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河南省永城市人民法院 民 事 判 决 书 （2013）永民初字第2319号 原告（反诉被告）南京世傲房地产开发有限公司，住所地：江苏省南京市沿江开发区新华路288号405室。 法定代表人吴炜，该公司总经理。 委托代理人赵超，河南正剑律师事务所律师。 委托代理人唐斌，男，1982年7月3日出生，汉族，住江苏省南京市。 被告（反诉原告）朱峰，男，1964年10月10日出生，汉族，住商丘市。 委托代理人吴永刚，男，1955年10月6日出生，汉族，住河南省永城市。 被告王静，女，1967年12月15日出生，汉族，住永城市。 原告南京世傲房地产开发有限公司（以下简称南京世傲公司）诉被告朱峰、王静合作开发房地产合同纠纷一案，原告南京世傲公司于2013年7月18日向本院起诉，被告朱峰于2014年11月10日向本院提起反诉，本院受理后，在法定期限内向原、被告送达了相关民事诉讼法律文书。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南京世傲公司的委托代理人赵超、唐斌，被告朱峰的委托代理人吴永刚，被告王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）南京世傲公司诉称，2009年11月21日原、被告双方达成书面协议约定：甲方（被告）以欧亚路与文化路交叉口西路路北第二方东侧地块的土地使用权作为投入，乙方（原告）提供建设资金，双方联合开发嘉丽星城商住小区，甲方协调（助）乙方办理立项、施工、销售等相关手续，同时对原、被告应分得的产权等问题亦做出了具体约定。小区建成后，被告应得的产权已经得到，其他房屋也已经销售。由于被告拒不到有关部门签字致使无法办理房产过户手续。要求被告协助办理房产过户手续。 被告（反诉原告）朱峰答辩并反诉称，一、关于本诉部分：第一、南京世傲公司提起诉讼所依据的《关于投资联合开发协议书》并未约定朱峰应当“协助”世傲公司办理房产过户手续。按照该《协议书》约定，世傲公司所说的“立项、施工、销售等相关手续”，只是“由甲方负责在开工前协调乙方办理，在房屋销售前，甲方负责协调乙方办理相关销售手续”，并没有“协助”。第二、世傲公司没有必要起诉朱峰“协助”办理房产过户手续。因为《关于投资联合开发协议书》第六条明确约定：在办理房产证前，如有关部门需要的情况下，甲方需将土地使用证过户至项目公司名下。现在，世傲公司只需办理土地使用证过户手续就行了，没必要起诉朱峰协助办理房产过户手续。第三、朱峰不能“协助”世傲公司办理房产过户手续。因为，朱峰没有销售房屋，也沒有获得销售收入。如果朱峰到有关部门签字办理房产过户手续的话，意味着是朱峰销售房屋，因销售房屋所产生的各种税费就应当由朱峰承担。综上，南京世傲公司要求朱峰协助办理房产过户手续毫无道理，应当依法驳回其诉讼请求。 二、关于反诉部分：第一、要求南京世傲公司与朱峰签订正式合作合同并公证。世傲公司与朱峰签订的《关于投资联合开发协议书》第四条明确约定：在该项目开工前由乙方在当地建立一家项目公司，公司成立后，再与项目公司签订正式合作合同并公证。第二、要求世傲公司再给付朱峰置换房屋1443.47平方米。按照世傲公司与朱峰签订的非正式《关于投资联合开发协议书》约定，朱峰提供建设用地903平方米，世傲公司应当置换给付朱峰房屋1186.37平方米，实际只给付1157.37平方米（还未办房屋销售和产权登记手续），置换比例为（1157.37÷903）1比1.28。按照世傲公司与余继生签订的联合开发协议，余继生提供建设用地378平方米，世傲公司置换给余继生房屋831.26平方米，置换比例为1比2.2。按照世傲公司与朱明华签订的联合开发协议，朱明华提供建设用地989.4平方米，世傲公司按证载土地面积置换给付朱明华一至三层房屋，置换比例为1比3。另外，洪某某、李伟的土地与房屋置换比例1比3，许某某（“海底捞”）的土地与房屋置换比例为1比3.2。同是2009年11月21日签订的联合开发协议，同是一样的土地和房屋，他们的置换比例却天壤之别，世傲公司存在欺诈行为。如果世傲公司不与朱峰签订正式合作合同并公证，应当按照余继生、朱明华、洪某某、李伟和班俊敏的平均比例1比2.88计算。