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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民二终字第728号 上诉人（原审被告）于光连（曾用名余光连），男，1948年9月10日出生，汉族，文盲，住永城市。 上诉人（原审被告）高永昌，男，1970年10月10日出生，汉族，小学文化，住永城市东城区。 上诉人（原审被告）王怀礼，男，1969年10月1日出生，汉族，初中文化，住永城市东城区。 三上诉人共同委托代理人赵立，河南正剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）汤军峰，男，1974年9月2日出生，汉族，初中文化，住永城市。 被上诉人（原审原告）曹居德，男，1970年4月5日出生，汉族，初中文化，住永城市新城。 被上诉人（原审原告）王玉宽，男，1963年3月3日出生，汉族，住永城市。 三被上诉人共同委托代理人刘安军，河南正剑律师事务所律师。 上诉人于光连、高永昌、王怀礼因与被上诉人汤军峰、曹居德、王玉宽房屋买卖合同纠纷一案，汤军峰、曹居德、王玉宽于2013年12月23日向永城市人民法院提起诉讼，请求依法判令于光连、高永昌、王怀礼给付其房价款180万元，并承担违约金100万元，共计为280万元。该院于2014年4月13日作出（2014）永民初字第34号民事判决。于光连、高永昌、王怀礼不服该判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人于光连、高永昌、王怀礼及其委托代理人赵立，被上诉人汤军峰、曹居德及三被上诉人委托代理人刘安军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2013年5月16日汤军峰、曹居德、王玉宽（作为甲方）与于光连、高永昌、王怀礼（作为乙方）签订房屋买卖合同书一份，汤军峰、曹居德、王玉宽将投资开发建设的永城市薛湖镇侯楼社区建设项目以每平方米560元的均价整体转让给于光连、高永昌、王怀礼。合同约定：一、侯楼中心社区坐落于薛湖镇侯楼村境内，是永城市市委、市政府批准设立的。二、转让条件：1、甲方与侯楼村委会签订的合同和有关资料全部转让给乙方；2、甲方把侯楼社区规划83亩的土地全部无偿的转让给乙方，新增的土地补偿款由乙方支付；3、由甲方负责施工的未完工程完工后由张夫学验收后交付乙方；4、合同生效后，甲方原所签与侯楼社区建设有关的所有合同的权利和义务全部一次性转让给乙方，所产生的一切费用由乙方承担；5、乙方在社区建设过程中，不得允许侯杰参与股份投资和分红，但乙方在施工过程中可自行找人协调可能出现的问题。三、付款方式：合同签订后7日之内，乙方付给甲方定金200万元。乙方正式施工后甲方开始进场施工，甲方保证在一个月之内将未完工工程完工。甲方把成品房交给乙方后，乙方应在45天之内，连同甲方代付的新增土地补偿款约30万元（收款证明在于光连等人处），共计180万元交给甲方。之后45天之内再付200万元，余款在最后45天之内一次性付清。具体面积以实际测量为准，收款以收款证明为依据。四、违约责任：乙方付给甲方的房款超过规定期限乙方应付给甲方违约金100万元。合同签订后，汤军峰、曹居德、王玉宽按照合同约定履行了义务，并经张夫学验收后交付于光连、高永昌、王怀礼。而于光连、高永昌、王怀礼在给付汤军峰、曹居德、王玉宽200万元定金后，没有按合同约定支付剩余款项，双方为此发生纠纷，汤军峰、曹居德、王玉宽诉至该院。 原审法院认为，1、汤军峰、曹居德、王玉宽已按双方约定履行了交房义务，不存在违约行为，但于光连、高永昌、王怀礼在履行合同中存在违约行为。从查明的事实看，双方当事人所签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利并履行各自的义务。合同签订后，汤军峰、曹居德、王玉宽按照合同约定履行了义务，张夫学出具的证明可以证实。