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河南省洛阳市涧西区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）涧民二初字第314号 原告洛阳嘉禾置业有限公司，曾用名洛阳港兴房地产开发有限公司，住所地洛阳市涧西区。 法定代表人钱晓燕，该公司董事长。 委托代理人吕娜，该公司法律顾问。 被告许宁，女，住洛阳市涧西区。 委托代理人张冬棵，河南润合律师事务所律师。 原告洛阳嘉禾置业有限公司（以下简称：嘉禾公司）诉被告许宁为返还原物纠纷一案，本院受理后，向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉禾公司委托代理人吕娜、被告许宁委托代理人张冬棵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉禾公司诉称，被告于1998年购买我公司开发的兴隆花园11-1-401室商住房一套，后因故于2003年10月将该房退还我公司，调换到兴隆花园108-2-301室。因新址面积稍小，我公司向被告退还了价差59590.4元，另向被告开具了其购买108-2-301室的收据。当时双方银货两讫，手续齐全。因当时108号楼尚未交付使用，双方约定待108号楼交付使用三个月内，被告将11-1-404室交还我公司（见协议，附件一）。现108号楼早已于2004年8月交付使用，但被告仍用各种理由占用11-1-401室商住房，至今尚未交还我公司。鉴于上述事实，我公司认为：被告长期占用我公司房产的行为已经构成对我公司合法权利的侵害，为维护自身合法权益，特对被告提起起诉，请求依法处理。诉讼请求：1、判令判令被告退还占用我公司的住房一套。2、判令被告赔偿我公司损失168129元。3、本案诉讼费用由被告承担。 被告许宁辩称，1998年，答辩人与原告签订《商品房购销合同》一份，约定答辩人购买原告开发的兴隆花园11号楼1门401号住房；付款方式为部分现款、部分银行按揭贷款。合同签订后，答辩人按约定向原告足额支付了购房款，原告也将房屋交付给答辩人居住使用。答辩人使用房屋的第一年，房屋出现漏水问题。虽经物业公司多次维修，在长达五年的时间内漏水问题一直得到不到解决。2003年10月，双方签订协议约定原告将上述房屋的房款退还给被告；被告另拟购买原告开发的108号楼2单元301号住房。协议签订时108号楼正在建设中。协议签订不久，物业公司找到了房屋漏水原因并成功维修。因此，答辩人向原告表示房屋不再调换。后，原告将108号楼2单元301号房屋出卖给他人。答辩人认为，双方虽签订协议调换房屋，但双方均以实际行为表示不履行协议。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，1998年7月30日，原告嘉禾公司（当时名称为洛阳港兴房地产开发有限公司）与被告许宁签订《商品房购销合同》一份，约定被告许宁购买原告嘉禾公司所开发的兴隆花园第11号楼1门401号房屋。其后，经双方协商，原告嘉禾公司（甲方）又与被告许宁（乙方）签订《协议》一份，该协议约定：1、乙方原在兴隆花园购得的商住房11号楼1门401室，面积为162.2平方米，总房款为274442.4元。经过协商，甲方同意以此总房款金额退还给乙方。2、乙方在兴隆花园拟购买108号2单元301室，面积为138.42平方米，总房款为210000元。乙方同意用甲方所欠11-1-401号房款支付此幢房款。3、协议中第一、二条款的总房款相抵后，甲方应将所欠房款付给乙方。4、乙方待108-2-301号房完工交付使用之日起三个月内，应将11-1-401号房交给甲方。 2003年10月10日，被告许宁在其11-1-401号房屋的房款收据上书写“请退还此房款”，原告嘉禾公司负责人在收据正面书写“准退”，现被告许宁已实际收到该款项。同日，被告许宁支付了兴隆花园108-2-301室房款210000元、暖气费2800元、暖气开口费2045元。 2003年12月2日，被告许宁出具收条一份，内容为：今收到现金伍万玖仟伍佰玖拾柒元肆角整（退房款），本案审理过程中，原告嘉禾公司称该款项系原告嘉禾公司向被告许宁支付11-1-401号房屋与108-2-301号房屋的房款差额。 另查明，2004年5月31日，被告许宁（甲方）与案外人员建萍（乙方）签订《协议》一份，约定：一、甲方原在兴隆花园购买的商住房：108号楼2单元301室，总房款为263000元，经过协商甲方同意将此房转让给乙方。二、甲方收到乙方总房款263000元。其中210000元，由兴隆花园售房部把甲方收据变更为乙方，甲方出具总房款的差额部分的票据。3、甲方收到乙方付给甲方总房款的差额53000元。4、待兴隆花园交房后，乙方办完此房证件后，此协议自行失效。同日，被告许宁在其支付兴隆花园108号楼2单元301房款原收据的背面背书：“原名许宁同意更改名为员建萍”。并由原告嘉禾公司向员建萍出具108号楼2单元301室收据一份。 再查明，1、洛阳港兴房地产开发有限公司于2010年3月23日变更为洛阳嘉禾置业有限公司。2、兴隆花园108-2-301室于2004年8月31日交付案外人员建萍使用至今。3、涉案的兴隆花园11号楼1门401号房屋至今未开具正式发票，也未办理单独的房屋所有权证书。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告嘉禾公司与被告许宁签订的《协议》，并未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效。目前，根据原告嘉禾公司、被告许宁已经履行的协议中约定的内容的事实、兴隆花园11号楼1门401号房屋目前房屋权属登记手续办理的情况以及兴隆花园108-2-301号房屋的相关情况，被告许宁占有、使用兴隆花园11号楼1门401号房屋的行为于法无据；原告嘉禾公司作为兴隆花园11号楼1门401号房屋的开发商以及原、被告协议中约定的房屋接收方，依法有权要求被告许宁返还房屋，故对于原告嘉禾公司要求被告许宁退还房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告嘉禾公司要求被告许宁赔偿损失的诉讼请求，因双方协议中并未就此内容作出约定，该诉讼请求缺乏有效证据予以支持，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告许宁向原告洛阳嘉禾置业有限公司返还其实际占用的位于洛阳市涧西区兴隆花园11-1-401号房屋一套。 上述义务应当于本判决生效后三十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。 二、驳回原告洛阳嘉禾置业有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费3663元，由原告洛阳嘉禾置业有限公司负担663元，被告许宁负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 刘朋涛 人民陪审员 李春芳 人民陪审员 杨文娟 二〇一五年一月二十六日 书 记 员 李丽艳 |
