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河南省郑州市二七区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）二七民二初字第1666号 原告（反诉被告）吴伟婷，女，汉族，1986年9月10日出生， 委托代理人李云、刘明玉，河南正商律师事务所律师。 被告（反诉原告）郑州新悦城物业管理有限公司， 法定代表人刘路平。 委托代理人刘欢欢，系该公司员工。 委托代理人郭辉，河南华融律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴伟婷诉被告（反诉原告）郑州新悦城物业管理有限公司及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴伟婷及其委托代理人李云，被告的委托代理人刘欢欢、郭辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴伟婷诉称：2012年7月17日，原、被告签订租赁协议，由原告租赁被告位于大学路与政通路东南角“郑州新悦城商业中心大学路店”的负一层097号铺位，经营服装生意，同时，被告商场提供统一的营销、管理服务。合同签订后，原告如约预付了三个月的租金和三个月的租赁押金，但是被告商场并没有依约开业。原告接手后，很快进行装修、准备货品、雇佣人员等。但是，由于被告自身原因迟迟不开业，商铺一直被搁置8个月之久。2012年10月28日，该商场负一层才开始试营业，直至同年11月22日负一层随同楼上的“沃尔玛”超市一起开业，整个商场才算正式进入营运状态。之后，基于延迟开业和前期生意惨淡的原因，商场多次向原告承诺，将对租金进行减免，什么时间开始收房租另行书面通知。被告曾向众商户承诺将聘请专业运营团队，营销、宣传整个商场。但时至今日也没有聘请任何专业机构，导致商场宣传极其不到位、客流量极小，甚至商场周围的居民都不清楚商场负一楼的经营状态。被告宣传不到位再加上管理松散，直接导致大多商户关门歇业，整个商场惨淡经营。2013年11月26日，被告单方违约故意停电，停电状态持续半月之久，导致商铺无法经营，现在被告又私自与电动车厂家签订合同，欲将整个一层和负一层改为经营电动车的“电动车第一城”。2014年6月12日，被告在没有任何告知的情况下，单方对原告进行清场，将原告的所有货品统统拉走，导致原告货品损失惨重。原告作为弱势的商户，作为整个大商场的一小部分，在被告商场开业前期投入巨额资金装修，后期投入大量人力物力经营服装生意，本希望有好的经营，没想到被告多次出尔反尔违反承诺。故原告诉至本院，请求判令：1、解除租赁协议；2、被告退还租赁保证金、预付租金、装修保证金、营运保证金等共计18752元和装修费用、货品损失、加盟费共计40310元，合计59062元；3、被告承担本案的诉讼费用。 原告吴伟婷针对被告郑州新悦城物业管理有限公司的反诉辩称：1、反诉不是事实，应予以驳回。2、双方不是简单的租赁关系，是由被告提供统一提供管理服务营销服务的服务关系。即便商铺交到原告手中，没有一个统一的良好的经营环境，合同的根本目的就不能实现。3、原告没有占有商铺经营至今，商铺一直处于被告的扣押状态。4、被告三任楼层主管黄明霞、高文俊、代维妮曾多次在楼层开会表示什么时间收房租物业费另行通知，负一层商户长期处于交三押三的状态，并且商场也默许了这种物业费的状态，与前三任主管的承诺相对应，现在三任主管不干了，新上任的领导孙京京推翻承诺，违背商业信誉。5、原告至今为止没有收到任何的书面通知，并且自己的商铺已于6月12日被商场清场。 原告吴伟婷针对本诉及反诉提交的证据有：1、租赁协议、消防安全责任书及商铺经营管理公约各1份、收据7张；2、新悦城招商宣传彩页1张；3、证人魏秀梅、娄华、霍春霞、陈焕、梁艳霞、田娜娜、严蕾蕾、耿莉晓、尹利芹、王凤勤、付维娜、张亚丹、杨新民、户云凤、牛立忠、赵红梅、薛雁证言各1份，15家商户视频资料和录音资料；4、新悦城负一楼商户关门照片2张及宣传画；5、新悦城负一楼电动车规划宣传彩页及照片2张；6、新悦城一楼商场停电清场装修照片51张及停电视频2份；7、装修合同及发票各1份。 被告郑州新悦城物业管理有限公司辩称：1、同意解除原被告于2012年7月17日签订的租赁协议。2、被告没有违约，原告长期拖欠被告公司的租赁费、物业管理费等，属根本违约行为。3、被告已依照约定向原告交付了上述商铺，原告在2012年10月29日之前，原告没有合法的经营资格，造成经营不能的原因在原告。4、原告至今未交还房屋，还拖欠租赁费，按协议约定，原告要求退还租赁保证金的诉讼请求不能成立，应予驳回。5、运营保证金应按合同约定在租赁关系解除后3个月后无息返还，运营保证金按约定办理6、被告已退还给原告装修保证金。7、原告自己经营不善，经营风险应自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告郑州新悦城物业管理有限公司反诉称：2012年7月17日，原、被告就位于郑州市二七区大学路10号郑州新悦城商业中心大学路店负一层097号房屋（商铺）签订了一份《租赁协议书》，租赁期限为2012年10月1日至2014年12月31日，被告依照约定向原告交付了上述商铺，郑州新悦城商业中心大学路店也于2012年10月28日正式开业并正常营业至今。