于光连、高永昌、王怀礼虽辩称汤军峰、曹居德、王玉宽并未按《商品住宅装修一次到位实施导则》的规定交付成品房，但从双方所签合同内容看并没有约定房屋交付时的具体标准，结合双方交易价格低于现行市场普通价格的情况，汤军峰、曹居德、王玉宽经双方指定的中间人张夫学之手交付的已经建好的房屋，就视为是双方合同约定的成品房，于光连、高永昌、王怀礼要求汤军峰、曹居德、王玉宽按《商品住宅装修一次到位实施导则》的规定履行交房义务缺乏依据，且于光连、高永昌、王怀礼对其辩称理由亦没有证据加以证明其成立，因此对于光连、高永昌、王怀礼的辩称理由该院不予采纳。于光连、高永昌、王怀礼不按合同约定给付购房款的行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任。2、汤军峰、曹居德、王玉宽要求于光连、高永昌、王怀礼给付房款180万元，并承担违约金既有事实依据亦有法律依据。从本案看，汤军峰、曹居德、王玉宽按双方的约定履行了交房义务后，有权要求于光连、高永昌、王怀礼按合同约定给付房款，因此汤军峰、曹居德、王玉宽要求于光连、高永昌、王怀礼按约定给付购房款180万元理由正当，该院予以支持。违约金是基于当事人的约定或者法律的直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付金钱。违约金由当事人约定的为约定违约金，约定违约金是一种合同关系，既是诺成合同，又是附条件合同，违约行为只要发生，违约金合同即生效。且实践中民事法律行为以遵守当事人意思自治为原则，当事人没有约定或约定不明时再依照法律规定。结合本案双方交易价格总额看，双方对违约责任的约定既是双方真实意思表示又不违反法律的强制性规定，且于光连、高永昌、王怀礼对违约金的数额没提异议，在于光连、高永昌、王怀礼违约的情况下，汤军峰、曹居德、王玉宽依照双方的合同约定要求于光连、高永昌、王怀礼支付违约金的理由正当，符合法律规定，该院予以支持。但汤军峰、曹居德、王玉宽要求于光连、高永昌、王怀礼一次性支付违约金100万元过高，应以实际违约金额180万元（总价款1000万元）计算违约金，即18万元为妥。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、于光连、高永昌、王怀礼于该判决生效后十日内给付汤军峰、曹居德、王玉宽购房款180万元，违约金18万元，合计198万元；二、驳回汤军峰、曹居德、王玉宽的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29200元，汤军峰、曹居德、王玉宽负担9200元，于光连、高永昌、王怀礼负担20000元。 上诉人于光连、高永昌、王怀礼上诉称：原审法院认定事实错误。1、原审认定被上诉人不存在违约行为错误，原审认定这一事实主要依据是张夫学与荀秀俭出具的一份证明。上诉人原审庭审时对张夫学签名提出质疑，张夫学没有出庭接受质询。且被上诉人提供的所谓张夫学出具的证明是2013年10月22日，直至当年的12月份，被上诉人还在不停的施工，既然张夫学验收合格了，被上诉人还施什么工。2、双方提供的证据恰恰证明被上诉人违约，双方约定的成品房交付时间是协议签订后一个月，协议是2013年5月16日签订，即便按照张夫学所谓证明，被上诉人也没有按约定期限交付成品房。3、上诉人也向原审提交了张夫学的证明，原审法院却以该证明在被上诉人提交的张夫学证明之后且没有出庭而予以否认，没有法律规定同一个证人出具的证明前一个可以否定后一个，即使不能确认后一个的效力大于前一个，认为证人没有出庭更是使用了双重标准。4、退一万步讲即便张夫学为被上诉人出具了验收证明，但约定的是由张夫学验收后交付，张夫学怎么交付的不清楚。5、上诉人向法庭提交的照片及光盘清楚证明涉案房屋很多工程没有完工，有的已安装窗户，有的没安，有的安装了落水管道，有的没有，有的有门，有的没有，有的已铺地板砖，有的没铺，甚至有的墙面连粉都没有粉，成品房不应是这样参差不齐、杂乱无序的。6、原审认为约定交付的房屋没有具体标准错误，合同第三条清楚约定交付的房屋是成品房。现在涉案房屋连毛坯房的条件也未达到。至于原审认为双方交易价格低于现行市场价格，无证据支持，有越俎代庖之嫌。7、上诉人提交的被上诉人给上诉人的一份通知，虽然时间在合同签订之前，但也是涉案房屋，被上诉人在出售给上诉人之前就已要求上诉人之一王怀礼把涉案房屋建成一个什么标准的楼房，出售后标准不应降低。请求撤销原判，发回重审或依法改判。二审庭审补充请求依法确认双方之间的合同无效并驳回被上诉人的诉请。 