|
河南省方城县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）方民商初字第27号 原告：方城县博望镇搬运站。 负责人：毛建营，任站长。 委托代理人：林立，河南赫奕律师事务所律师。 被告：王大海，男，汉族。 委托代理人：高荣正，方城县博望镇法律服务所法律工作者。 原告方城县博望镇搬运站（以下简称博望搬运站）与被告王大海为租赁合同纠纷一案，原告博望搬运站于2014年5月12日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭进行了审理，原告博望搬运站的委托代理人林立、被告王大海及其委托代理人高荣正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告博望搬运站诉称：2003年12月17日，原、被告签订房屋租赁合同，因租赁合同中对租金的调整幅度未作出约定，2011年原告提出结合以低于市场价的租金的行情适度调高房租，并将租金由每年3000元调整至每年9000元，但被告既不同意调价，也拒交付合同约定的每年3000元租金，由此形成争议。在无奈的情况下，原告于2013年12月给被告发出通知，要求交纳租金，被告不但拒绝交纳租金，反而恶人先告状，其行为令人气愤。由于租赁合同第一条约定的期限为长期使用，依照《合同法》的有关规定，应为不定期租赁合同，出租人依法对不定期租赁合同有权随时予以解除。同时，合同对租金未约定调整幅度，不符合长期租赁合同的基本特征，结合被告拖欠拒交租赁费的实际现状，故该合同应予以解除。请求1、依法解除双方2003年12月17日签订的长期房屋租赁合同；2、判令被告支付2011年至2013年度拖欠的租赁费9000元，2014年租赁费按标准支付到腾房为止；3、判令被告腾出所租赁原告的门面房屋；4、承担本案诉讼费用。2014年11月12日，原告变更诉讼请求中的第一项为：依法终止双方2003年12月17日签订的长期房屋租赁合同。 原告为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提供了下列证明材料： 1、2003年12月17日，原告与被告王大海的父亲王洪发签订的房屋租赁合同一份； 2、原告法定代表人身份证明书； 3、方城县人民法院（2011）方民商初字第281号民事判决书； 4、南阳市中级人民法院（2012）南民商终字第45号 民事判决书； 5、2003年12月17日，原告与张得峰签订的房屋租赁合同； 6、提存公证规则； 7、方城县人民法院（2014）方民商初字第6号民事判决书； 8、南阳市中级人民法院（2014）南民二终字第00772 号民事判决书。 被告王大海辩称：一、争议房屋是原告与被告的父亲王洪发于1993年12月8日经协商一致，由王洪发个人出资占用原告地皮所建造的集资性房屋，当时王洪发个人承担了巨大的经济负担，依照当时约定被告对该房屋的使用期限至今未满；二、尽管2003年12月17日因种种原因双方对原合同进行了变更，但该变更是双方诚实守信、协商一致，且变更后的合同条款符合法律规定，合同变更后被告依约按时履行自己的付款义务，怎会拖欠原告租赁费；三、2003年12月17日的合同第三条明确约定解除合同的条件，而被告未因自己的违约行为造就原告解除合同的条件；四、因原告擅自提高房租，被告为维权于2014年1月14日起诉至方城县人民法院请求确认2003年12月17日的租赁合同为有效合同。方城县人民法院（2014）方民商初字第6号民事判决书判决“确认原告王大海之父王洪发于2003年12月17日同被告方城县博望搬运站所签订的房屋租赁合同为有效合同”。博望搬运站不服一审判决上诉至南阳市中级人民法院， 南阳市中级人民法院（2014）南民二终字第00772号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”；五、原告此次起诉的理由与上述理由相同，因南阳市中级人民法院对合同已确认为有效合同，故请求驳回原告诉讼请求。 被告王大海向法庭出示的证据材料有： 1、2003年12月17日，原、被告王大海的父亲王洪发签订的房屋租赁合同一份； 2、2004年元月1日，原告收王洪发交纳的2004年1月1日至2007年1月1日的房租12000元收据一份； 3、2013年2月，博望政府经济办收取王遂（王大海）交2011年-2012年租博望搬运站房租12000元的凭条一份； 4、1993年12月8日，博望搬运站与王洪发签订的集资兴建搬运站西临街房合同书一份； 5、方城县人民法院（2014）方民商初字第6号民事判决书； 6、南阳市中级人民法院（2014）南民二终字第00772 号民事判决书。 经审理查明：1993年12月8日，原告博望搬运站为甲方、被告王大海之父王洪发为乙方，双方签订了“集资兴建搬运站西临街房合同书”，合同书约定：一、甲方向乙方提供地皮兴建房子（楼房）叁间，乙方同意向甲方投资每间上下层1.3万元，共计3.9万元，由甲方统一使用，动工兴建。