这样，世傲公司应当给付朱峰房屋2600.64平方米，扣除原来已经给付的房屋1157.37平方米，还应当再给付1443.47平方米。第三、要求世傲公司为朱峰办理房屋销售和产权登记过户手续。按照双方签订的联合开发协议，世傲公司应当为朱峰办理已经给付的房屋1157.37平方米（包括一号楼西面的两层门面房185.9平方米）房屋销售和产权登记过户手续。第四、要求世傲公司双倍返还定金10万元。2009年11月20日，朱峰向世傲公司给付三号楼2704室复式楼定金5万元，而世傲公司并未给付朱峰三号楼2704室复式楼。按照《民法通则》第八十九条（三）项的规定，世傲公司“应当双倍返还定金”10万元。 被告王静辩称，我没有协助办理房产过户手续的义务，原告起诉我毫无道理，理由如下：1、自己从来未与原告签订过“协助办理房产过户手续”协议；2、2009年11月21日朱峰与原告签订的《关于投资联合开发协议书》未经自己追认，订立协议后也未取得处分权，他们之间签订的协议书对自己没有法律效力；3、王静是永国用土籍字第003118号土地的使用权人，如果原告非要王静协助办理房产过户手续的话，应当给予经济补偿，否则，王静将依法请求法院确认朱峰与原告所签订《关于投资联合开发协议书》中涉及永国用土籍字第003118号《国有土地使用证》土地使用权的部分条款无效。综上，请依法驳回原告对王静的诉讼请求。 原告（反诉被告）南京世傲公司针对被告朱峰的反诉辩称，1、关于反诉的第一个理由，除被告履行协助房产过户手续以外，双方协议书已经全部履行完毕，该项目所有房屋已经建成并销售，因此没有必要成立项目公司，无须另行签订合同并公证。2、原合同合法有效，约定的房屋被告已经收到。3、当被告履行了协助办理过户登记手续后，才能依据协议约定办理所使用的产权过户登记手续。4、因合同在履行中已经发生变更，2704复式楼已经变为26、27层二套房屋，这二套房屋被告已经接受占用，故上述反诉均应依法驳回。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原告要求二被告协助办理房产过户手续有无事实和法律依据；2、被告朱峰反诉原告要求给付房屋1443.47平方米并办理房屋登记手续有无事实和法律依据；3、被告朱峰反诉要求双倍返还定金10万元有无事实和法律依据。双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议。 原告向本院提交的证据材料有：1、营业执照一份。2、组织机构代码证一份。证明目的：证据1、2证明原告企业基本情况及原告的主体资格。3、2009年11月21日《关于投资联合开发协议书》一份。4、2001年09月11日嘉丽星城小区《建设用地规划许可证》一份。5、2010年09月11日嘉丽星城小区1、2、3#楼《建设工程规划许可证》一份。6、2010年1月8日嘉丽星城小区1、2、3#楼《建设工程施工许可证》，载明合同开工日期1#楼2009年10月10日、2#楼2010年1月5日、3#楼2009年10月22日。7、嘉丽星城小区1、2、3#楼《商品房预售许可证》，时间分别为2010年2月8日、2010年7月5日、2010年4月22日。8、嘉丽星城小区1、2、3#楼《竣工备案表》，时间分别为2012年11月21日、2012年11月21日、2013年1月16日。9、朱峰收到30万元保证金的收条。10、照片一张，拍摄人唐斌，拍摄时间为2013年10月18日。说明：该照片所载门面房系依据双方签订的《关于投资联合开发协议书》的约定，朱峰等应当得到的房屋。该房屋朱峰、王静等所有涉案五份土地使用证权利人已经接受并使用。证明目的：上述证3—10份证明：经过四年的努力，整个嘉丽星城小区早已建设完毕，南京世傲公司依照双方签订的《关于投资联合开发协议书》约定的事项，履行了合同义务。朱峰等涉案五份土地使用证权利人已经接受了约定得到的房屋等，并已使用。11、2001年12月20日朱峰、王静、王心厚、李元珍、王永平《土地使用权证书》各一份。12、2008年11月11日王静委托余合泉《委托书》（公证书号（2008）永证民字第1211号。13、2011年5月16日王静从吴炜、余合泉处收回五份土地使用证的收条一份。14、2013年8月2日王静向法院递交的《申请》一份。证明目的：上述证11、12、13、14证明：在联合开发时朱峰、王静、王心厚、李元珍、王永平五个《土地使用权证书》所载土地是作为同一方土地来一并解决的，各权利人均同意与南京世傲公司联合开发并同意委托朱峰签订《关于投资联合开发协议书》。