁陈苏通置业公司于2013年12月1日通知黄玉敏交房时间为2013年12月1日至12月31日；4、房屋交接确认书一份，证明双方一致认可交付房屋期限的变更，该房屋交接确认书是对商品房买卖合同的完善和补充，具有同等效力，宁陈苏通置业公司没有逾期交房。 经本院组织质证，黄玉敏对上述四组证据的真实性没有异议，但对宁陈苏通置业公司的证明目的有异议，认为上述证据仅能证实实际交付房屋的时间，并不能证实宁陈苏通置业公司不存在违约行为。 经本院审查认为，上述四组证据均是双方共同签字确认的房屋购买及交接手续，且黄玉敏对真实性也没有异议，故本院对四组证据的真实性予以采信。但上述证据均不能证实双方就原商品房买卖合同进行了变更，故对其证明目的不予采信。 本院经审理查明的事实除与原审认定一致外，另查明，黄玉敏交付房款458988元的具体时间为：2012年1月8日分别支付90000元、50000元，2012年1月10日支付160000元，2012年3月20日支付158988元，同时在2012年3月20日支付房屋配套费用19245元。 本院认为，关于涉案商品房买卖合同关系实际形成日期应如何认定的问题。双方当事人对本案中签订日期为2013年7月29日的商品房买卖合同的真实性及内容均没有异议，虽然宁陈苏通公司主张合同“签订日期在后、交房日期在前”不符合交易习惯，但黄玉敏对此进行了合理的解释，即其在支付房款时已经签订了商品房买卖合同，本案中的这份是后来又重新签订的，因宁陈苏通置业公司对双方之间存在商品房买卖关系及黄玉敏支付房款的时间均无异议，故结合黄玉敏支付房款的时间，以及合同中“买受人于合同签订当日内一次性付清总房款”的约定，可以认定双方当事人实际形成商品房买卖关系的时间应是2012年1月8日，双方于此时约定房屋的交房期限为2012年10月31日之前并不违反交易习惯，宁陈苏通置业公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于宁陈苏通置业公司是否存在逾期交房的行为，原审判令其承担的违约责任是否适当的问题。宁陈苏通置业公司主张涉案的房屋交接确认书是双方对原合同的补充约定，因黄玉敏在该协议上签字认可，故宁陈苏通置业公司没有逾期交房，不存在违约行为。本院经审查认为，宁陈苏通公司在其准备交付房屋时，于2013年12月17日向黄玉敏发出商品房交付通知单，在黄玉敏收到通知去办理交接房屋的手续时，双方再签订房屋交接确认书。从房屋交接确认书的内容上可以看出，该确认书仅是业主同意对房屋进行接收和对宁陈苏通置业公司履行交付房屋行为的认可，并非是对原商品房买卖合同的补充或变更，宁陈苏通置业公司的违约行为发生在其作出商品房交付通知之前，即使其在该交付通知规定的时间内交房，亦不影响其因先前违约行为而承担相应的违约责任，黄玉敏在房屋交接确认书上签字亦不是对其逾期交房行为的认可，故宁陈苏通置业公司的该项上诉主张亦不能成立，本院不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判令宁陈苏通置业公司承担违约责任并无不当，宁陈苏通置业公司的上诉观点和理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费746元，由商丘市宁陈苏通置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张倩 审 判 员 冯明 代理审判员 徐斌 二〇一四年十二月二十九日 书 记 员 邵甜 |