被上诉人汤军峰、曹居德、王玉宽答辩称：一、原审庭审时，张夫学没有出庭接受质询，但没有理由否认其证言的真实性，张夫学没有出庭的原因是张夫学是上诉人于光连的亲外甥，一审开庭前，上诉人于光连为了不让张夫学出庭拿着药瓶子到张夫学家闹事，阻止张夫学出庭作证。作为外甥和舅，别说拿药瓶子，就是打个招呼也得考虑考虑。可惜交工证明2013年10月22日已经形成。结合一审荀秀俭的出庭证言，涉案工程已经张夫学验收是真实的。上诉人所说2013年12月份仍然在施工是不存在的情况，不能以没有依据的所谓事实来否认张夫学的证言。二、张夫学的证明不能证明被上诉人违约，协议签订时间虽然是2013年5月16日，约定一个月交工，而事实上交工时间为2013年6月16日，这与张夫学写证明的时间毫无关系，用张夫学证明的时间来印证交工的时间显然是错误的。三、上诉人提及的张夫学的证明是在其给被上诉人出具证明之后，原审认为张夫学第二次出证，又没有出庭作证是在什么样的情况下所为无法证实，第一次出证是履行双方均同意其验工义务的，即有书证的效力。第二次出证即为上诉人的单方举证，且所证内容也未有写清楚完工的工程由谁施工，原审没有采信上诉人所举张夫学证明是有道理的，不是原审在证人出庭上使用了双重标准的问题。四、既然上诉人认可张夫学是验收人，为被上诉人出具了验收证明，那么上诉人接受工程是客观的，而且工程转让并非是单项房屋的转让，包括被上诉人与侯楼村委会签订的合同和有关资料全部转让给上诉人，83亩土地全部无偿转让给上诉人，上诉人现不承认接收工程仅是个态度问题，但不能否认接收整体工程的事实。五、上诉人一审出示的照片和光盘，被上诉人已经提出了异议，该证据来源不合法，双方约定的合同内容是整体交工没有统一标准。六、上诉人引用的《商品住宅装修一次到位实施导则》对双方签订交付房屋的标准没有约束力，被上诉人要求上诉人之一的王怀礼施工的标准是另外一个合同关系，而上诉人与被上诉人之间的合同是整体转让合同，包括材料、新增土地，两者完全是两码事。七、至于违约金问题，100万元的违约金是被上诉人向上诉人主张的数额，原审是依据整体工程转让1000万元中的180万元，计算的违约金是18万元，被上诉人的主张与原审判决的数额一致，并不能认为上诉人没有违约。八、上诉人说的无效理由上诉状中未提及，被上诉人认为合同是有效的。请求驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原审判决三上诉人存在违约行为及对违约金数额的认定是否适当。2、原审判决双方合同约定的购房款180万元是否应予支付。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。 二审中，三被上诉人证据如下：1、申请书一份。证明目的是：申请建设的重要性、必要性及现实意义。薛湖镇侯楼中心社区建设居民生活集中供水申请报告一份。证明目的是：建设社区需要附属设施是按照程序进行的。关于在小白河侯楼村处建桥的申请一份。证明目的是：也属于附属工程。薛湖镇侯楼村民委员会新农村建设规划申请书一份。证明目的是：社区是经永城市人民政府批准的。2、汤军峰与张夫学通话录音两份。证明目的是：三上诉人接到工程后整体转让，三上诉人仅是形式上的主体，对实体权利已经转让。张夫学也是说应该按照实际来证明。与侯楼村主任侯志民通话录音一份。证明目的是：反映被上诉人工程已经交付的事实，也显示有诱骗张夫学翻供。可以看出被上诉人提供的张夫学证明是真实的。三上诉人质证认为：1、提交证据应该在上次庭审提交，不属于新证据不予质证。虽然不予质证，但是存在问题，被上诉人提交的申请书不代表是批准，只能是臆想，能不能批准是另外一回事，占用那么多地开发不是薛湖镇政府可以批准，也不是市长可以同意的，即使有文件也不能说明开发是合法的，要依法进行，不能说明房屋建设好了就是合法的，建设好拆除也是正确的。2、关于录音，至少是被上诉人单方录音单方制作的，与录音实际内容肯定存在很大差距，断章取义，剪裁编辑都可能存在，且录音也不是张夫学说的，与任何一个人都可以说与张夫学录音，所以录音与案件没有关联性，侯志民的录音也与本案无关，侯志民不是当事人不了解具体情况。房屋上诉人不可能转让，即使转让也与案件定性无关。 本院对此证据分析认定如下：被上诉人提供的第一组证据，均系加盖有永城市薛湖镇人民政府或薛湖镇侯楼村委会印章的申请报批材料，有相关负责人签字，真实性本院予以确认。