15、判决书一组三份。证明涉案《关于投资联合开发协议书》有效及原告已完全履行了合同义务。综上，上述证据充分证明：1、南京世傲公司的请求及答辩成立；2、被告的反诉无事实和法律依据，应依法驳回。关于给付被告房屋的问题，除了合同中约定的依据双方签订的联合开发协议第3条，原告方已经将所有约定的房屋交给了被告，被告也已经接受使用，其中约定的2704复式楼在签协议时原准备在3号楼27层楼顶上建半层阁楼，即为2704复式楼，在建设中因规划问题阁楼无法建设，我公司提出将26、27层改建为复式，但被告提出要两层不再要复式楼，故就没有建成复式楼。现第26、27层被告都已经接受占用，故原告不存在违约。16、浩远物业嘉利星城管理处证明一份，证明：原协议约定的2704复式楼改为26、27层两层房屋，被告已经接受并使用。 被告朱峰向本院提交的证据材料有：1、南京世傲公司与朱峰签订的《关于投资联合开发协议书》一份。2、南京世傲公司与余继生、朱明华签订的关于投资联合开发协议书二份。3、洪某某、李伟出具的说明书各一份。4、许某某出具的说明书和土地使用证、房屋所有权证各一份。5、2009年11月20日南京世傲公司为朱峰出具的收据一份。6、嘉丽星城小区总平面布置图。以上证据证明：1、南京世傲公司要求朱峰协助办理房产过户手续毫无道理，依法应当驳回其诉讼请求。2、南京世傲公司与朱峰签订的联合开发协议中有关建设用地置换房屋面积的约定，是以欺诈和以合法形式掩盖非法目的的手段订立的，是无效的。按照余继生、朱明华、洪某某、李伟和许某某的平均比例，南京世傲公司应当给付朱峰房屋2600.64平方米，扣除原来已经给付的房屋1157.37平方米，还应当再给付朱峰房屋1443.47平方米。3、南京世傲公司收取朱峰3号楼2704室复式楼定金5万元却未向朱峰交付3号楼2704室复式楼。按照《民法通则》第八十九条（三）项的规定，南京世傲公司“应当双倍返还定金”10万元。补充说明：证据1可以证明：1、协议第四条约定：在该项目开工前由乙方在当地建立一家项目公司，公司成立后，再与项目公司签订正式合作合同并公证。到目前为止，双方还没有签订“正式合作合同”。2、协议沒有约定朱峰应当“协助”南京世傲公司办理房产过户手续。3、协议第六条约定：在办理房产证前，如有关部门需要的情况下，甲方需将土地使用证过户至项目公司名下，南京世傲公司只需办理土地使用证过户手续就行了，没必要起诉朱峰协助办理房产过户手续。4、朱峰提供建设用地903平方米，南京世傲公司应当置换给付朱峰房屋1157.37平方米（其中还有185.9平方米违章建筑），置换比例为1比1.28。证据2、3、4可以证明：余继生提供建设用地378平方米，南京世傲公司置换给付余继生房屋831.26平方米，置换比例为1比2.2。朱明华提供建设用地989.4平方米，南京世傲公司置换给付朱明华一至三层房屋，置换比例为1比3。而南京世傲公司置换给付洪某某、李伟房屋一至三层，置换比例为1比3，置换给付许某某房屋一至三层，置换比例为1比3.2。证据5可以证明：南京世傲公司置换给付朱峰的一号楼西面的两层门面房185.9平方米属于违章建筑。证据1、2、3、4、5、6共同证明：世傲公司欺诈朱峰，损害朱峰、王静、王永平、王心厚和李元珍的合法权益，以合法形式掩盖非法目的，世傲公司与朱峰约定置换比例1比1.28是无效的，根据以上证据，请永城市人民法院支持朱峰的诉讼请求。7、证人许某某出庭作证；8、证人洪某某出庭作证，证人证言证明：原告与朱峰签订合同时有欺诈行为，同一天签订的合同，比例相差1447.74平方米。 经庭审质证，被告朱峰对原告提交的证据1、2没有异议，对证据3真实性没有异议，但对证明目的有异议，原告说该合同已经履行完毕是错误的，因为按照协议应当交付1182.37平方米，到目前为止才交付1157.37平方米，并且还有185平方米的违章建筑。按照协议应当签订正式合同并公证，到现在也没有签订。按照协议没有建复式楼，如果拿26层顶27楼，那么26层不应当计算价格。对证据4-8有异议，因为它与嘉利星城的平面图相互矛盾，基础小，楼层低，是违章建筑，所以规划许可证不能作为证据使用，我们看到的只是复印件，没有看到原件。对证据9没有异议，但需要说明的是这30万元保证金是开发商保证西头的门面房与东头一致，否则这30万元是无效的。