二、房子建成后，所有权权归甲方，乙方只有使用权和管理权，不准私自出售和乱改建。三、甲、乙双方同意房子建成后，交乙方使用，使用期为二十二年，每月每间上下共计147.8元，每年结算一次，由甲方从乙方集资款中扣除。四、乙方有权使用22年，22年期内甲方无权中止合同。五、在乙方经营使用过程中，因扩街、街道迁移、行政体制改革和一切天灾人祸等造成的损失，由甲方负担。六、甲、乙双方同意，合同到期后可优先满足乙方延续合同，继续使用。七、合同变更，由双方协商决定，双方以合同条款为依据，恪守信用，永不改变。2003年12月17日被告王大海之父王洪发作为乙方、原告博望搬运站作为甲方，双方另行签订了房屋租赁合同一份，合同的主要内容为：一、甲方将位于张骞街南段路东的门面房叁间二层计陆间及后边租给乙方长期使用。二、承租期自200四年一月一日起实行，租赁费每年共计叁仟元。三、乙方必须于每年的一月一日前向甲方缴清当年的租赁费。同时，甲方向乙方出具收款收据，逾期不缴，按日加收租赁费10％的滞纳金，逾期两个月仍缴不清者，甲方有权终止合同。四、……。五、自本合同签订之日起，甲乙双方原签的所有合同、协议，自行终止。以本合同为准。六、本合同未尽事实，依照《合同法》规定执行。七、本合同一式四份，甲乙双方各一份，企业办一份，司法所一份。甲方签章：皮丙全、毛建营，原告公章，乙方签字：王洪发及指印。合同签订后，王洪发于2004年元月1日向博望搬运站交纳2004年1月1日至2007年1月1日的房租12000元。后房租按每年3000元交纳至2010年。2007年王洪发去世，该租赁合同的权利义务由其儿子王大海承继。因原告博望搬运站提高房租，被告不同意，2013年2月，被告王大海向博望镇政府经济管理办公室缴纳租赁费12000元，经济管理办公室工作人员付洲、德升出具了凭条，内容为：“王遂交2011年-2012年两年租搬运站门面房租赁费暂收12000元（待换正规发票）”。2014年5月12日，原告博望搬运站以被告王大海既不同意调价，也未缴纳房租为由，起诉来院，请求1、依法解除双方2003年12月17日签订的长期房屋租赁合同；2、判令被告支付2011年至2013年度拖欠的租赁费9000元，2014年租赁费按标准支付到腾房为止；3、判令被告腾出所租赁原告的门面房屋；4、承担本案诉讼费用。2014年11月12日，原告变更诉讼请求中的第一项为：依法终止双方2003年12月17日签订的长期房屋租赁合同。 综上事实，本院认为：原告博望搬运站与被告王大海的父亲王洪发于2003年12月17日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，为有效合同。王洪发去世后，王大海作为其继承人承继该合同，应当按合同约定履行权利义务。该合同第一条约定“长期使用”，属对租赁期限约定不明，应视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，双方当事人可随时解除。因该合同第二条约定每年一月一日缴清当年房租，逾期两个月仍不缴清，可终止合同。现王大海仅向原告博望搬运站缴纳房租至2010年，自2011年至今的房租未向原告博望搬运站交纳，依据合同约定，原告博望搬运站可以终止合同。故原告博望搬运站请求判令终止双方2003年12月17日签订的长期房屋租赁合同，腾出房屋及要求被告支付房租至房屋腾出日止的理由成立，本院予以支持。被告王大海辩称，其父亲王洪发于1993年12月8日与原告博望搬运站签订的合同属集资性质，约定的使用期限至今未满。因被告王大海的父亲王洪发于2003年12月17日与原告签订的合同第五条已明确约定，双方原签订的合同自行终止，故被告王大海的辩解理由不能成立，本院不予采信。被告王大海辩称：其已将2011年至2014年的房租缴纳给原告博望搬运站的上级主管部门，即博望镇政府经济管理办公室，没有违约行为。因原告博望搬运站具备独立法人资格，并非博望镇政府下设的部门，博望镇经济管理办公室工作人员收取房租的行为，不能认定为原告博望搬运站的行为。且被告王大海提供的收条仅显示收取的房租为2011年至2012年的，说明2013年至今的房租，被告王大海仍未缴纳。故被告王大海的辩解理由不能成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、终止原告方城县博望镇搬运站与被告王大海的父亲王洪发于2003年12月17日签订的房屋租赁合同。 二、被告王大海于本判决生效后60日内将2003年12月17日签订的房屋租赁合同中租赁的房屋退还给原告方城县博望镇搬运站。 三、被告王大海于本判决生效后10日内向原告方城县博望镇搬运站按每年3000元计算支付自2011年1月1日至房屋腾出之日的房租。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由被告王大海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 陈庆阳 审 判 员 杨保存 人民陪审员 刚晓阳 二〇一四年十二月三十日 书 记 员 包 玉 |