该组证据能够证明涉案侯楼社区经过了一定的报批程序，对涉案合同的效力问题，本院将在本院认为中予以论述。对第二组证据张夫学的录音，当庭经法庭询问上诉人，上诉人表示不再听了，庭后经法庭仔细听取比对，与被上诉人提供的书面录音内容一致，从录音内容结合张夫学出具的完工证明，综合本案诉争内容，该录音能够反映三上诉人已经实际接收涉案房屋的事实，本院依法予以采信。对侯志民录音因侯志民未出庭作证且无其他证据佐证，对该录音真实性本院不予评判。至于录音中反映出的三上诉人是否将涉案工程转让问题，根据合同相对性原则，不属于本案审查的对象。对于是否有人唆使张夫学作伪证问题，从上诉人提供的张夫学2013年12月21日出具的证据看，并没有否定2013年10月20日的证明，该问题也不是本案需要审查的对象。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为，一、合同效力问题。本案涉案合同首段注明双方当事人之间转让的是《永城市薛湖镇侯楼新农村建设项目》，涉案合同应属于建设施工权利转让合同，是一种权利转让，合同签订主体均系完全民事行为能力人，意思表示真实，应属于有效合同。二、违约问题。涉案合同第二条4，明确约定“由中间人张夫学验收”，结合合同签订中间人处张夫学的签字，说明双方当事人对张夫学作为验收人的身份，是通过协议共同约定的，张夫学对自身验收人的身份也是明确认可的，三方均应接受合同明示条款的约束。2013年10月20日张夫学、荀秀俭出具证明内容显示“侯楼社区整体工程已于2013年10月20日结束完工”，该证明系张夫学为被上诉人出具且由被上诉人所持有，其内容显示清楚，意思表示明确，涉案合同被上诉人所担义务工程已经完工。虽荀秀俭出具证明称“因双方合同没有我责任，验收单上签字是张夫学让我签字给他作证明，签字无效”，但从该证明内容及荀秀俭一审出庭证言看，荀秀俭对此明确说明到“张夫学及三个被告（三上诉人）去我家闹，他们说工程没有你的事你怎么签字，让我写无效，如果不写他们就不走，不是我的真实意思表示”。由此，可以印证2013年10月20日张夫学出具证明的真实性，以及被上诉人所担义务工程已经验收的事实。上诉人称即使张夫学验收了，怎么交付给上诉人不清楚，但是综合涉案合同约定内容分析，张夫学验收后如何交给上诉人不是上诉人拒绝支付争议款项之理由，其如何交付也与被上诉人无关，因为三方并没有约定交付的具体方式。至此，本案上诉人违约的事实清楚，原审对此认定并无不当，基于被上诉人的义务已经履行，被上诉人即负有支付约定180万元款项的义务。三、证据采信和交付时间及成品房问题。虽然张夫学一、二审均没有出庭接受质询，但是从荀秀俭出庭证言、二审被上诉人提供的汤军峰与张夫学录音，能够证明张夫学2013年10月20日证明的真实性，原审证据采信程序并无不当。张夫学作为双方当事人选任的验收人，负有维护双方当事人权利义务的职责，其出具的完工证明具有验收性质，虽然该证明对验收的经过和验收情况没有明确记载和说明，但从目前证据看，该证明系证明被上诉人履行了交房义务的关键证据，上诉人如认为被上诉人未履行交房义务或者完工时间迟于合同约定时间，被上诉人履行交房义务不适格，应提供充分证据证明其观点，而不能对抗中间人出具证明的实际验收行为。因此，原审法院基于本案现有证据材料及涉案合同签订的整体目的，依据该完工证明确认被上诉人履行了交房义务符合对案情事实判断的逻辑。对成品房问题，涉案合同虽约定了成品房交付，但是基于验收人的证明，以及涉案合同对成品房的标准并没有明确约定，存在交付标准不清的情况，归结于本案，无论房屋标准如何，中间人验收是双方当事人明确约定的交付方式，涉案房屋既然已经中间人验收，被上诉人的义务即应视为已经完成。四、违约金问题。涉案合同是新农村建设项目的整体转让，原审基于合同的整体目的和款项得出的违约金数额，符合违约金计算的合理裁判原则，是其自由裁量权的正确使用，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29200元，由上诉人于光连、高永昌、王怀礼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘一宇 审 判 员 黄明志 代理审判员 宁传正 二〇一五年一月一十六日 书 记 员 鹿国旗 |