对证据10有异议，这个照片只拍的一个楼，没有文字说明，不能证明原告已经履行了所签订的协议，不能证明朱峰已经收到协议中约定的房子。对证据11没有异议。对证据12有异议，理由如下：王静委托余和泉只能代表她个人，不能代表其他地主户，但是委托书上所写的17.15亩地，这是余和泉打好后签订的，王静发现后就不再委托他，所以委托书无效。对证据13有异议，理由是：余和泉交给王静土地证，王静打收条正当，但王静无权代表其他地主户。对证据14有异议，不能作为证据使用，这份说明是王静写给法院的，并不是证据，不能作为证据使用。对证据15没有异议，但需要说明与本案反诉无关。对证据16有异议，这份证明无头无尾，这不是个单位，也不是公司，他说交给谁就交给谁，开发商交给业主房屋应当有交接手续，不能作为有效证据。综上，原告起诉朱峰要求办理房屋过户手续理由不能成立，也没有证据证明朱峰反诉无理，请求支持被告的反诉请求，驳回原告的本诉请求。 被告王静对原告所举证据质证意见同被告朱峰的质证意见，对被告朱峰所举证据没有异议。 原告对被告朱峰提交的证据材料质证认为：基于土地的状况不一致，因此两证人与本案没有关联性，对其真实性不发表意见。如果证据1与我们提交的一致，那么对真实性没有异议。对证据2、3、4、6认为与本案没有关联性，对其真实性不发表意见。对证据5回公司核实后3日内给予答复，如不给答复就是真的。总之，上述证据材料无法推翻原告的举证，同时也不能证明被告朱峰的反诉请求的成立。 针对原、被告所举证据，本院综合认证如下：被告对原告所举证据1、2、3、9、11、15真实性没有异议，故可以作为有效证据使用。原告提交的证据4-8是涉案小区的建设手续，被告虽然提出异议，但没有证据加以反驳，故可以作为有效证据使用。原告提交的证据10不能证明原告的举证目的，也没有其他有效证据相互印证，故不能作为认定本案事实的依据。原告提交的证据12、13是王静的委托书，但不能证明原告的举证目的，故不能作为有效证据使用。原告提交的证据14是王静给法院的情况说明，不能作为有效证据使用。原告提交的证据15是生效的法律文书，可以作为有效证据使用。被告朱峰提交的证据1与原告提交的证据3相同，可以作为有效证据使用。被告提交的证据2、3、4、7、8与本案无关，不能作为认定本案事实的依据。被告提交的证据5，原告没有提出异议，故可以作为有效证据使用。被告提交的证据6不能显示是本案的涉案房产，故不能作为本案的认定事实依据。 依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年11月21日被告朱峰（甲方）与被告南京世傲公司（乙方）签订一份《关于投资联合开发协议书》，协议约定：第一条：甲方已合法取得位于永城市欧亚路与文化路交叉口路西路北第二方东侧土地编号为003131（朱峰）、003118（王静）、003127（王心厚）、003112（李元珍）、003134（王永平）共五份土地证，面积共为903平方米的土地使用权。年限自2001年12月至2071年12月止。甲方以上述该宗地块的土地使用权作为投入，乙方提供建设所需资金，双方联合开发建成有三栋的商住小区“嘉丽星城”，并按本协议第三条的约定进行产权分成。第二条：开发项目（以下简称该项目）的立项申请、设计方案、工程建设施工的相关手续及其它开工前需要审批的各种手续均由甲方负责，在开工前协调乙方办理。在房屋销售前，甲方负责协调乙方办理相关销售手续（相关规费由乙方支付）。第三条：1、该项目为3栋高层（详见附页平面图），使用功能为商住两用。乙方给甲方的分配方案如下：一号楼一单元303室（西户119.72㎡），303室对应的一、二楼门面房面积3.5米×14.3米，三号楼104（西户132.31㎡），203（96.08㎡）、204（132.31㎡）、205（38.95㎡）（西面三户），1003（96.08㎡）、1004（132.31㎡）、105（38.95㎡）（西面三户）。乙方还少甲方84.66平米，甲方在三号楼选得2704室复式楼（西户230㎡）补贴差价230㎡－84.66㎡＝145.34㎡×2100元﹦305214元给乙方（具体面积按实多退少补）。合同签订后，甲方先支付乙方5万元预定金，剩余款项交房时一次性付清。另乙方承诺在一号楼西面给甲方承建出东西6.5米宽、南北14.3米的两层门面房（交房标准和其它门面房一样）并交纳30万元现金给甲方当做保证金，如到时不能盖足以上的门面房或不能建，乙方以楼上下每平米5000元均价向甲方赔偿所缺面积的门面房，保证金转为赔偿款。