被告依《租赁协议》相关约定向原告提供了可用于租赁的房屋和为商场提供了适合经营的物业管理服务。原告自2012年8月起一直使用该商铺经营至2014年6月20日，但原告仅向被告预交了3个月的租金6726元、租赁保证金6726元、装修保证金2000元、营运保证金2000元外，未依照《租赁协议》的相关约定向被告如期支付租金和管理费用。被告曾多次用不同方式要求原告履行义务，但原告至今未履行义务，已构成根本违约，被告提起反诉，要求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁协议；2、原告向被告支付自2013年1月至2014年6月，共17个月的房租27146元（每月2242元，扣除租赁保证金6726元、装修保证金2000元、营运保证金3000元余27146元）及滞纳金25424.28元（每日按逾期交付金额的2‰）、管理费12800元（自2012年10月至2014年6月，共计20个月，每月640元）及滞纳金7296元，共计72666.28元；3、原告承担本案的全部诉讼费用。 被告郑州新悦城物业管理有限公司针对本诉及反诉提交的证据有：1、《租赁协议书》1份；2、原告出具的声明1份；3、二次装修申请表及相关规定各1份；4、个体工商户营业执照复印件1份。 根据上述有效证据及原、被告庭审陈述，本院确认如下案件事实：2012年7月17日，原告吴伟婷与被告郑州新悦城物业管理有限公司签订了一份租赁协议，双方主要约定，被告将郑州新悦城商业中心大学路店B1层097号商铺租赁给原告，租赁期限自2012年10月1日至2014年12月31日，原告向被告支付固定租金，第一、二、三租赁年度每月租金为2242元，房屋管理费为每月640元，原告应于签订合同时或之前支付租赁保证金6726元、装修保证金2000元、营运保证金3000元，双方还对其他事项进行了约定。 2012年7月17日、8月1日，原告分别向被告交纳租金6726元、租赁保证金6726元、营运保证金3000元和电费押金300元、出入证押金60元（票据中注明“出入证押金已退”）。2012年10月28日，被告涉案商场开始营业。2013年3月15日，原告向被告交纳物业管理费1408元。2013年7月1日，被告向原告等商户发出“关于新悦城房租、物业管理费”的书面通知，通知要求房租、物业费自2013年1月1日起计收。2013年11月26日，被告对商场另行招商并对一楼等区域停电。双方遂发生争议，原告以被告违约为由，诉至本院，诉讼中，被告提起反诉。 上述事实由租赁协议、租金收据及租赁保证金收据、营运保证金收据、电费保证金收据等证据在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告于2012年7月17日签订的租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方应诚信履行各自的权利义务。本案中，原告要求解除与被告之间的租赁协议，被告同意，本院予以确认。鉴于被告于2013年11月26日对商场另行招商并对一楼等区域停电的事实，本院确认双方的租赁协议于2013年11月26日视为解除。合同解除后，被告应退还原告向其交纳的租赁保证金6726元、营运保证金3000元、电费押金300元。原告要求被告支付装修费、货品损失及加盟费，其提交的证据不能充分证明上述损失及损失的数额，本院不予支持。关于租金和物业管理费问题，根据合同履行情况及双方提交的证据上来看，租金和物业管理费从书面通知下达之日起计算至合同解除之日比较适宜，即自2013年7月1日起计算至2013年11月26日止，因租金每月2242元、物业管理费每月640元，故原告应当承担的租金为10836元、物业管理费3093元，扣除原告已向被告交纳过的租金6726元、物业管理费1408元，原告还应向被告支付租金4110元、物业管理费2495元共计6605元。被告反诉的滞纳金，因双方没有约定，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持；被告的反诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告吴伟婷与被告郑州新悦城物业管理有限公司2012年7月17日签订的租赁协议于2013年11月26日解除； 二、被告郑州新悦城物业管理有限公司退还原告吴伟婷租赁保证金6726元、营运保证金3000元、电费押金300元，共计10026元； 三、原告吴伟婷支付被告郑州新悦城物业管理有限公司租金4110元、物业管理费2495元共计6605元； 四、驳回原告吴伟婷的其他诉讼请求。 五、驳回被告郑州新悦城物业管理有限公司的其他反诉请求。 上述判决二、三项于判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1276元，原告吴伟婷负担1000元，被告郑州新悦城物业管理有限公司负担276元。反诉费1616元减半收取808元，原告吴伟婷负担88元，被告郑州新悦城物业管理有限公司负担720元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。 审 判 长 刘文锋 人民陪审员 阴彦平 人民陪审员 胡秋菊 二〇一五年一月十四日 书 记 员 赵章源 |