在乙方盖好该门面房并得到相关职能部门的合法认可及办到房产证后，甲方无息将30万元保证金退还给乙方。2、甲方共计从乙方分得的房屋面积为1186.37平米。根据甲乙双方协商，甲方支付给乙方每平米7元的协调费，共计8304.59元，在乙方交房前，甲方一次性交付给乙方。开工之前由乙方在当地建立一家项目公司，公司成立后，甲方将对该地块做出无债权承诺书并公证（每户有土地证的都需签定承诺书），再与项目公司签订正式合作合同并公证，以此用于保证对方对合作协议的履行。第四条：工程施工过程中，甲方负责协调与当地居民及当地政府的关系。第五条：甲方保证对作为合作的地块拥有完全的土地使用权，并保证该地块无纠纷、无贷款、无抵押、无转让。根据法律规定房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则，在办理房产证前，如有关部门需要的情况下，甲方需将土地使用权证过户至项目公司名下。但乙方不得用其土地证做任何形式的抵押。第六条：该项目由乙方负责方案设计、施工图设计、工程招投标，施工承建，监管工程质量等各种建设工程项目。1-2层商铺的建设标准：一、二层全框架结构、外墙大面砖、迎街卷帘门、二层迎街窗户大玻璃其余部分砖墙封堵。在一、二层甲方分得的门面房内设立一处水电总表，一个卫生间。室外做统一排水，甲方自行后增加的室内到室外的排水部分甲方自理。消防部分为消火栓系统。两处满足消防要求的楼梯。第七条：该项目开工日期为2009年7月，房屋建设质量应符合国家建设标准及相关建筑行业标准，乙方应严格按照房屋设计图纸施工。在甲方装修工程进行时，如发现房屋质量问题，乙方应通知相关的施工单位进行维修。第八条：甲方负责协调乙方办理该地块上的建筑物、农作物、树木等一切附属物的拆迁，等等。协议签订后，被告南京世傲公司按照合同协议约定进行了施工建设，并办理了各种手续。房屋建成后，被告按照协议约定交付给被告1157.37平方米房屋。此后，原告要求被告协助办理房产过户，被告要求原告按照与其他土地使用权人的平均补偿比例再给付1443.47平方米的房屋，被告拒绝，为此双方发生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，被告朱峰（甲方）与被告南京世傲公司（乙方）签订的联合开发协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，南京世傲公司按照协议约定将建设好的房屋交付给了朱峰及其代表的权利人，朱峰及其代表的权利人也实际接收了房屋并投入使用。被告认可原告实际交付原告1157.37平方米房屋，原告诉称，已经按照协议全部将房屋交付给被告没有证据证明，故原告要求被告协助办理房产过户手续，证据不足，不予支持。因涉案房屋已经建成并且对外出售，故被告朱峰反诉要求原告签定正式合作合同并公证，没有依据，不予支持。因双方签订的联合开发协议是双方真实意思表示，故被告朱峰反诉要求原告再给付房屋1443.47平方米证据不足，不应支持。关于被告朱峰要求原告协助办理已经交付房屋1157.37平方米的过户手续，因涉案房屋的土地仍然在被告名下，故被告朱峰的反诉要求原告协助办理过户手续证据不足，不予支持。被告朱峰要求原告双倍返还定金10万元的请求，因规划问题2704号复式楼未能建成，但原告将26层、27层的两处房屋交付给被告，被告也已经接收，应当视为双方对该协议约定同意变更并已经履行完毕，故对被告朱峰要求原告双倍返还定金10万元的诉讼请求，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）南京世傲房地产开发有限公司的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）朱峰的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告南京世傲房地产开发有限公司负担。反诉费15300元，由被告朱峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审 判 长 姬钦锐 审 判 员 王志超 人民陪审员 陈 翠 二〇一四年十二月二日 书 记 员 王胜华 |
